国际康体休闲乐园项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

在旅游活动组织上，般体现为团队游多景点非重复性特征。

目前，中国的观光旅游正在从低层次国内观光旅游阶段向高层次世界观光旅游阶段过渡。

除了具备世界级和国家级的流观光资源外，其他的普通观光旅游资源都不同程度地开始向休闲度假旅游转型。

所谓休闲旅游，我们定义为在个地方同时满足吃住行玩购娱其中几个要素或全部要素的旅游消费，其中又以吃购玩娱为主。

与观光旅游相比，休闲旅游的娱乐氛围更浓，消费项目更多，更具有可重复性。

所谓度假旅游，我们定义为在个地方同时满足吃住行玩含运动要素的重复性旅游消费。

其中，又以吃住玩为主。

度假旅游需要优质的观光旅游资源为背景支撑，但主要消费不是观光，而是吃住玩。

与休闲旅游相比，度假旅游消费档次更高，消费项目不多但多为精品滞留时间更长，但可重复性更强。

按照国际通行的测算标准，个国家人均达到或超过美元后，旅游消费就进入度假旅游为主的阶段。

目前，我国人均已经接近美元，般中心城市人均已经超过美元。

在中心城市旅游市场上，休闲度假旅游不仅已经成为旅游市场的主体，而且正在渗透到商业文化城市建设等其他相关行业。

旅游市场新概念小时旅游圈浮出水面除了远程旅游之外，以休闲和短期度假为目的的中短途旅游开始成为人们日常生活的部分。

小时旅游圈浮出水面。

所谓小时旅游圈，就是以个城市为中心，结合周边的系列旅游度假目的地组合成个旅游产品，而且出发地到目的地的车程只需小时到小时不等，让游客在个周末甚至平时就可进行次完整的旅游。

小时旅游圈的兴起也反映了以都市客源群体为主体的都市休闲度假旅游正在成为旅游开发的重点和热点。

小时旅游圈正在成为中心城市旅游市场的基本特征。

云南省旅游度假市场发展现状及趋势云南作为全国旅游大省，旅游资源的主要特色在于两点，即丰富多样的自然风光和浓郁的民族风情。

经过多年的发展，云南旅游市场呈现出以下二个方面的趋势特点第云南旅游市场目前已经达到相当的规模从年云南旅游市场发展相关指标来看，云南省年度共接待国内游客万人次，国外游客万人次，创造旅游收入亿元，是云南省当之无愧的支柱产业之。

旅游接待人次及旅游总收入情况项目年年年年年国内旅游者万人次其中过夜游客万人次日游游客万人次海外旅游者人次其中外国人人次香港同胞人次澳门同胞人次台湾同胞人次海外旅游者人天数国内旅游收入万元旅游外汇收入人民币万元旅游总收入万元数据来源于云南省统计年鉴。

年数据暂缺。

下同。

表云南省旅游接待人次及收入对比全省分国别接待旅游人次国家和地区年年年年年日本人菲律宾新加坡泰国印度尼西亚美国加拿大英国法国德国意大利俄罗斯澳大利亚新西兰其他国家华侨港澳同胞台湾同胞共计数据来源于云南省统计年鉴星级住宿业客房收入床位数项目年年年年年旅游饭店客房收入万元客房床位个般旅店客房收入万元客房床位个其他住宿服务客房收入万元客房床位个数据来源于云南省统计年鉴第二云南旅游市场正在从低层次的观光旅游向多层次的观光休闲度假旅游转型。

