广东湛江市体育中心东侧项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

从年的亿到年的亿元，增长了近。

但从增长率来看，在年受到金融危机的影响，增长率下降个百分点，之后重拾升势，在年到达增长最高峰。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业年湛江市城区户籍人口分析图万城区户籍人口增长率年湛江及增长示意图增长率增加值亿元，增长。

三次产业结构由上年的﹕﹕调整为﹕﹕。

相比年全国产业结果，湛江产业结构水平较低，第产业比重较大，第产业仅占经济总量的三成，有待提高。

年湛江各产业比例比例第产业增加值第二产业增加值第三产业增加值居民生活水平自年以来，湛江城市居民收入水平保持以上的幅度增长。

年城市居民人均可支配收入元，低于同期全国城镇居民平均元的水平，但同比增长城市居民恩格尔系数为，比上年下降个百分点。

湛江人均可支配收入元人均可支配收入增长率财政收支年度湛江地方财政般预算收入亿元，同比增长同期财政支出亿元，比上年增长。

从湛江财政收支平衡来看，年期间湛江财政支出高于财政收入，期间财政收赤字亿元。

造成这种结果的原因，在于湛江市目前工业尚不发达，第三产业还未成形。

随着中科石化和广州钢铁项目的动工建设，上下游配套产业的建设，这种局面有望得到解决。

固定资产投资湛江市年全年万元以上的项目的固定资产投资亿元，增长。

其中，基础设施投资完成亿元，下降基础产业投资完成亿元，下降房地产开发投资完成亿元，增长。

在万元以上的项目的固定资产投资中，第产业投资亿元，增长第二产业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长年之间湛江的固定资产增长速度有所下行，但仍保持以上的增速，年期间固定资产投资明显加大，年达到了增长速。

鉴于东海岛钢铁项目和中科石化项目的全面启动及拉动效应，预计后续几年湛江固定资产投资增速将维持年均以上湛江财政收入支出分析图亿元财政收入财政支出收入增长率支出增长率财政收入财政支出收入增长率支出增长率的增速的水平。

年湛江固定资产投资分析图亿元固定资产投资额增长率社会消费年度湛江实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，扣除价格因素实际增长率为，其中城市消费额亿元，同比增长。

相比，自年以来湛江社会消费增速高于同期和固定资产投资，年分别高出同期固定资产投资增速个百分点，由于中科石炼化项目钢铁项目的动工建设，年社会消费增速高出同期增速，但是低于固定资产增速个百分点，年社会消费增速高出同期增速，但是低于固定资产增速年湛江社会消费品零售总额分析亿元社会消费总额同比增长率个百分点。

以上数据表明年之前湛江经济是内需活力型经济体，年之后湛江在这种良好的内需基础上，投资活力型经济体也将十分活跃。

工业产值全年全部工业完成增加值亿元，增长，对增长贡献率为，拉动增长个百分点。

规模以上工业企业实现增加值亿元，增长其中，国有及国有控股企业实现增加值亿元，增长股份制企业实现增加值亿元，增长外商及港澳台企业实现增加值亿元，增长。

按轻重工业分，轻工业增加值亿元，增长重工业增加值亿元，增长。

从下图可以看到，湛江工业产值增速自年以来逐年放缓，但是在年得到快速增长。

城市居民住水平年度湛江城市居民居住环境进步改善，城镇居民人均居住面积，同比增长，略高于全国平均面积。

湛江工业增加值分析图亿元工业增加值增长率城市发展规划湛江市在十五规划中，城市发展规划以建设百姓城市绿色家园的人本理念规划，按照个片区四个组团个片区霞山赤坎和开发区四个组团坡头东海麻章和临港工业园的城市空间布局和环渤海湾拓展原则，结合考虑影响城市空间拓展的主要因素，城市发展方向选择为提升核心完善功能，西扩东拓拉开框架，北推南进做大做强，完善城市功能，提高城市品位。

湛江城镇人均住房面积平方米居住面积城市宏观总结从上述资料来看，湛江市经济近年来稳步增长。

目前，钢铁基地和中科炼化两大项目选址东海岛，投资额超过亿元。

其中，宝钢集团与广东省投资的湛江单价万元亩年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应建筑面积万平米成交建筑面积万平米楼面价元平米湛江房地产投资额分析图亿元房地产投资额增长率房地产开发概况年年湛江市施工面积为万平米，新开工面积为万平米，竣工面积为万平米，销售面积为万平米。

年市区商品房市场分析施工面积万平米新开工面积万平米竣工面积万平米销售面积万平米销售均价元平米年年年年年三商品房市场价格湛江市商品房销售均价直保持稳定上升态势，尤其在年宏观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨，年均价达到了元平米。

年年年年年销售面积万平米销售均价元平米近年湛江市商品住宅市场成交均价曾在年月份达到了历史性的元，之后逐步下降，在年月达到元，赤坎金沙湾片区少数高端楼盘均价甚至突破了万元大关。

四市场供需分析年下半年湛江市区新项目相对集中开发建设，导致年市场供给相对较大，造成年供求失衡。

年商品房供需大幅增加，供需比也同比回升，但整体市场供给仍高于需求。

年总供给量的基本变化不大，但销售面积也同比下降较大。

年供求比为，年总供给量为万，总销售面积万。

自年年月份，市场累计供给万，而同期市场需求为万，供需比为按年月年月平均万的去化速度，该期间商品房新增存量约万近个月去化。

年年月湛江市辖区商品房供需览表万年年年年销售面积批准预售面积供求比年年月湛江市商品房供需分析图万商品房批准预售面积商品房销售面积供需比年月商品住宅去化量万，本期间商品住宅供需比为年月商品住宅供给量万。

