恒安新区商业中心项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

项目将引入大同乃至山西稀缺的奥特莱斯品牌折扣概念商业模式。

这种业态不依赖城市主要商圈的高客流，主要消费群体是追求时尚的有车族。

本项目不但是恒安新区的商业中心，同时可以做到立足恒安辐射大同及周边城市。

商业主题定位根据恒安新区商业中心项目旗舰级中心社区商圈的项目定位，再结合恒安新区的实际情况，将本项目的主题定位为站式消费商业中心，是个集购物餐饮娱乐休闲为体的综合性规模化的商业场所，即社区销品茂。

第二章大同概况及宏观经济环境大同市概况区位及行政区大同位于山西省北部，介于内外长城之间，是大同盆地的中心。

大同为山西省第二大城市，晋冀蒙三省区和大同各县的交通枢纽，大同地区的政治经济文化中心。

全市辖区面积平方千米，城区平方千米，辖左云大同阳高天镇浑源广灵灵丘七县，城区和近郊划为城区矿区南郊区和新荣区，计镇乡个街道办事处。

人文概况大同市是国务院首批公布的全国个历史文化名城之，有多年历史，曾为北魏京师辽金陪都明清重镇。

境内古建筑古遗址多处，其中列入世界文化遗产名录的处列入国家级和省级文物保护单位的处，古建文化佛教文化非常发达。

大同现存古建筑古墓葬古遗址两万余处，各级文物保护单位处，其中全国重点文物保护单位处，省级文保单位处，市县级文保单位更是多达处。

北魏年间开凿的云冈石窟，现存的唯辽代木构建筑的华严寺，古朴浑厚的善化寺，号称中国龙壁之冠的九龙壁，黏着在峭壁之上的悬空寺，景色旖旎山势峭如刀劈的北岳恒山„„大同市的旅游资源颇为丰富，历史古迹和自然风光均有独到之处。

古迹中以始凿于北魏年间的云冈石窟最富盛名，它与敦煌的莫高窟洛阳的龙门石窟甘肃的麦积山石窟并称为中国四大石窟，具有很高的艺术价值应县木塔则是中国现存最高大最古老的木结构塔，是世界建筑中的件珍品位于大同西南部的华严寺，是我国最大的古代佛殿之此外还有九龙壁善化寺等历史悠久的古建筑大同市东南方，有中国五岳之的北岳恒山，风光极佳恒山山脚下的悬空寺，建筑精巧，让人称奇，偌大座寺院竟如凌空而立，让人不得不惊叹千年前工匠们的奇思妙想。

交通概况大同北邻内蒙，东望河北距北京公里，南离太原市公里，实为首都之屏障全晋北方之门户，且扼晋冀内蒙之咽喉要道，是历代兵家必争之地。

在历史上大同曾为三代京华两朝重镇，在清代以前无不派名将镇守，既防外来侵略又保京师安危，被誉为北方锁钥。

今日的大同，是京包同蒲两大铁路的交汇点，大秦铁路的起点，居神府准格尔新兴能源区与京津唐发达工业区的中点。

公路通车里程达到公里。

其中，高速公路达到公里。

全市通油路的乡镇个，通公路的行政村个通油路的行政村个，本年新增个。

全市公路密度公里百平方公里。

资源概况大同市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜铁金银铝锌等金属矿物和石墨磷长石云母石灰石珍珠岩大理石花岗石玄武石沸石等非金属矿物。

大同可望成为资源相对贫乏的沿海及渤海经济圈的矿产品原料基地。

煤炭大同煤田含煤面积平方公里，探测总储量亿吨，其中侏罗纪煤素以低硫额以上批发零售贸易企业销售额中，服装鞋帽针纺织品类增长石油及制品类增长书报杂志类增长汽车类增长。

城乡居民收入稳步增长人民生活年全市城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。

城镇居民人均消费性支出元，比上年增长。

全年农民人均纯收入元，比上年增长农民人均生活消费支出元，比上年增长。

指标金额元比上年增长城镇居民人均可支配收入农村居民人均纯收入城镇居民人均消费支出农村居民人均生活消费支出从上述数据可以看出，目前大同市的整体经济运行稳定，经济环境良好，人民生活逐年提高，社会消费品零售总额增长迅速，大同市社会消费品零售总额近年保持平均以上的增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平，适合进行商业地产投资。

大同市居民收入水平在山西城市较高，物价偏高，但有着较高的人均消费支出。

在大同市第三产业稳步发展的带动之下，必将促进商业地产和消费需求的增长。

产业结构分析电力资源优势大同是华北地区重要的电力生产基地，大同三角区的神头二电厂大同二电厂，丰镇电厂共同组成我国最大的输变电网，既满足了电气化铁路晋煤外运的用电，又保证了向京津唐地区供电。

大同具有良好的电力生产发展潜力，境内仍有继续建设火力发电厂的各种资源条件，可向东部地区提供成本更低的电力资源。

旅游资源优势大同以其丰富的旅游资源驰名中外，享有佛国龙城之美誉。

境内古建筑古遗址余处，现有国家级文物保护单位处省级文物保护单位处。

年，大同被评为中国优秀旅游城市。

工业基础优势大同市作为国家重要的能源基地，工业基础势力雄厚。

早在五时期，大同就被国家列为重点建设城市，相继建成了亚洲最大的机车厂大同机车工厂我国最大的军用动力机械厂山西柴油机厂当时国内最大的水泥厂大同水泥厂最大的合成橡胶厂山西化工厂。