年，云南省委省政府明确提出云南旅游二次创业的旅游发展战略。

二次创业的核心任务是旅游产业结构调整转型升级和提质增效。

从低层次表云南省星级住宿业客房收入及床位数对比表云南省分国别接待人次对比的观光旅游向多层次的观光休闲度假旅游转型，是云南旅游二次创业的基本路径。

云南旅游发展倍增计划年提出了滇中大昆明国际旅游区的规划构想。

按照该计划提出的云南省旅游发展总体规划，滇中大昆明国际旅游区主要是发展高原观光度假会展精品旅游线。

具体内容是滇中大昆明国际旅游区滇中的昆明玉溪和楚雄三州市，以巩固发展生态游民族风情游乡村游为基础，大力开发休闲度假康体娱乐会展商务等旅游产品为重点，进步加强休闲度假旅游区的开发建设，加大以高尔夫球自驾车体育娱乐运动为主的康体娱乐设施建设，不断提高和完善会展基础设施，提升节会赛事的组织水平和服务质量，把滇中大昆明国际旅游区建设成为高水平的国际旅游地和我省连结海内外客源市场面向东型物业还非常少见。

开发模式二高尔夫温泉等为主题带动度假物业开发以春城湖畔高尔夫度假村为例，该项目以高尔夫球场为经营核心，球场的资金投入相对较大，地产开发为整体项目的增值部分，依靠高尔夫球场品牌优势及高端消费群发展高尔夫增值型房地产高尔夫产权别墅公寓可提供返租收益安宁的度假物业开发多是以温泉休闲为主题，发展各类度假物业。

开发模式三以度假地第二居所为主体的度假物业开发图昆明度假物业价格走势图如野鸭湖假日小镇，依托野鸭湖公园较好的森林资源，丰富度假主题森林探险体验式农业等，主要满足本地居民周末度假需要。

开发模式四旅游小镇整体规划带动度假物业开发如安宁温泉镇作为云南个旅游小镇开发，整体规划，带动房地产开发度假物业。

另外，野鸭湖山水假日小镇开发也属于此类开发模式。

昆明度假物业市场有三大发展趋势单纯利用自然景观资源直接开发度假物业的做法已经走入销售困境，未来的开发重点将在度假设施和配套上先度假，后物业单纯的度假村和度假酒店型开发也将走入低利润区的困境，度假设施和商业物业开发的结合，才能进入高利润区资源与资金的结合政策与市场的结合规划与品牌的结合，高起点大手笔，方能占领市场制高点，三项目指导思想和投资流程设计项目的指导思想本项目开发的指导思想是根据国家省市发展旅游业的精神以及相关法规政策和昆明新城高新技术产业基地总体规划安排，以国内外旅游市场需求为导向，以政策法规为依据，正确处理经济效益社会效益和生态环境保护三者关系，做好规划，完善机制，完备产业链体系，创建具有中国特色的生态康体旅游与休闲度假旅游相结合的旅游模式，成为昆明市旅游新亮点和旅游产业升级的新样板，成为昆明新城高新基础产业基地的软环境样板示范区。

项目的投资流程设计亚洲春城国际康体休闲乐园项目起点高，投资大。

必须坚持次规划，分期实施，滚动发展的原则。

建议项目分为五期建设，项目建设期为七年。

近期建设内容应符合康体休闲旅游度假区总体发展战略部署和功能需求。

近期建设要达到打基础创品牌促发展的目的，构筑康体休闲旅游度假区的雏形框架。

遵循分期建设滚动发展先易后难先重点后般的建设原则。

优先建设投资少见效快聚人气的重点项目，打造康体休闲旅游度假区良好的品牌形象，为中远期发展打下坚实的基础，带动康体休闲旅游度假区及周边社区的全面发展。

考虑到土地指标批准权限亩的因素，项目分期为五期，同时绿色居住板块打散，按的比例与其他板块配套。

项目选址与土地获取方式亚洲春城康体休闲乐园项目建议按以下原则选址距离昆明主城区半小时到小时车程内已经通过了前期总体规划的开发区范围内自然景观环境较好水电通讯等基础设施条件较好交通便捷首选有温泉资源的区域土地供应量较为充足，有较大规模的土地可供项目开发符合开发区或政府总体规划产业政策指导方向，招商引资力度较大，有可能获得定的优惠条件。