五市场版块分析通过对湛江房地产的调研分析，目前湛江房地产开发建设基本以赤坎和霞山为主，赤坎和霞山的链接带开发区房地产市场在慢慢成形，目前结合同行对版块市场的理解，湛江市辖区房地产基本可分为赤坎霞山开发区三大版块。

赤坎版块赤坎版块是湛江房地产销售的主力版块，年年度赤坎商品房销售占市辖区近八成，现在仍然是湛江开发建设大盘集中区域。

本项目的主要竞争对手之占地亩的湛江在建最大楼盘西粤京基城就坐落在赤坎区市体育中心对面。

京基城期有栋层住宅，户，年月日开盘。

湛江商品房销售主区域在赤坎区金沙湾区域。

该区域在售商品住宅属湛江高端主流区域，片区项目高容积率，建筑密度相对大，虽然片区海景资源得天独厚，但项目均较为注重自身环境设计大，该片区目前商品住宅销售均价在元左右，该小片区客户群体以岁年中青年为主导，市区和周边县市公务员市区烟厂电厂等购房群体占相当大比例。

该客户群体由于拥有高公积金以及生活习惯等，对户型要求相对较大。

项目名称西粤京基城君临海岸丽湾名邸开发商湛江市京基房地产湛江广恒房地产湛江晟安房地产建筑类别期栋层高层栋高层栋层高楼销售套数物业地址湛江人民大道西侧观海长廊西侧，碧海园南侧东临君临海岸，北靠金沙湾新城建筑面积万万万销售价格住宅均价元写字楼均价元低价元均价元高价元低价元均价元高价元主力面积开盘时间销售情况余少数尾房已基本售罄已售成霞山版块霞山版块目前开发建设项目数量虽多，但规模相对较小，般栋高层。

从近期走访的情况来看，大多数楼盘开盘当日基本实现七八成，基本上都是在短期实现销磬。

目前该板块只有万州花园绿海大厦泰汇广场等少数楼盘在售，供给量严重不足。

片区客户群体以政府公务员湛江市辖区企业中高管理层和小有成就的私营业主，该群体主力需求以改善型需求为主。

另，由于该片区基础教育资源优势，择校型需求也是该片区重要部分。

以人民广场范围霞山版块核心区域内，开发商储备有为数不多的小规模土地，核心范围内拆迁改造成本高，难于实施，短期内市场供给紧缺难于改观。

开发区版块开发区位于赤坎区与霞山区之间，拥有资源共享及政策优惠等多项优势，是未来湛江重点发展的区域之，是未来湛江市的政治和经济中心。

这个板块的特色是现代化都市感强，目前开发区版块手房地产市场只有汇景豪庭银隆广场等少量供应，但未来将是湛江商品房主要供应版块之。

项目名称汇景豪庭城市尚品银隆广场办公楼开发商嘉粤集团有限公司湛江华信房地产荣基集团建筑类别栋层塔楼两座层的塔楼，栋为写字楼，栋公寓两座小户型塔楼销售套数销售价格最价元平方米均价元平方米最价元平方米公寓均价元写字楼均价元均价元简装主力面积写字楼商务公寓开盘时间销售情况已售成公寓已售成，写字楼售罄已售成六房地产市场总结高容积率高建筑密度是湛江新建商品住宅社区最为明显特征。

高容积率和高建筑密度所导致的结果是工字型和碟式高层遍地开花，而南北通透的板式高层鲜有所见。

湛江房地产市场对产品户型面积区间的需求主体，尤其是。

基于规避政策需要，湛江房地产市场较多楼盘通过组合套住房个房本来加以实现。

但是年推出的限购政策，给湛江市房两证楼盘的去化带来较大困扰。

最近开盘的楼盘中，房两证现象大为减少。

近年来，湛江房地产市场商品房销售均价不断攀高，销售面积稳步增大。

年，湛江房地产市场在调控政策的重压之下，保持强势的增长速度，商品房销售量价齐升，创下历年最高的销售价格记录。

虽然进入下半年新建商品住宅销售价格涨幅逐步收窄，但销售量同比仍保持强劲增长，调控压力不容忽视。

长久来看，随着宝钢项目和石化项目的动工建设，大量外来人口将迁入湛江，而市内也存在着巨大的改善性住房需求，湛江房地产市场长期看好。

第四部分项目拟投资理由分析粤西和北部湾经济圈的经济和交通中心城市的湛江，近年来经济发展迅速，尤其是钢铁项目和中科石油炼化项目的落户将直接大幅拉动湛江经济，发展前景看好居民收入水平大幅度提升，城市居民改善居住需求显得尤为强烈。

城市人口万含流动人口，湛江人口万，城市化率水平不高，市场容量潜力大从宏观市场看现阶段国家宏观调控政策的实施，和房地产市场正处于复杂的调整时期，多数房地产商持观望态度。

以成功拍得海湾郦都项目的经验来看，我公司可以较小的成本入市从微观市场来看该地块住宅部分亩在年流拍三次，起拍价格从最初的万亩降至最后次万亩。

本次拍卖地块合并了紧邻体育南路的亩商业用地，起拍价格为万亩，每亩起拍价实际较第次公告的价格降低约万亩，已具备了较大的投资升值空间项目较小，资金投入较少，启动速度较快，能为公司带来快速的现金流项目紧邻规划中的行政中心，周边政府机构林立，对面为千亩大公园，地理位臵十分优越，为近年来湛江市推出的最好土地地块较为方正，利于公司打造精品。

第三部分