库车107亩拟开发项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

劣势区内配套设施欠佳，楼盘工程质量差，销售人员专业水平低，周边民房太多，小区后有屠宰场，夏天气味难闻。

前门有天然气加气站，并有库车石油油库，安全隐患多。

龙泽苑﹙售房专线﹚项目地址库车县天山路东号原龟兹酒厂开发商库车大成房产开发有限公司销售价格楼元二楼元三楼元四楼元五楼元六楼元均价元优惠政策次性付款优惠总套数共栋现盖的栋，余套，已交工的栋户型剩余户型室厅二室二厅三室二厅剩余楼层层都有销售率绿化率广告传播方式售房中心展示现房展示宣传彩页户外看点条幅广告等工程动态分析三期现房，四期共栋，栋已盖至层，计划月交工。

另栋起基础区内配套观光亭休闲广场喷泉幼儿园会所自行车棚停车位等周边配套工业园，库车国际酒店，火车站，库车二医院，十七医院超市餐饮街交通路分析该项目位于天山东路与火车站交汇处，建筑面积共万，三期业主已经入住，四期正在建设中，已盖至层，东临库车国际酒店及工业园区，发展潜力大。

周边两所中学，两所小学，并与库车二医院，十七医院相邻。

劣势位置偏，工程进度较慢。

小区后有热力公司。

欧洲世纪花园﹙售房专线﹚项目地址库车天山路与英阿瓦提路交汇处开发商新疆库车锦绣江南房地产开发有限公司销售价格楼元元赠地下室，花园二楼元三楼元四楼元五楼元六楼元元送空中花园商铺元元元元均价元优惠政策按揭元，次性元总套数住宅套商铺余套户型为主力户型。

剩余户型二室二厅三室二厅剩余楼层五楼六楼剩余套数套左右绿化率容积率广告传播方式售房中心展示工地现场展示宣传彩页户外看点条幅广告售房车体广告等。

工程动态分析期共十栋，栋月底交工，栋明年交。

区内配套奥地利式喷泉欧洲古典塑像古罗马廊柱观星亭法国灵韵月池幼儿园，会所可视对讲小时监控系统休闲广场电子巡更系统，数码公共场所监控等周边配套国际酒店丽都酒店库车酒店五超市亿家百货农贸市场小二中三中火车站客运站国际机场等。

交通路分析优势小区品质及高，配套属库车流，地理位置好，南疆首家生态示范型社区，总规划面积大，容积率低，户型设计独特，智能设备齐全，欧洲园林式生活。

劣势冬天交房不便装修，楼间距较窄。

后期开发拆迁难度大。

库车新天地﹙售房专线﹚项目地址库车石化大道号开发商库车城投集团新疆新瑞源房地产开发有限公司销售价格楼元赠花园元位置好不带花园元无花园，位置差些二楼元三楼元四楼元五楼元六楼元均价元优惠政策按揭元，次性元总套数二期套户型面积，主力户型剩余楼层三四五六销售率绿化率容积率广告传播方式售房中心展示工地现场展示宣传彩页户外看点条幅广告售房车体广告电视报纸等。

工程动态分析期已入住，二期户已交工，三期封顶区内配套中央景观园林公园，立体式水景公园，人工湖，中国龙大型水系，文体绿化休闲广场，儿童乐园，主题会所，超市，派出所，社区医院，社区站式服务中心，国际双语幼儿园等。

周边配套三小，三中，二中高中部，四种高中部，职业技术学校，金桥超市，新天地超市，新天地商业街，交通路分析优势城投集团品牌知名度较高。

产品总体开发规模大，期业主已全部入住，可建立起消费者的购买信心。

小区配套极为完备，人工湖龙大型水系立体式公园在大多小区都很难看到。

劣势地理位置偏，交通不够便捷，宣传和小区建设不符，个小区外立面采用多种颜色，感觉很乱，让买房者感觉是好几个开发商联建。

户型面积差异较大。

周边生活机能差六跃七楼面积过大，都在之间。

库车新天地南苑商住小区﹙售房专线﹚项目地址库车石化大道号开发商库尔勒昊业房地产开发有限公司库车分多，除欧洲世纪花园外各开发公司的主力面积大多都在之间，加上小区的配套，设计各方面都差不多，也没什么优势，销售情况不容乐观。