综合各方面因素，特别是考虑土地供应条件和政策导向因素，昆明新城高新技术产业基地是选址的首选区域。

亚洲春城国际康体休闲乐园拟选址于滇池东岸的昆明新城高新技术产业基地内，并拟作为环滇池休闲度假区及昆明新城高新技术产业基地的龙头型项目。

昆明新城高新技术产业基地位于滇池东岸呈贡县马金铺乡，距昆明市主城区公里距新城区行政中心公里，与新城区的大学城山之隔，距主城近，总体规划完成，符合亚洲春城国际康体休闲乐园项目的选址要求。

基地三面环山，地质情况良好，地势总体上东南高，西北低气候温暖，四季如春具有优越的气候地理条件和良好的自然环境风貌。

产业基地的功能定位是以高新技术产业为基础，融居住商务旅游休闲等功能为体，形成都市生活发展轴产业发展轴旅游休闲发展轴，体现营造都市氛围建立产业通道打通滇池走廊建设绿心城市的规划理念。

亚洲春城国际康体休闲乐园项目在基地实施，可以实现亚洲春城国际康体休闲乐园与昆明新城高新技术产业基地区片规划的相互提升。

亚洲春城康体休闲乐园项目土地规模约需亩，超过了般招牌挂的土地供应规模。

因此，拟运用土地二级联动开发的方式获取土地。

采用以下步骤获取土地获得立项申请的批准希望能得到政府的支持，与政府合作成立亚洲春城康体休闲乐园产业园区投资公司，睿和鑫投资公司参股，以现代企业制度运作的方式运作亚洲春城康体休闲乐园投资公司亚洲春城康体休闲乐园投资公司负责亚洲春城康体休闲乐园产业园区的土地级开发和部分公共建筑设施的二级开发由产业园区投资公司将土地整理后交给土地交易中心进行招标及挂牌，以带规划条件招标方式进行土地出让，其中休闲体育公园会议会展中心私人保健医院私立学校等所需土地尽量争取捆绑居住与商业用地的方式出让大朝房地产开发经营公司会参与土地公开竞标，进行土地二级开发。

四项目内容定位及定位依据项目定位亚洲春城国际康体休闲乐园，将建成亚洲最大的康体休闲产业园区，是昆明市旅游二次创业中休闲度假康体旅游的精品工程，也将是昆明新的城市名片。

以康体休闲为核心，以昆明市旅游市场和项目的高品质软硬件为依托，以慢生活文化为脉络，以康体保健休闲游乐度假为主要配套，以现代化国际化为最终目标，集观光游览康体保健游乐体验时尚发布休闲度假于体的康体休闲旅游度假区。

旅游客源市场定位亚洲春城国际康体休闲乐园的游客市场，首先是面向昆明小时休闲经济圈的休闲消费群体，同时面向万年的入境旅游者和约万的国内游客，兼顾政府企业的接待需求和亚洲国内的旅游度假投资者市场。

定位依据云南省十五提出了创建世界旅游胜地的目标，重塑七彩云南，旅游天堂的品牌，谋划云南旅游的再次跨越式发展。

在云南省十五发展规划中，昆明市是云南省重点培育的中心旅游区和省内旅游集散地，昆明市也提出了旅游二次创业的目标，并且将休闲度假旅游康体保健作为昆明市旅游二次创业的主要内容之。

建设亚洲春城国际康体休闲乐园项目既符合国家西部大开发和旅游产业政策，也符合云南和昆明十五旅游发展规划的需要，项目建设非常必要。

健康是人类生存发展的基础，是人们不断的追求，在当今社会中人类对健康的追求是充分享受物质文明和精神文明成果的最高追求。

追求健康享受健康，不仅已逐渐成为种社会时尚，而且也是现代旅游发展所追求的核心价值。

人们进行旅游，无论是休闲