广汉老年公寓项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

第二章广汉市成为成都养老基地的可行性广汉市分析广汉市成都的后花园广汉市位于天府之国四川之腹心，隶属德阳市。

是成都平原以北的重镇，自古有蜀省之要衢，通京之孔道之说。

北临德阳市区公里，南距成都市区公里。

境内地势平坦，气候温和，河流纵横，土地肥沃，市容整洁，风光秀丽，被誉为成都的后花园。

广汉成都半小时经济圈的重要组成部分广汉地处四川成德绵高新技术产业带中心，具有优越的地理位置和交通条件，南临成都市区公里，北距德阳市区公里。

交通要道国道成绵高速公路大件路德阳乐山北新干道成都新都广汉德阳，开放式双向八车道成青公路成都青白江广汉德阳，开放式八车道城际列车乐山绵阳和宝成铁路经过广汉，仅十五分就可以到达成都。

广汉距成都双流国际机场仅公里。

因此，广汉市已经成为成都半小时经济圈的重要组成部分。

广汉市养老胜地在美国，有很多老人退休后选择到加利福尼亚和迈阿密居住，因为那里阳光充足，风景优美。

以上两地也因此被称为退休州养老市。

年后，中国的哪个城市会成为退休老人的最佳养老地位投资养老公寓的业内人士认为，随着我国老龄化进程的加快，些城市成为退休老人喜欢的休闲养老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是种必然。

而广汉市又具有大优势第，广汉的气候自然环境在各地居民中具有很高的号召力第二，广汉市周边旅游资源丰富，能够满足老年人对自然的喜爱第三，广汉经济比较发达，生活便利第四广汉市物产丰富，养老成本不高。

二区域的分析优势区域项目周边环境适宜，绿化带及水系环绕交通项目交通体系发达，国道成绵高速公路大件路北新干道成青公路城际列车和宝成铁路。

东接成青快速通道，西接成绵高速大件路，公共交通便捷区域景观资源三星堆博物馆景区。

区域认可度区域房地产正处于开发阶段，发展潜力及提升空间大。

靠近三星堆博物馆景区，知名度极高。

劣势生活配套项目周边目前生活配套尚待完善。

机会纳入成都半小时经济圈，区域将伴随西部经济中心成都逐步发展成熟政府着力打造西部物流园，广汉地理位置优越，资金注入助推城市发展威胁区域内现实和潜在供应项目较多，供应体量较大，市场竞争必将日趋激烈品牌企业已经进入广汉市场。

第三章市场定位项目定位本项目打破传统房地产市场的横向分割趋势，采用纵向分割法界定消费人群，为老年人度身打造真正的全方位休闲颐养生活乐园即全面的功能配套先进的运作理念符合老年习惯的产品设计时尚的娱乐休闲体验二客户定位广汉市老年公寓主要面向三类目标顾客群体其，本身文化程度收入水平较高的企事业单位老年退休人群。

主要分布在西南地区和青海西藏的离退休人群。

这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。

同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以负担起在专业养老社区购房的经济开支，般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。

其二，经济收入文化素质较高的中年子女。

这类人群般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在个适宜的居住环境中安度晚年。

这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。

其三，有定收入不喜欢城市中心区的喧嚣生活环境追求安逸平静的老年生活的退休老人。

这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，广汉市老年公寓项目中开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。

三建设规模和建设内容老年公寓设计理念突出自由的感受，满足老人对自由感的要求考虑老人可以继续在家中参与工作用积极年轻的方法对待年龄④随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况对环境的可持续发展有度假及护理功能的老年公寓可居住区生活服务区健康活动区和养老院四个部分，其中养老居住区分为田园型养老区陪护型养老区家居型养老区自助型养老区和集中型养老区等五种类，户型分为平方米平方米不等，充分满足各类目标顾客群的需求。

除此之外，生活服务区还设有生态酒店康乐中心超市等商业设施满足老年人日常生活需求。

社区完善配套的医疗保健设施和文化娱乐设施是这里的显著特色的健康活动区，其中包括健身中心保健中心和老年学校。

社区不仅仅向老年人提供最佳居住环境，而且根据老年人生活特征，为他们提供全方位的养老服务。

人车分离设计无障碍通道四层院落式电梯设计双扶手梯级低缓方便轮椅紧急呼叫系统应俱全。

这里有常年的寄宿式老年大学，是专为老年人设计的老有所居，老有所养，老有所医，老有所为，老有所乐的生态园。

社区物业根据老年人的生活实际，有针对性地提供老年文化娱乐交通安全保卫家政老年营养餐饮服务。

充分体现了对老人周到齐全无微不至的关爱。

广汉市老年公寓项目，将老年人在家中接受的帮助和关怀的各种家庭照顾，作为提供社区养老服务的参照标准，以倡导老年健康生活为己任，公益性服务为核心，实行综合配套多元经营，以提高社区的生活品质。

