广西南站（房地产开发）项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

城市发展速度与项目开发商业开发周期不符本项目处于城市郊区，与城市成熟区相比，周边的生活商业的支持力量尚无法与城市成熟区域相比，因此本项目的进行商业开发定位时，应注意风险。

周边环境问题本项目周边城市环境形象较散乱，没有统的观感，如向住宅高端开发将受不利影响。

第二章城市及房地产相关背景城市概况城市地理位置及未来发展年，国务院批准市为沿边对外开放城市，拥有国务院特区办批准的国家级开发区边境经济合作区，并赋予特殊的优惠政策。

市地处广西壮族自治区西南端，素有中国南大门之称。

境内有举世闻名的友谊关，是我国九大名关之，也是唯边关。

市西面与越南接壤，边境线长公里，市区中心与越南边界直线距离仅公里，与越南谅山市河内市的距离分别是公里和公里，与广西首府南宁市高速公路相距公里。

湘桂铁路和国道纵贯全境，并在友谊关附近分别与越南铁路公路对接，是欧州与东南亚洲际运输线的枢纽，是贯通欧亚的大陆桥。

境内有铁路友谊关公路国家级口岸和平而关公路兼水路地方口岸和多个出入境通道，是我国通往越南及东南亚最大最便捷的陆路通道，也是我国中越边境线上最大的口岸城市。

市发展定位为现代国际性口岸城市边贸城市和优秀旅游城市。

年月，越南总理潘文凯访华时向温家宝总理提出构建中国越南两廊圈的构想，得到了我国政府的积极响应，目前我国正积极构建两廊圈，即通过云南通往东盟的两条经济走廊，个环北部湾经济圈，其中凭朋友占据着两廊圈的中心位置，是国家重点建设的中国东盟自由贸易区通道。

年月，在中国东南亚陆路通道经济发展崇左论坛上，专家们提出建泛亚公路中东线新加坡吉隆坡曼谷万象荣市河内崇左南宁泛亚铁路东线新加坡吉隆坡曼谷万象河内崇左南宁的设想并形成共识。

泛亚公路中线全长公里，泛亚铁路东线全长约公里，比云南新加坡的公路铁路分别缩短了约公里和公里，这路网建成后，通过的公路铁路国际运输更为便利，营运里程大大缩短。

在政策扶持及上述各种有利因素下，中国南宁东盟必将成为未来中国东盟自由贸易区物流人流财流的主要流线黄金项链。

而处于两大贸易区的焦点位置拥有全方位交通设施，必将成为核心的交通枢纽，可谓黄金项链上的钻石。

市对旅游优秀城市目标的追求，利用与越南为邻的区位优势，越南的旅游资料优势融入自已的旅游价值体系中形成大旅游资料的整合。

越南政府公布的七个可以接纳中国游客的出入境口岸中，有个与我国广西接壤。

在广西与越南绵延公里的边境线上，景点众多，有亚洲第世界第二的跨国大瀑布德天瀑布群中国九大名关之的友谊关等自然历史人文景点百余处，加上素有海上桂林之称的越南下龙湾，旅游资源甚是丰富。

此外，南友高速公路通车后，南宁至友谊关只有公里，友谊关至越南首府河内也是公里，便利的交通是中越旅游合作的有利条件。

在政策扶持及上述各种有利因素下，中国南宁东盟必将成为未来中国东盟自由贸易区物流人流财流的主要流线黄金项链，而将是项链上最明亮的宝石。

如图二市是最能吸引区内区外投资的热点边境城市在做贸易的机会比其它城市多，在贸易领域，吸引了全国各地的资金，在建的投资项目都与贸易相关，如浦塞浙江人投资的五金商贸城，弄怀有广东商人投资的弄怀边贸城。

年之后，投资领域扩大到城市房地产业，现市的房地产项目开发，都是外地资金和发展商。

年将有更大的投资，如由交通部，广西交通厅支持的万通国际物流园，计划投资亿元，目前已经动工，该项目充分利用南友高速公路优势，发展代物流产业，属全国重点项目。

总体上，的投资方向，主要投向与东盟贸易经济相关的基础设施，未来这种趋势的发展速度更快。

三城市分区市总人口约万人，其中城区人口约万人，全市辖四个镇，分别是上夏镇夏石镇，友谊镇镇市区分为五个区北大区，新化区，南大区，屏山区，狮山区，各区人口分布如表市区居民状况区域市民户数单位居民人数居民户数新华区北大区南大区屏山区狮山区小计四城市经济发展背景市宏观经济简介市由于长期处于战备前沿，国民经济发展滞后，二三产业的前，市房地产业发展状况上世纪年代，市房地产开始出现，主要是银兴街的建设与开发，销售的产品是现在银兴街两侧的房屋，至年该街还有少量的物业在待销售。

据市房地产管理局统计显示，自年至年，市每年办理的产权交易的数量均维持在宗，产品形式有宅基地，建成的占天占地住宅，成套房屋，国土局统计，年全市挂牌出地宗，除极少数大面积地块被单位买去，其它的全是私人购买。

年至年里，市房地产当年施工量在万平方以内年市房地产施工量与竣工量起伏很大，这种现象是市房地产行业处于初期的不成熟阶段的特点年全市的施工面积与竣工面积仅为平方米。

如表市房地产开发竣工历年状况年份房地产当年施工面积房地产当年施工面积增长率年年市房地产开发施工历年状况年份房地产当年施工面积房地产当年施工面积增长率年年年年年年年年年年以前，市房地产业供应状况宅基地和二手旧房是主要的产品形式年以前，各楼盘均没有系统营销，大多数房地产产品都处于隐蔽状态，由私人性质的中介人完成大部份的房地产交易，如想购房，般需多方打听，或通过当地的小报纸来获得信息主要产品形式是宅基地和二手房。