而欧洲世纪花园的主力户型和的已仅剩几套，分析原因，主要在于其抓住了市场空白点，高端楼盘中的经典户型，定位准确其次是小区配套，风格在库车都属流，再加上开发商不惜财力，在售楼中建了豪华样板间，方面看房，致使期房的劣势不再是劣势。

从这点看，库车人追求大面积高品质经典户型的需求还是很大。

各楼盘的银行按揭贷款要求都在以上，有的甚至要求，业务人员解释说，库车没有首付的情况，是因为银行要求。

从各银行了解的信息也是这样，工行中行建行的住房按揭贷款首付最低为，质量差点的客户，银行专业人士分析说，库车撤县设市还未定之前，经济的欺骗性可能很大，这几年房价偏高，所含泡沫较大，加上去年的事件和今年的事件，不安定的因素很多，很多做生意人都在外流，为控制银行风险，特制订的政策。

所以业务人员都在鼓励次性付款，期房鼓励分期付款，优惠的比例和按揭贷款相差很大，特别是经济适用房，只要是次性付款，外地户口都可以办，开发公司代办申请所有手续，客户只需交钱拿钥匙就可以了。

看来各开发商都急于回笼资金。

第四部分项目研究地块特征分析项目区位分析项目地处库车县城北部，英阿瓦提路南端，距火车站公里，仅靠规模有亩的火车站农贸市场，对面为政府拟建的物流园计划于年动工兴建，现地块附近为大型车辆租赁市场，周边开发的小区有天康住宅小区和百商城市花园，附近有县二医院，公安局等，从城区整体规划分析属三类地段。

项目交通分析地块目前主要公交路线为路主要行径路线为火车站批发市场二医院白金扎花厂丽都酒店杏花苑龟兹广场金桥商场人民政府贝西村项目人流分析此地块处于东城区，目前处于待开发地段，附近只有天康开发的栋楼，入住率很低，交通不方便，仅有路车通过，现项目旁为租赁市场，政府拟建项目还未动工，紧靠火车站批发市场，与火车站不到公里，目前人流主要来自于做生意打工和去车站的来往人群，人流量较少。

不过根据政府近几年的规划来看，升值空间巨大。

二项目分析摘自罗均为的调研资料加补充项目优势分析地缘优势库车县距乌鲁木齐公里，距阿克苏市公里，距库尔勒市公里，距伊宁市公里，都有公路干线相连，并且处于南疆地理位置对称点上，自古以来交通便利，是西域交通之咽喉要道，辐射作用明显。