凡租住购买广汉市老年公寓项目的老年朋友皆可享受以下八项服务医疗保健与康复疗养按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检免费保健疗养咨询免费参加有关的保健讲座开办小型的老年病医院，设置门诊化验急诊观察病房家庭病床，送医药上门全天候救护车及护士值班服务，在这方面总的要求应当是小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，事事可咨。

心理咨询影响老人健康的重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。

交通服务开设大巴专线往返于广汉与园区之间，园区内手推车供免费使用，并准备定数量的轮椅供出租使用。

当地的三轮车与老年车可以进入园区，并可以代客户租用各种用车。

安全保卫每户都设置紧急呼叫装置，服务人员小时值班园区内设置三重安全保卫措施红外监视门卫值班保安小时巡逻。

家政护理为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理员以不同方式如全天白天钟点出行等为老年人服务此外还为客户提供各种家政维修搬运等服务。

购物园区设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务园区内设有便民商店并接受各种电话购物免费送物上门。

报刊服务代订各种报刊，报刊投送到家。

音像制品的出售与租赁建立专门的服务部开展有关业务。

幼儿入托幼儿园可以全天入托，也可以临时代管。

园艺为了满足部分老年人对于园艺与种植的爱好，园区将辟出专门的地块出租给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。

旅游园区与大型旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游还将与北京大连海南等地的老年社区合作，举行异地交换居住疗养的业务，尽可能为客户降低费用。

房屋置换为了方便部分在广汉城内有房而又希望到园区居住的客户，公司可以代为办理城内房屋的出售或出租事宜。

法律顾问园区与有关的律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨询服务。

老有所为服务这是个常常被忽视而又十分重要的服务，也就是说要尽可能地为还能够服务社会的老人特别是有技之长的老人提供个老有所为的活动舞台，提供必要的条件。

鼓励老年人尽可能有所事事，而不是百无聊奈在老年大学中开办自创中心让老年人进行各种手工制作如果有的老人能够写作诗文或能够撰写回忆录，园区将代为推荐联系出版与发表。

第四章投资和收入估算投资估算经计算，项目总投资为万元。

本项目主要工程内容及投资估算详见下表项目建筑成本万元建筑面积平方米单位成本元平方米开发成本土地成本土地转让成本契税二建安工程成本老年公寓建筑面积生活服务区建筑面积健康活动区建筑面积养老院辅助及公用工程项目三前期工程费以下项之和勘探建筑及施工图设计景观设计室外综合智能化等专业设计试桩费按照万估计施工水电贴费三通平按照万估计四开发期间费用以下项之和预决算审核费二质监费二监理费二招投标代理费二前期物业管理费万估计五室外配套费以下项和室外市政道路工程费室外景观工程费室外水电管线工程费电话管线工程有线电视工程安全监控管道煤气工程集中供热邮政信箱双路供电增容费元，户六不可预见费二三四五七开发期间规费以下项之和市政设施配套费消防设施配套费劳保统筹费新型墙体材料费散装水泥保证金白蚁防治费排污费环卫费结建人防工程押金开发费用以下三大项之和管理费用按每年万估，按年算二销售费用按总销售收入估三财务费用计年半息，年利合计开发成本开发费用二收入估算项目主要收入来源于老年公寓的销售，本项目实现销售收入万元。

详见表下表项目销售面积平方米销售单价元平方米销售额万元养老居住区田园型养老区户陪护型养老区户家居型养老区户自助型养老区户集中型养老区户第五章社会效益分析对国家产业的促进发展老年产业对促进经济发展和社会和谐有着十分重要的现实意义和深远的历史意义。

通过政企联动对产业链进行强力整合，将会为我国老年产业带来个全新的发展模式。

二对区域经济的利好将会为地方政府创造高额税收，提升区域经济发展。

多种业态的进驻，将会消化剩余劳动力，优化区域产业结构发展。

加速区域特色产业的集聚，延长产业链条，推进区域整体建设和产业发展。

三项目的实施对当地老龄社会福利事业的影响围绕老龄事业与全面建设小康社会协调发展要求，切实加强老龄工作，不断完善老年人社会保障制度，发展老年服务业，建立健全社区管理和服务体系，增加老年福利设施，开展老年文化体育活动，维护老年人合法权益。

四对区域经济的影响直接影响。

本项目建设所需的大部分建筑材料和设备将由本地区供应，这将给建筑业和设备制造业带来定的发展机遇，这将直接促进区域经济的发展。

间接影响。

项目建成后，将对四川省乃至全国老年人社会福利事业产生积极而又深远的影响，地方也可从与其相关的诸多产业中的潜在消费中获取定的收入，以此增加地方财政收入。

五项目与所在地互适性分析不同的利益群体对项目的态度及参与程度老年人。

老年人是本项目的直接收益者，项目建成后，可极大的满足老年人对社会福利设施的需要。

项目的建设使城市的社会化养老服务体系建设更加完善，能够在更高层次更高水平上为广大市民提供全方位的服务。

地方政府。

项目的实施得到了地方