库伦旗库伦镇露天市场及配套项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

本项目建设总投资万元。

项目建设期年，销售期年。

项目采用边建设边销售的方式，从年开始，可实现总销售收入万元人民币，利润总额万元，净利润万元，投资利润率，销售利润率。

财务评价结果，本项目全部投资财务内部收益率为税后，财务净现值万元。

综上所述，本项目各项指标相对偏低，大约为其他房地产开发项目的左右。

但由于本项目是为完善库伦旗社会功能，打造库伦旗经济和社会形象的项目，由此，在综合评价上包含社会评价具有很强的可行性。

各项评价指标及经济效益较可行，社会效益显著，对库伦旗的经济发展有很大的推动作用，在财务上虽然各项指标偏低，但也是可行的。

建议采取措施，尽快实施。

第章项目建设必要性和可行性项目背景库伦旗概况本项目位于库伦旗库伦镇，库伦镇位于库伦旗的中部。

属黄土丘陵区，养畜牧河南缘，铁牛河流域，介于低山坨沼之间，高程般在之间，地形呈微波状起伏，高差。

地表多为黄土状堆积物，结构疏松，风势强烈，冲沟十分发育。

最深陡坎可达百余米。

项目区地表水资源较为丰富，养畜牧河铁牛河厚的河查干河等四条较大河流从旗境内流过。

河流总长公里，流域面积平方公里，平均流径深，年径流量亿立方米。

地下水受地形地貌地质结构和岩性的控制，其形成分布埋藏均有明显差异。

养畜牧河以北的坨沼区，第四纪松散岩类孔隙水含量丰富，单井昌涌水量可达吨吨厚的河沿岸河谷地带松散岩类空隙与风化带网状裂隙混合潜水含量适中低山黄土丘陵地带的碳酸盐岩类隙溶洞水和基岩裂隙水含量贫乏。

库伦境内交通极为便利，现有公路总里程公里，其中等级公路公里油路公里砂石路公里省级干线条公里，县级公路条公里，乡级公路条公里，村级路公里。

乡乡通油路村村通公路情况个苏木苏木镇，个农牧林场，年末实现乡乡通油路全旗个嘎查村在十五全部实现村村通公路。

目前，库甘铁路已经建设完成，年能够实现通车，改变了库伦旗无火车的历史。

库甘级公路也将于年开工建设，届时，库伦旗的交通情况也将大为改观。

库伦旗的经济条件年，全旗工业经济总量大幅度提升，全旗地区生产总值完成亿元，同比增长。

其中二三次产业分别完成亿元亿元和亿元，同比分别增长和。

三次产业比达到。

财政收入完成亿元，同比增长。

城镇居民人均可支配收入达到元，农牧民人均纯收入达到元，分别较上年增加元和元。

社会消费品零售总额亿元，增长。

面对金融危机的重大挑战，采取保企业抓招商上项目的积极措施，不仅成功抵御了危机影响，而且工业经济在困境中实现了快速发展。

全年工业企业完成增加值亿元，同比增长实现销售收入亿元，同比增长上缴税金万元，同比增长。

工业经济对财政的贡献率达到，较上年提高了个百分点。

对重点工业企业，在帮助融资的同时，千方百计筹措并注入了万元救企资金，使规模以上企业效益大幅提升，实现工业增加值亿元，实现销售收入亿元，上缴税金万元，分别占核算工业企业的和。

工业项目建设在危机之年强势推进，并取得重大突破。

全年完成工业固定资产投资亿元，实施续建项目个，新开工建设项目个，是近几年来工业项目投资规模大项目质量最好的年。

新开工的个项目总投资超过亿元，其中东蒙水泥三期工程大连佐源糖业食品生产线项目宏利有色金属有限公司电缆铜材三期工程库伦沈阳电缆有限公司电缆材料生产线等个项目投资都在亿元以上，并且有个是两头在外的非资源型项目。

国电风力发电香港协鑫集团铅锌矿勘探开发河北三鑫实业集团丁腈手套生产和河北京华公司碳酸钙生产等项目成功签约，为工业经济持续发展蓄积了后劲。

年，全旗地区生产总值预计达到亿元。

其中二三产业预计分别达到亿元亿元和亿元。

财政收入预计完成亿元。

全社会固定投资预计达到亿元。

社会零消费品零售总额预计达到亿元。

农牧民人均纯收入预计达到元。

项目建设的必要性为加快城镇化的进程，库伦旗按照统规划合理布局配套建设的原则，强力推进房地产开发建设，使人居环境明显改善，城镇面貌焕然新，城镇经济迅猛发展。

以旧城区改造为基础，镇内三横两纵的主街路基本实现了楼房化，新增商品房万，有效地促进了商贸流通企业的发展通过合理规划，成片开发，新建居民楼万余平方米，涌现出了批精品住宅小区。