如表类别物业产权地址开始出售时间物业形式面积成套物业银兴物业银兴街北段年二层商铺援越街上下二层宅基地祥龙小区年如下均为年收集整理的相关信息援越街有成套二层商铺价格在元间每平方米间，此价格由层商铺与二层商铺混合成。

银兴街北段有二层商铺价格在元。

祥龙小区宅基地价格在元。

如表年市房地产价格状况类别名称地址物业形式面积售价成套物业银兴物业银兴街北段二层商铺万其它援越街上下二层万套宅基地祥龙小区元市国土资源局未能出让的地块物业地址或名称占地面积建筑面积成交总价万成交单价浦寨商贸栋号莲塘小区计生局在院内祥龙小区区号祥龙小区区号西园小区市北大路各边贸点是房地产开发的重点区域市经济发展的动力是贸易，因此各贸易区域都成为房地产开发的热点区域，如表项目名称项目地址预计推出时间物业形式面积浦寨永康五金城浦寨年春节五层商场，层约中越商贸城浦寨边贸点，过境的赌场旁期今年已推出二层商场广东商贸城弄尧边贸点的入口年底二层连体街铺约浦寨上海城浦寨约房地产空置率和空置房的特点空置是指项目在可出售时间起算，年内尚未出售的物业。

市的空置状况有如下特征由于该市房地产市场主要有两种产品形式，即成套物业类与宅基地类，因此空置率主要有两种形式宅基地类类商业价值不高的宅基地空置状况较严重。

如祥龙小区历经年的销售，目前还剩约个地块未售出。

成套物业商业价值不高的商铺物业有定空置，如位于银兴街北段的二层商铺，年始售至今仍在待售。

成套住宅类物业很少空置。

年前房地产状况小结供应结构单，总体上是成套住宅和宅基地两类。

产品供应处于隐蔽状态下，不易获得完整的相关供应信息。

二手房是市场存量的主要形式。

房地产空置物业以商业价值不高的商业类物业而宅基地类，成套类物业空置现象较少。

存量房多为以前开发的剩余物业。

如银兴街二层商铺物业，为年银兴公司的所剩物业。

存量房的商业价值不高。

如银兴街的二层商场及援越街商铺。

二年后房地产发展状况东盟商业港的顺利销售，代表市房地产业现代发展的开始年下半年，东盟商业港项目的销售，点燃市房地产商品房套宅的需求，也预示着市房地产业进入现代发展阶段。

东盟商业港项目位于凭市商业的核心区位，该项目占地约亩，总建筑面积约万平方米，项目开发性质为商住结合，二层为商铺，三至六层为住宅。

该项目于年下半年首次销售，先推售住宅部份，首次开盘约套，销售成绩很好东盟商业港销售顺利对房地产业之意义有打破人绝对自建房的观念开创市房地产销售系统营销现代房地产开发方式能点燃对房地产强大的潜在需求在年至年初间，受东盟商业港的影响，市井喷式的新增加了四个房地产项目，它们分别为如表年初在售楼盘统计名称占地总建筑面积总套数主要户型及面积目前平均销售单价位置备注东盟商业亩住商内，年上半年港始售祥福花园亩住三房四房林业局旁现售二期祥兴商业街亩商住两房商住两用商住市政府旁商住纯住福龙苑亩住商连排别墅套，二房三房，四房未定价，预计以上南北大道供电局对面目前未售金源亩住商楼中楼，四房，三房北大路号商套已售完这些项目都分布在市中心区域，住宅的销售价格均在元以上三年市房地产需求年，市房地产成交约至套间年，单东盟商业港的销售量就在套左右，加之其它项目的销售和原来的二手宅基地，二手套房的销售量，估计年市房地产成交在至宗间。

年商品房总销售额约万元由于房地产销售环节较复杂，有内部预约，收定金，开盘销售，按揭，政府注册等多个环节从市场角度看，在内部预约环节，项目就对市场产生影响本报告对年市房地产总销售额的估算口径是以在房管局登记为准。

商品房住宅销售估算据政府房管局初步报数，年该市商品房销售登记约套，按每套万计，估计总销售额约万元间，商品房商铺估计年销售商铺的楼盘有东盟商业港与金源，其中东盟商业港销量较大，两盘总销售额约万元。

以上两项目相加，年商品房总销售额约万元。

四市房地产需求影响因素人口影响人口是房地产需求的基础，人口的变化对房地产需求的发展有着重要影响，对市人口进行分析，能对城市房地产需求在总体上有基本的把握。

市的人口状况有如下特征全市人口规模不大，城市区人口规模更小。

至年全市常住人口万人，城市常住人口万人占总人口的比例，加上外来人口约万人。

人口增长的动力非经济或城市发展因素。

年，市常住人口万人。

经过近年的发展，目前约万多人，多年间，市经历了边贸发展的高速期，在边贸发展高速期，该市只是出现大量的外来人口，但这些外来人并未在此长期定居下来，变成市民的常住人口增加的原因是自然的人口增长，不是经济发展，城市扩张的结果。

如表市人口变化年状况全市人口市区人口年份数量万人年增长率数量万人年增长率城市化率年年年年年年含外来人口市城市基本特征如下城市化率不高目前市的常住人口的城市化率为，接近广西平均水平，属较低水平。

外来人口比例很高。

据相关的人士估计，目前该的外地人总数约万多人，相当于市城市人口的三分之。

市就业状况影响全社会从业人员数社会就业状况也是影响房地产需求的基础因素之，就业状况反映反出当地的经济状况和收入状状况，市近几年的就业形势及对房地产需求的影响如下自年以