广州市中山二路东山剧院地块项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

贸易顺差为亿美元。

受春节和雪灾等因素影响，月份出口增速低迷，月份恢复正常。

月月月当月出口分别增长和。

从经济运行质量来看，工业企业经济效益有定的下滑居民收入稳步增长城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业利用外资平稳增长市场价格持续较快上涨居民收入稳步增长季度，广州市城镇单位职工平均工资为元，同比增长。

城市居民人均可支配收入为元，增长。

人均消费性支出元，增长。

随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出增速较快。

季度广州市城市居民人均服务性消费支出为元，增长，快于消费性支出增速个百分点，占消费性支出总额的。

农村居民人均现金收入为元，增长。

城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业月末，广州市城镇单位从业人员万人，比上年末减少万人，下降。

其中，第二三产业从业人员分别为万人万人和万人，分别比上年末下降和。

城镇登记失业人员总数为万人，失业人员再就业人数为万人，再就业率为。

利用外资平稳增长季度，广州市外商直接投资实际使用外资额为亿美元，同比增长。

服务业引资步伐较快，制造业引资下降。

季度，服务业外商直接投资实际使用额为亿美元，增长。

制造业外商直接投资实际使用额为亿美元，下降。

市场价格持续较快上涨季度，城市居民消费价格总水平同比上升，其中消费品价格上升，服务项目价格上升。

农村居民消费价格总水平同比上升，其中消费品价格上升，服务项目价格上升。

食品类仍然是价格上升的主导因素。

广州宏观经济分析小结广州市经济以第三产业为主，经济总量雄厚，在全国排名第三城镇人均可支配收入也位居全国前列，居民消费意愿强烈，商业市场发达在工业发展方面，三大主导产业发展势头良好，增长迅速，全市工业总产值位居全国前列。

良好的商业消费环境及雄厚的工业基础将为广州市商业与写字楼市场的发展提供坚实的基础。

年季度，受雪灾天气的影响，广州经济发展增速有所放缓，企业经济效益有定的下滑到年月份，企业生产基本恢复正常，广州市经济增长速度回到正常轨道。

季度全市固定资产投资和居民人均可支配收入稳步增长。

总体来说，雪灾天气对广州经济的影响已基本消除，广州市经济继续保持稳步增长的良好发展态势。

市场环境分析广州写字楼市场分析年月至年月份，广州市批准预售的写字楼面积为万平方米。

在二级市场方面，年月到年月的总交易量为万平方米，交易均价为，元平方米三级市场总成交量为万平方米，交易均价为，元平方米。

年月到年月登记的写字楼租赁面积总共为万平方米。

以下为各个月份的具体数据年月广州市新增写字楼面积情况月月月月月月月月月月月月月月月月万平方米新增供应量从上图可以看出，广州写字楼放量都保持定的间隔时间，般每间隔两个月就会出现段时间的写字楼集中放量。

由上图可知，年第二季度和第四季度为广州市写字楼放量高峰期，对比这个时期的写字楼手和二手成交量和成交价格，由于市场上供给的增加，导致成交价格下降，成交量受此影响不明显。

时期新增供应量万手交易量万手交易价格元二手交易量万二手交易价格元登记租赁面积万年月月月月月月月月月月月月年月月月月年月广州市写字楼手市场交易情况月月月月月月月月月月月月月月月月万平方米元平方米手交易量手交易价格从上图可以看出，年上半年广州写字楼手交易量和价格平稳并保持在高位水平，受房地产宏观调控影响，年下半年广州写字楼成交量大幅减少，价格下降明显同时，年季度受雪灾天气的影响，写字楼市场也处于低迷的状态，成交量与成交价格都创下近期内的最低水平。

年月广州市写字楼二手市场交易情况月月月月月月月月月月月月月月月月万平方米元平方米二手交易量二手交易价格从上图可以看出，广州市写字楼三级市场交易价格与二级市场价格相差较大，二手写字楼成交量受价格影响较大。

总体来说，年二手写字楼成交量和价格波动较大，年季度二手市场也处于低迷状态，月开始市场有所回暖。

年月广州市写字楼租赁市场情况月月月月月月月月月月月月月月月月万平方米登记租赁面积据统计显示，年广州优质写字楼租赁市场继续快速增长，平均租金录得的年度增长。

此结果可以在上图得到验证，年以来，广州写字楼租赁市场持续旺盛，年写字楼总租赁面积达到了万平服务业等，因处于会展商圈，也有不少贸易类型的客户进驻，企业的规模多属于中小型。

租金与售价目前该片区办公物业的月租金约为元平方米，近期开售的两个办公物业项目，位于东风东路的紫园国际和东风西路的亚洲金融中心，销售均价分别为，元平方米和，元平方米。

中山路办公带中山路从东到西共分八段，为中山路至中山八路，横跨越秀荔湾两个区。

中山路沿线是广州市传统的商业旺区，农林下路商圈中华广场商圈北京路商圈和上下九商圈等广州主要的商圈都沿中山路分布，地铁号线也有相当多的站点沿中山路带布置，因此中山路办公带的商业配套最为齐全。

中山路的办公物业主要分布在中山路至中山五路，未形成较大规模的写字楼集中路段。

写字楼的档次普遍不高，多为乙级标准，且建设的年期较早，外观设计使用等已显落后。

近两年落成的甲级写字楼项目电信广场和中华国际中心在定程度上提升了该片区写字楼的档次。

该片区的客户除电信广场和中华国际中心因物业档次较高和可租赁面积较大而吸引到优质的大型企业以外，大部分写字楼的客户以中小型企业为主，行业分布分散，由商业带来的贸易代理，中介服务咨询等占有相当的比例。

