房地产可行性分析案例报告

招商引资取得显著成绩，经济运行质量不断提高，综合经济实力进步显著增强。

工业曾是杨浦区的支柱产业，早先工厂集中于黄浦江畔的杨树浦路带，随着租界面积的增大道路的建设与市政设施的完善，工厂逐步向北向东扩展，最终使杨浦成为上海最大的工业区。

如今这些工业厂房正逐步退出杨浦历史舞台。

杨浦区商贸业发展相当迅猛，现已形成五角场市级副中心控江路区级商业中心各大中高档居住区附有的商业街所构筑的杨浦商业区域。

同时有力推动大连路总部研发集聚区的建设，大力吸引外资企业地区总部投资公司研发中心等落户杨浦，发挥大连路现代服务区总部研发集聚区的溢出效应以完全释放杨浦的经济活力。

随着年月日杨浦区获得国家创新型试点城区的殊荣，这也正式标志了杨浦区已完成了从工业杨浦向知识杨浦的为时年的华丽转型，固定资产投资规模已连续三年雄居中心城区之首。

在年上半年的金融形势严峻时期，杨浦的知识产业却保持的增幅，区级财政收入增幅首次在上海全市中心城区中名列第。

杨浦区指标年年年份年年年年亿元产业第产业第二产业第三产业同比增长率产业第产业第二产业第三产业第三产业比重由上表所述杨浦区从年的亿元增长到年的亿元，年平均增长率约为，呈现高速可持续发展态势经济结构进步优化，第二产业稳步增长。

年，杨浦区烟草业同比增长，建筑业同比增长，对第二产业贡献巨大而金属制品电气机械纺织服装电力燃气等产业均同比负增长第三产业发展迅猛。

从年到年，该区第三产业年平均复合增长率为，超过第二产业的增长速度，成为拉动经济增长的主要动力。

年，区域商业市场全年完成社会消费品零售总额亿元，同比增长，特别是五角场商圈销售额和影响力持续提升房地产市场总体回暖，同比增长，房地产市场也带动了相关服务产业的高速发展。

杨浦区投资环境概况随着目前知识杨浦的大力建设以及上海十大市级商业中心四大城市副中心之的五角场商圈的完善区级商业中心控江路的扩建江浦路渔人码头大连路现代服务区以及系列项目的建设，杨浦区整体投资环境大幅度改善，区域影响力不断提升。

固定资产投资逐年增长，利用外资直接投资额逐年增大，跨国公司入驻企业逐年增多。

固定资产投资从年到年，杨浦区固定资产投资额持续增长，特别是年开始增长较快。

年，全区全年固定资产投资额达到亿元。

从年到年，杨浦区固定资产投资中用于房地产业的投资额基本呈上升趋势，均值为亿元，至年，全年房地产投资额已达到亿元。

杨浦区房地产投资额占固定资产投资总额的比重处于波动状态，在年至年间逐年上升，年比重达到了。

虽然年此比重下降到，亿元年杨浦固定资产投资额固定资产投资总额房地产房地产所占比重但总体而言，该比例高于上海市平均水平。

图年杨浦区固定资产投资结构图年，杨浦区固定资产投资结构发生些变化，房地产开发投资额略为减少，而市政基础建设以及旧区改造投资力度加大。

在房地产开发投资项目中，功能性房产投资占到了半，这部分投资重点放在了写字楼划有号两条线。

轨道号线远期规划区内站点白城路站嫩江路站可换乘号线民庆路站三门路站可换乘号线政立路站轨道号线远期规划区内站点武川路站复旦大学站国权路站可换乘号线抚顺路站江浦路站可换乘号线江浦公园站可换乘号线平凉路站丹东路站杨浦区六区域发展前景五角场区域五角场地处上海杨浦区北部，般是指由国定路政立路国和路围成的约平方公里多的环形地区，以邯郸路四平路黄兴路翔殷路淞沪路五条发散型的主干道在这里交会而得名。

五条马路中，邯郸路是通向市中心的主干道，贯穿复旦大学，四平路直通外滩，紧邻同济大学，黄兴路上有大量住宅小区，接杨浦大桥直达浦东，翔殷路和淞沪路则是中原社区和在建的新江湾城通向市中心的主干道。

这里既是杨浦区的核心地带，也是整个上海的重要文化教育中心。

发展前景完善五角场城市商业副中心的规划建设，使其成为名副其实的北上海旗舰商业中心。

进步发展环同济知识经济圈的产业规模形态，目前已经拥有上海国际设计场同济联合广场交大昂立创意设计园等产业基地，今后将合力打造联合国创意城市设计之都的新地标。

大连路现代服务区域大连路现代服务区又称大连路总部研发集聚区。

其总体范围为西起大连路，东至打虎山路通北路，北依控江路，南抵杨树浦路，占地面积约平方公里。

该区域主要分为三块中间地块会展商贸中心区以荆州路和长阳路为轴线，建设会展中心的展馆设施和相应商务办公楼包括星级酒店，现已建成西门子总部德国大陆集团亚洲总部和中国研发中心北美广场以及荣广商务中心。

南部地块商务聚集区以集中进口食品汽车等与新兴消费品相关的贸易商采购商代理商，集中长三角地区民营企业外省市机构上海办事处东盟地区交流合作基地等为特色，辐射虹口和浦东新区，这里建成后将是杨浦区现代商务集聚的最精华地区。