文化优势库车古称龟兹，是古代西域大国之，具有上千年的历史，各种历史文化形态丰富遗迹众多，促进了当地旅游业发展。

阶段优势库车县房地产开发处于初始阶段，竞争还未达到白热化程度，产品上市少，余量小，潜力大，风险低。

④大交通优势离库车县火车站较近公里。

配套优势地块有自带机井并且周边有水渠流经，具备了作水景社区的基本条件，可大大降低日常维护成本。

投资优势库车县租房价格高，有利于住宅投资，能吸引部分投资者购房。

升值潜力大项目劣势分析离库车县中心较远公里，目前公共交通商业配套欠发达，生活机能差。

房屋售价低，目前的均价仍在元左右。

购买力不足，按揭公积金购房多，优质客户较少。

④资金回笼速度慢，银行公积金方面把关严，首付比例高，审批程序繁杂，放款时间长。

双语人才缺乏。

当地少数民族文化水平低，缺乏法律意识，日常工作纠纷多。

机会分析由于库车房地产开发现在处于发展阶段，高档社区少，规划设计落后，比较容易在目前得条件下低成本打造精品小区。

高端消费群体购买力尚未充分挖掘出来，市场潜力大。

相关能源产业链正在全力发展，可带来部分市场。

④库车地缘优势明显，辐射作用强，适合品牌战略发展的需要。

文化底蕴丰厚，可挖掘潜力大。

威胁分析合作风险。

政策风险目前库车取消了房地产企业招商引资的多数优惠，基本无优惠政策，政府部门实际操作经验欠缺，各方面控制严格。

资金风险资金回笼速度远低于北疆地区。

④建设风险地方保护主义严重，外地建筑企业难以进驻。

当地项目经理素质低，垫付能力差。

单位自建房多。

三项目定位方案项目产品方案利用项目自身独特竞争优势，树立项目鲜明的市场品牌个性，以便于在市场竞争中凸显于其他竞争楼盘，增强项目竞争力，使之成为库车地区最具特色的高档品牌住宅小区。

项目目标市场定位库车县各企事业单位干部库车做生意高收入者塔河管理处石油化工单位高收入者④城区居住换房者主要技术经济指标住宅容积率，商业容积率，绿化率，建筑面积万平方米，多层层的砖混结构和小高层层框架住宅小区。

第五部分项目建议摘自罗均为的调研资料加补充打造精品小区，确立品牌战略由于库车优越的地理位置及和其初步开放得的市场，使得我们可以用较低成本打造较高水准住宅小区，从而树立品牌，产生辐射联动效应，以此带动公司房地产业在南疆地区得发展壮大，从中攫取新的机遇，促进其它特色产业的发展。

控制开发节奏，实现经济效益和社会效益双赢随着世纪西部大开发得不断深入，企业发展都步入了快速发展的时期，竞争激烈，从发展的长远性的来看，只注重经济效益而忽略社会效益的企业发展都存在定得局限性。

库车房产市场处于发展期，都是宣传规模大，实际开发小，我们也应合理控制开发节奏，推动市场的发展成熟，提高自身品牌价值，实现经济效益和社会效益双赢。

充分挖掘地方文化，使之转化为购买力。

库车自古以来就是南疆重镇，民族历史文化悠久，底蕴深厚。

库车人民拥有龟兹古国千百年传承的文化血脉，骨子里浸透着龟兹古人的民族情节，我们通过合理的规划产品设计，体现浓郁的民族特色，将库车人民对龟兹文化的热爱转换为购买力。

房型和面积的建议从目前库车积压的商品房来看，其原因不外乎是房型设计过时，面积配比不合理，不是窄，就是宽，或者朝向有为题，要改变这种局面的根本途径就是要了解消拓者的需求，寻找市场的空白点，库车目前的房型面积过于集中化，以上的楼很少，特别是错层复式跃层几乎没有，大面积的都是顶楼复式还有楼带地下室，花园的平层，销量很好。

建议在户型和面积的定位上，期开发的错层复式跃层能占到左右，其次占到，其他面积占，这从小区的品质上看，也是比较符合的。

小区环境配套建议楼盘销售的环境因素般包括两大类类是地区大工业环境，即楼盘所处城市区域的整体环境。

其主要体现在城市所拥有的文明化程度上。

具体包括经济发展水平法制建设程度以及生活服务水准等。

另类则是指楼盘以外的小环境，包括小区的人文自然背景各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等。

从普遍的心理定势来看，大环境的优劣决定了人们择业定居的趋向，而优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。

而楼盘的小区环境则以其质素的高低影响到人们的购房选择。

因此，营造个高质素的小区环境是发展同在楼盘策划前期就必须考虑的要素之。

建议提高水景园林配套，绿化率，降低容积率，这样才能与品质楼盘相符。

价格建议目前，库车楼盘的均价在元，高品质的楼盘，必