经过年的建设发展，大同已初步形成以煤炭电力为支柱产业，冶金机械建材化工轻纺制药食品等工业门类比较完整的工业体系。

农业基础优势大同地域辽阔，可耕种土地面积多，人均耕地面积三亩以上。

具有宜林宜农的多种类型的土地资源和生物资源优势。

因此，大同有望成为京津唐的肉食品基地蔬菜基地和杂粮基地。

大同市投资环境分析交通便捷大同市是我国中西部地区离首都最近离出海口最近的块风水宝地。

按铁路里程东望北京公里，西眺呼和浩特公里，南下太原公里，北上中蒙边界二连浩特公里，是华北地区重要的交通枢纽城市。

京包大秦等条复线电气化铁路及余条支线专用线纵横交错，沟通华北西北东北和三晋腹地的联系，京大大运和得大高速公路等多条干线四通八达，飞机可直达北京上海广州等城市，大同已形成了铁路公路航空相互配套的立体交通体系。

资源丰富大同市矿产资源丰富，除煤炭以外，主要矿藏有铜铁金银铝锌等金属矿物和石墨磷长石云母石灰石珍珠岩大理石花岗石玄武石沸石等非金属矿物。

大同可望成为资源相对贫乏的沿海及渤海经济圈的矿产品原料基地。

环境优美大同市地处温带大陆性季风气候区，受季风影响，四季分明，年平均日照时数为小时，大同市建成绿化覆盖面积平方公里，绿化覆盖率。

城市人均公共绿地面积由平方米提高到平方米。

大力推进热电联产集中供热，全年二级以上良好天气达到天。

设施完善大同建成了以光纤传输为主，辅以数字微波卫星传输等方式的通讯网络，固定电话网移动通讯网数字数据和多媒体通讯通达全国和世界许多国家及地区，固定电话机普及率达每百人部。

邮电邮路总长度公里，可传输国际国内特快专递邮件。

金融体系大同是晋冀蒙交界处的金融中心，已形成了国有独资商业银行为主体地方商业银行为补充的金融体系，服务功能比较齐全，可受理各种涉外业务。

中国人民保险公司太平洋保险公司的分支机构可办理国际上通行的保险业务。

本章小结大同市是山西第二大城市，是晋北乃至整个华北重要的资源性城市，重要的煤炭资源和电力能源基地，同时拥有全面的工业体系和丰富的旅游资源，总体经济发展良好，与大北京城市带有着密切联系。

在近几年的发展过程中，大同市不断加大城市拆迁改造建设力度，加大固定资产投资，在大同城市面貌焕然新的基础上，也不断改善着城市的投资环境。

城市配套设施的完善人民生活水平的提高，直接催化着房地产需求的旺盛，也带动着商业地产投资的发展。

第三章城市发展规划城市结构及发展规划城市总体规划大同市现有规划主要向东面发展，东进西融城市东移。

坚持新城建设和旧城改造并重的方针，搞好大同御东新区建设，搞好市区道路和两大出口的建设。

抓紧大同机场的建设。

中部年计划开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌东部御东新区是大同市今后年城市发展的主要方向，是主城区口泉地区文瀛湖地区主两副结构形态的副区域南部依靠大同市经济开发区的带动，城市的经济功能逐渐南移，集中力量引导城市向东南发展。

古城改造范围限制大车进市区的红线古城改造东移西融目录第章总论项目名称与选址项目名称项目选址宗地及配套状况项目地块位置项目地块周边配套主要建设指标主要研究结论商业市场定位商业主题定位第二章大同概况及宏观经济环境大同市概况区位及行政区人文概况交通概况资源概况恒安新区概况经济发展概况国民经济分析国民经济平稳健康发展固定资产投资平稳增长社会消费品零售总额增长较快城乡居民收入稳步增长产业结构分析电力资源优势旅游资源优势工业基础优势农业基础优势大同市投资环境分析交通便捷资源丰富环境优美设施完善金融体系本章小结第三章城市发展规划城市结构及发展规划城市总体规划古城改造范围恒安新区规划第四章商业市场调查分析大同市商业环境分析市区商业布局分布市区商业竞争格局恒安新区商情调查商家暗访调查访谈式问卷调查问卷调查小结本章小结第五章社区商业宏观分析社区商业发展研究商业调查商业调查。

专业分析资源评估财务测算商业定位营销模式设定管理模式设定商业规划区域位置规划规模体量规划交通组织规划功能布局规划目标商户规划商业设计商业空间结构设计能源配套设计物流客流车流设计外观形象和环境设计运营管理模式设计项目商业辐射半径拓展研究特色商业吸引周边城市客源奥特莱斯概念全业态组合吸引大同市区客源销品茂概念第六章项目分析项目分析优势劣势机会威胁项目价值判断项目投资开发建议第七章建筑风格与设计规划打造区域地标建筑建筑风格建议内部装修建议建筑设计规划建议动线规划块型设计照明设计顶栅设计地坪设计共享空间氛围设计广告标牌品牌设计第八章项目业态规划业态规划原则项目业态定位主力店的定位大型连锁超市大型超市选址要求必备性商业定位必备性业态选择性业态特色性商业定位品牌直销购物中心全方位业态特色项目高端客群定位大同高消费人群分析项目业态布局原则第九章品牌规划和布局品牌布局原则品牌组合规划娱乐品牌定位业态楼层分布第十章招商策略招商控制租金控制经营策略财务税务策略招商策略政策优惠重点突破全力以赴全员参与主力店招商第步准确定位第二步广泛接触第三步招商恳谈会第四步深入沟通广告宣传项目十大优势广告策略大同主流媒体调查第十章投资成本与费用估算开发成本估算土地使用权出让金前期工程费建安工程费基础设施改造费开发期间税费不可预见费开发成本开发费用估算管理费用招商费用财务费用开发费用总成本费用汇总第十二章财务效益分析数据分析依据测算依据缴费依据分析条件假定分析范围分析周期经营收入资金投入总成本折旧费自营成本