租金与售价目前片区内仅有的两个甲级项目电信广场和中华国际中心的月租金都在元平方米左右，中华国际中心的年中时的平均售价为，元平方米。

其余乙级物业的月租金为元平方米不等。

项目所在片区写字楼物业分析项目位于中山二路电信广场对面，根据周边写字楼的分布及与项目关联性的强弱，决定研究的片区范围东起中山路中山立交，西至中山三路中华广场，南至署前路，北至东风路。

从越秀区办公物业的板块来看，覆盖了中山路办公带与东风路办公带的部分地段。

该片区的物业涵盖了越秀区主要的写字楼类型，既有近两年建设的甲级物业电信广场和中华国际中心，亦有年代末期建设的准甲级或乙级物业如新裕大厦和粤运大厦，还有更早期在年代初建设的广州第代写字楼如东骏广场等。

客户和租金售价等基本和各办公带的特征相符。

我们根据片区写字楼物业的代表性，规模，与项目的契合度等方面，在不同路段选出以下典型物业做分析对比中山路段从中山路至中山三路，包括东川路与白云路名称广东电信广场位置中山二路级别甲级主要配套部电梯，中央空调，智能终端，近个车位建筑面积总建面万平方米，写字楼面积，平方米，单层面积，平方米，共层开间分布起租面积为平方米以上空置情况现出租率为，只剩单位出租租售价格租金约为元平方米月低层单位，管理费元，不对外出售。

主要客户大中型企业，外资公司裙楼形态层为商业裙楼，业态为酒楼证券营业部咖啡庭等商业租金首层为元平方米，层为元平方米，层为元平方米名称汇隆大厦位置中山二路级别乙级主要配套部电梯，中央空调，会议厅建筑面积单层面积约多平方米，共层开间分布开间面积为平方米左右空置情况现出租率约为，剩余少量单位出租租售价格租金约为元平方米月，管理费元，不对外出售。

停车位租金，元月主要客户中小型贸易企业，大部分与医疗器械相关裙楼形态层为商业裙楼，首层为银行营业部及药店，层为牙科医院商业租金名称粤运大厦位置中山二路级别乙级主要配套部电梯，中央空调，互联网端口，地下三层车库，个车位建筑单层面积约平方米，共层面积开间分布最小开间面积为平方米左右，最大可租面积平方米，般租户的租赁面积在平方米不等。

开间实用率为。

空置情况现出租率约为，剩余少量单位出租，现有空置单位多为大面积的开间，约在平方米左右租售价格租金约为元平方米月起，管理费元，中央空调费元平方米天。

不对外出售。

停车位租金元月。

主要客户中小型贸易企业，中介服务业，医疗器械相关公司。

物业的主要的租赁对象为对办公面积需求不大的中小企业。

裙楼形态层为商业裙楼，原为酒楼，现已停业商业租金名称中华国际中心位置中山三路级别甲级主要配套部客梯，中央空调，写字楼会所，会议厅，室内运动场所，个车位建筑面积分塔，塔高层，塔高层，单塔单层面积约平方米，总办公面积约万平方米开间分布最小开间面积约为平方米左右空置情况现出租率约为，剩余部分单位出租租售价格租金约为元平方米月，管理费元，。

停车位租金元月主要客户大型外资知名企业，企业总部裙楼形态没有裙楼，层为大堂商业租金中山二路是中山路办公带中办公物业较为集中的区域。

路段内除电信广场中华国际中心两个甲级项目外，其余写字楼都为乙级标准，单层面积小于平方米，开间面积约在平方米左右。

从租赁的情况看，空置率低，证明了这个路段的租赁需求较大。

客源方面，绝大部分为中小企业。

由于路段内聚集了不少广州市具规模的大医院，如中山大学第附属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院等，因此吸引了大批从事医疗器械药品贸易的企业在此路段办公。

其余的租户包括中介咨询服务业，其它类型的贸易公司等。

商业裙楼方面，除电信广场有较大规模裙楼作商业外，其余办公物业的商业裙楼规模不大，业态通常是首层为银行营业网点，二层以上为酒楼，商铺或整层出租给医院。

在市调过程中我们发现该路段写字楼普遍面临车位不足的问题，由于基底面积小，可提供的车位不多，大部分写字楼已不能满足租户日益增多的车位需求。

以项目旁边的粤运大厦为例，其提供的车位总共只有个，据其租赁处介绍车位的使用情况十分紧张，并不能保证新进驻的租户有车位停泊。

车位的缺少对路段内办公物业的租金有定的贬损。

中山路和中山三路的办公氛围较淡，写字楼物业不多，但其租赁情况尚算良好。

东风路段包括农林下路名称新裕大厦位置农林下路与东风路交汇处级别乙级主要配套部电梯，中央空调，个车位建筑面积单层面积，平方米，总建面，平方米开间分布单位面积平方米不等，大面积起租空置情况现出租率约为，剩余少量单位出租租售价格租金约为元平方米月，管理费元，二手售价约，元平方米。

停车位租金元月主要客户物流贸易公司金融服务企业，房地产开发企业裙楼形态层商业裙楼，层为商铺，三四层为酒楼商业租金底层临街商铺元月，底层内铺元月，二层商铺元月名称东山天誉商务大厦位置东风东路级别准甲级主要配套部电梯，个车位建筑面积单层面积，平方米左右，层高层开间分布单位面积平方米不等空置情况现出租率约为，只有少量单位出租租售价格