北部地块商业购物区以宝地广场为核心，用地面积万平方米，是商务商住混合区，以品牌零售高档餐饮文化休闲等业态为主。

它集商业办公酒店会展等功能为体，是大连路总部研发集聚区的重要组成部分。

发展前景与陆家嘴核心，外滩中央和北外滩相辅相成，实现功能互动。

东外滩滨江特色区域东外滩板块是指西起大连路，东至复兴岛，北抵平凉路，南达黄浦江的区域，即杨浦大桥两侧滨江绿化带和复兴岛地区。

这里原本是工业区，云集着很多的厂房和棚户建筑，不过随着板块成为新轮的开发重点区域之，动迁速度也在逐渐加快，这传统居住区的巨变已是指日可待。

而本项目所在的平凉路位臵正好处于东外滩板块北侧边缘地带，可接受该板块未来利好条件的辐射影响。

杨树浦路江浦路沿江地段将建成渔人码头，糅合中西文化建成具有水上风情的休闲餐饮购物观光场所成为滨江岸线的标志性建筑。

与虹口北外滩连接的秦皇岛路地区将构建国际采购服务功能区。

发展前景建设以高档居住休闲区为主，融旅游办公科教为体的亲水型生态型高尚住宅和现代办公场所，成为具有传统文化内涵丰富景观效果的滨江特色区域。

第三章杨浦区土地市场研究年月年月序号地块名称地址用途建筑面积容积率总价万元成交日期开发商杨浦区新江湾城区挂牌东至闸殷路南至三门路西至凇沪路北至殷高路综合商业办公，黄兴路号东至关山路，南至国权路，西至黄兴路，北至国顺路商业年，办公年，上海东方蓝海臵业有限公司街坊东至眉州路，南至平凉路，西至杨树浦港，北至河间路普通商品房，上海波司登房地产开发有限公司街坊东至通北路，南至昆明路，西至辽阳路，北至唐山路经营性办公用地，文通钾盐集团有限公司新江湾城地块东至江湾城路，南至殷行路，西至政和路，北至国秀路普通商品房，中国中建地产有限公司新江湾城区加油站东至规划绿化带，西至江湾城路，北至殷高路商业用地中国石油化工股份有限公司上海石油分公司，上海城投臵地有限公司杨浦区五角场街道街坊等东至淞沪路，北至政立路商业用地，泰隆发展有限公司，上海杨浦知识创新区投资发展有限公司新江湾城地块东至江湾城路，南至国秀路，西至政和路，北至国浩路普通商品房，上海城投臵地集团有限公司年至今，杨浦区共有块地块出让，较上海整个地区来看，地块出让数量比较少。

其中商业用地幅综合用地幅住宅用地幅其他用地幅。

地块主要集中在五角场，而从目前商业地块成交情况来看，成交的地块楼板价较低。

第四章上海办公楼市场研究研究范围研究范围针对上海有影响力的办公楼项目研究区域包括人民广场区域陆家嘴区域淮海路区域徐家汇区域南京西路静安寺区域虹桥区域五角场区域及北外滩区域其中重点区域为五角场区域和北外滩区域市场参数供应量租金空臵率吸纳量。

房地产可行性分析案例报告第章简介任务介绍地产受电力集团的委托，为位于杨浦区平凉路街坊地块提供投资咨询服务。

此次投资咨询服务的目的是在研究区域商业办公等发展情况的基础上，为此地块提供适当的地价方案适宜的项目规划以及电力集团参与项目的合作模式等。

二重要结论及建议报告说明本报告中投资估算的地价按照万元计算，依据定额标准和行业普遍惯例。

租价预测采用市场比较法，售价预测采用市场比较法和收益还原法。

本报告所采用的计算方法分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。

在实际开发中按照实际情况作相应调整。

方案比较主要经济技术指标占地面积建筑总面积土地规划用途商业办公容积率建筑密度绿化率建筑限高米方案说明方案自有资金万元，保留平方米甲级办公物业，其余物业全部销售经市场调研和科学预测详见租售价格定位年办公楼预期销售均价元平方米年商铺预期销售均价元平方米使用面积方案二租售模式自有资金万元，保留区政府使用面积，商铺和部分办公物业出售，其余办公楼租赁经市场调研和科学预测详见租售价格定位租金收益以项目预计投入使用的年开始计算年办公楼预租赁均价元平方米天方案比较投资估算表直接开发成本编号工程或费用名称单位价值元计算指标平米总值万元备注土地出让金及动迁安臵费前期费规划设计勘察费工程监理费及审价费三通平费大市政配套前期筹建开办费其他基础设施费供水供电含架空线入地开关站费用通讯环保设施环卫设施景观绿化工程费包含公共绿地建设费室外总体等其他建筑安装费含地下两层电梯安装水卫电气通风弱电暖通商场部分及写字楼部分装饰等不可预计费直接开发成本合计建设投资项相加土地费，合计万元，折合每亩万元前期费包括规划设计勘查费工程监理费及审价费三通平费大配套前期筹备费其他费用等按元平方米计算基础设施费包括水电通讯环保设施环卫设施景观绿化工程费室外总体等按元平方米计算建筑安装费按元平方米计算不可预计费按元平方米计算序号指标名称单位数量方案方案二成本万元自有资金万元营销费用万元相关税费万元借款及财务成本万元营业收入万元税前利润万元税前投资利润率全部投资内部收益率税前自有资金回报率通过二个方案的各项经济指标上看，在以万地价计算基础上，两个方案的各项技术数据见上图表明，方案完全可行，具有可操作性，抗风险能力强而方案二由于较低，且虽有可操作性但风险度过大，不予考虑。

第二章杨浦区宏观分析地理概况杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤，区域面积平方公里。

黄浦江支流的杨树浦港纵贯区境南北，杨浦即以此演变而得名。

黄浦江岸线包括复兴岛公里，有杨浦大桥和大连路翔殷路军工路在建条越江隧道以及条过江轮渡线与浦东新区连接。

全区辖定海路大桥