居民住宅楼的开发节约了建设城市发展的需要。

项目建设的可行性城镇经济快速发展，为房地业发展提供了良好的经济基础从城市化进程来看，乡镇人口的进入外来人中的进入使得城区人口快速增长，为房地产市场提供了较大的需求空间产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了个宽松的发展环境和机会人均收入可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房地产消费提供了强大的支撑房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。

十五期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长，说明宏观调控并未严重影响库伦房地产市场。

预测未来库伦旗三至五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。

第章项目市场分析与价格定位项目优势分析本项目位于库伦镇体育场南侧，是城市的政治经济文化中心。

地域价值无可取代。

周边的实验学校医院等配套设施齐全得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络。

成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使综合楼占尽天时地利，成为现代社区的典范。

往北是库伦旗的体育广场和老城开发区，是集政治经济文化教育为体，独具浓厚的文化气息和人文环境，这有着不可复制的优势。

文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。

本项目让生活与购物在商业综合楼的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。

市场供需分析随着库伦镇社会经济逐步发展，近年来库伦镇加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，城镇中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇商户的经营条件，提升了城镇居民的生活质量。

受各种因素尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，库伦镇城区的房价也逐年上升。

二年以前，商业用房价格保持相对稳定。

均价在元以下，以后几年价格涨幅不断加大。

据旗主管部门统计均价，年为元，年为元，年为元，年为元，年为元，年上半年为元，下半年达到元年达到元以上，部分黄金地段的均价达到了元。

三市场需求拉动开发面积稳步增长十五期间库伦旗商品房销售面积累计万，商品房开工面积累计万，商品房竣工面积累计万平方米。

从审批建筑面积来看，年审批建筑面积分别为万，年稍有下降，降幅为，年审批建筑面积逐年增加。

年审批建筑面积下降的原因是因为年是国家土地政策宏观调控年，各级政府清理整顿土地市场。

四需求分析建设商业综合楼，逐步使库伦旗发展成为通辽市西南地区的中心城市，是今后段时间该地区经济建设的主要奋斗目标。

未来五年，随着城镇建成面积的扩展，年初步形成万人口规模的文明卫生城镇，给库伦旗房地产业的发展带来了巨大的发展空间。

从现在起到年的四五年中，库伦旗城区商品房屋价格走势可能是继续上涨增幅减缓前急后缓前高后低的结构优化。

期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是种窄幅波动。

十五期间，库伦旗城区商品房价格年涨幅在左右。

到十二五未即年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。

期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下第城市化的进程也直接拉动房地产开发。

库伦旗年的城市化水平仅为，年达到了。

这不仅表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在乡镇建设的不断加快。

无论是城区人口还是城区面积，将进步扩张。

如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。

第二是经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能力会进步增强。

第三市场化商品化已经是解决住宅问题的根本途径。

住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。

因此，库伦旗城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。

因为大多数拥有住房所有权的居民，还是能够从中直接受益。

市场前景分析在市场调查过程中，可以发现目前库伦的部分客户已经在心理上逐步的接受，这种趋势经过个短周期的发展将逐渐成熟。

消费者普遍对目前楼市看好，能够接受些适度创新并能够在实际购买过程中接受定的弹性价格浮动。

购买店铺的客户心态部分为店铺经营者，很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却直靠租铺面经营部分为经商成功人士，他们还要不断增加财富还有部分为公务员，他们因受时间和职业所限，购买店铺是种较稳妥的投资方式。

在市场调查中发现，人们置业投资的首选是商铺如很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦想就是拥有间自己的店铺。

这种状态正好说明了商业活动的质量在提高，人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商业活动空间的新追求。

目前库伦镇核心地段商业店铺脱销，本项目位于体育广场为库伦镇老区建设的核心地段。

因此，只要本项目的商业店铺做好商业招商和运营，提供价格合理的优质物业管理，本项目的市场前景较好。

价格定位由于本项目地处库伦镇正在着力发展的居民住宅区，目前的供求热度极高，已成为了库伦镇发展的新热点。

由此，根据旺盛的市场形势，并通过实地调研，参照库伦镇内商业用房和住宅价格，我们对整个小区的价格进行了科学定位。

二楼连体营业房元楼精品间元二楼精品间元楼内部摊位元第章建设条件工程地质水文地质情况工程地质本项目场地属典型的河岸丘陵地貌。

上部为淡黄色亚砂土粉砂胶结松散，含云母片黑色矿物较多，厚度下部为粗砂烁石层，烁石占，烁径厘厚，可作为城市建设用地。

基地内未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。

此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，项目建设不存在压覆矿产问题。

根据国家质量技术监督局发布，年月日实施的国家标准中国地震动参数区划图，商业综合楼地震动峰值加速度相当于原地震裂度小于六度，本项目可不考虑抗震设防。

水文地质地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡溶洞及软地层等不良地质现象。

区域规划情况本项目建设性质和建设内容符合库伦旗总体规划的用地要求。

在项目建设过程中将按照批准的规划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观绿化设计消防交通等规范的要求。

交通情况本项目体育场南侧，二中北侧，北临后府街，是库伦镇关键发展的区域，交通十分便