1、边交通网络发达，项目西侧紧邻锦淀路南接锦虬路。北向有沪宁铁路，国道，沪宁高速，苏沪高速南向有国道，沪青高速昆山南北交通主干道在此过境。规模庞大规划占地亩，租用临湖绿化用地亩，是昆山少有的大型高尚湖畔别墅社区，拥有强大的发展空间。泊岸临水知名建筑规划公司设计，几乎户户临水，家家枕河，湖山列岛泊岸别墅，尽享江南水乡风情。二定位思路根据我司对本项目区域市场的分析和项目的综合分析，本项目具有相当的规模优势同时兼具淀山湖线的秀美景观，完全具备与淀山湖畔绿洲江南园等楼盘正面竞争和抗衡的条件和实力，因此，本项目定位主导思想是以“高品质中容积率中档的价格”来树立时代皇家半岛在淀山湖板块中的领袖级地位。绿洲。

2、，同时根据土地的综合利用，提高容积率，规划有少量别墅，因此总体规划应考虑可持续性发展原则，既要体现豪华型庄园奢华，又要考虑项目不同产品配套社区文化和物业管理的兼容性，因此应考虑分组团开发，封闭管理，每个组团都有各自的特性和亮点，不断吸引市场注意力。但总的原则应是先开发低密度的高档个性化别墅建立品牌，提高档次形象，再开发较高密度的别墅，以提高利润，扩大业主群体。项目市场发展方向建议首期开发选址建议在整个项目最好的临湖地块，全部开发别墅以树立楼盘的高档形象，打响品牌首期别墅应有多种户型和风格，高品质低价格，以物美价廉的高档别墅来迅速建立项目的品牌美誉度和市场口碑，并检验市场对各种户型风格别墅的。

3、的市政公路边增多商业面积，或根据容积率高低，增建社区商业中心或称邻里交流中心，以完善社区生活配套，并可考虑开通社区至上海经停机场人民广场昆山的交通巴士。为提高社区档次真正打造精品高尚别墅社区，物业管理公司应尽早进入，尽快介入到社区的规划设计开发建设和物业配套筹备中，以避免后期出现不必要的物业管理问题，节省成本，提高物业的附加价值。第三部分项目的市场定位和客户定位市场定位项目特点地段优越处于上海昆山和杭州三市的核心交汇点，东进上海西进苏州南走余杭均可快速到达，地理优势得天独厚。环境优美临水滨湖，直面浩瀚淀山湖，地块内自然河流沟渠相互联通，具有水乡的典型特征，河网遍布，风光秀美。交通便利项目周。

4、块，即“佘山板块”，这的开发，全面提升时代集团的品牌，方面树立起时代集团在房地产业界应有的地位，另方面推动集团鞋业商业出口贸易等相关产业的发展。通过时代皇家半岛项目的成功运营，将其打造成时代集团房地产项目的样板，为拓展长三角及全国市场奠定品牌基础，同时积累了丰富的人才资源及操作经验。本项目规模庞大，实际用地达亩，可控规划亩，其中租用湖畔绿化用地余亩。为降低市场风险，建议采取相对灵活的开发策略，分五期开发，每期开发约亩，总体开发时间约为年，面向长三角立足上海和昆山开发建设。根据项目所处的地理位置及市场研究，总体规划建议主要以别墅为主，配有私家游艇码头的超大规模湖畔庄园别墅来提高整个项目的形象。

5、发中，主要是为了提高容积率增加社区人气以便于商业配套经营，但联排别墅建议以双拼四拼为主，最多不超过六拼。整个社区别墅的面积比例如果按别墅总面积比例建议为联排别墅的数量根据容积率要求可再调整具体见下表产品形式面积比例套数联排别墅别墅别墅别墅别墅别墅合计商业配套和会所的开发，首期二期开发时商业配套主要集中在两个会所的开发，个是对外营业的位于北部主入口的皇家城堡会所，约平方米个是位于社区东部湖畔的皇家游艇会所，约平方米，两个会所的规模不定很大，但功能要齐全，既要体现社区的尊贵和档次，又要能满足业主的日常生活所需和社区的物业管理所需。由于居住人口增多，商业配套的要求更多时，可在项目开发的最后临社区。

6、江南园和海源别墅定位在低容积率较高品质高价格丰泽湾别墅则定位于中容积率中档品质中档价位而康桥水乡则定位于高容积率较高品质中档价位。为了避免同区域别墅同质同价的竞争格局，考虑到本项目的规划情况，以良好的品质与中档的价格展开竞争。本案目标市场定位分析区域个案容积率品质价格绿洲江南园较高元海源别墅中“度身定制,价位不详”丰泽湾别墅中低于元,万以下康桥水乡较高万套本案别墅建议不超过中预计首期元三市场定位根据本项目“面向长三角立足上海和昆山”的发展战略，本项目的目标市场范围可拓展到整个大上海。而大上海，作为中国近现代社会的个缩影，她代表了世纪沧桑，代表了锦绣未来。经过百多年的发展，大上海已经由昔日的。

7、接受程度，以利于后期产品开发和调整。首期开发应有少量平方米以上的超豪华庄园别墅作为亮点来提高整个项目档次和品牌形象，可以考虑做部分庄园城堡式的泊岸游艇别墅，但开发的数量不宜太多。同时，由于受上海海派别墅建筑风格影响，本项目别墅产品的风格也应以欧美风格的别墅产品为主，同时考虑到周边的自然和人文环境，也可在组团做少量中式别墅，中西合璧，以多样化个性化为产品开发卖点，以满足不同买家的个性化需求，避免与当地的历史文化渊源完全割裂。根据项目地块特点，我司建议首期开发在项目临湖景观最好的地块，建设成为个样板岛，形成集英格兰风情西班牙风情法兰西风情北美风情中国江南风情相融合的各类型别墅。每种建筑风格形成。

8、档次，树立品牌形象项目所处的位置淀山湖大部分在上海范围内，作为上海拥有的最大湖泊，是上海人追求自然生态高尚生活的理想居所，项目临湖泊岸，以活水系统连通的湖山列岛泊岸别墅为依托，所谓“仁者乐山，智者乐水”，上风上水之地，是大上海地区最具优势的湖畔泊岸高尚别墅生活领地“大上海”能拉近大多数人的心理距离，辐射力强，能有效地扩大本项目的目标消费群，有利于建立本项目在长三角洲经济生活圈的顶级别墅形象，摆脱本项目地域上的偏僻形象项目周边的江南名镇周庄锦溪同里用直芦墟丰富的水乡人文资源，淀山湖阳澄湖旖旎的自然风光水产资源旅游资源高尔夫资源水上游艇资源使本项目具备了国际生态豪宅社区居目录前言第部分项目分析。

9、独具格的产品个性和园林特色，部分做成豪华室内装修带精品园林泳池的板房，以现楼实景的精品展示来迅速建立品牌美誉度，增强目标买家的信心，并便于参观和销售产品。根据调查，上海市场别墅的建筑面积在平方米范围内，因本项目在城郊地带，具有明显的价格优势，因此建议以平方米的别墅为主力户型，可以降低购房者和投资者的门槛，同时可以提高产品的销售速度，减轻资金压力。园林方面，结合江南水乡的地域特点，突出项目皇家气派自然尊贵的高档形象，强调建筑因水而生，每户规划有泊岸私家花园亲水码头休憩亭等，每户均以绿化带相互隔离，同时又通过蜿蜒流转的流水相互联联系。产品开发应以别墅为主，联排别墅首期先不开发，应放在后几期的开。

10、有明显的行政界限，昆山作为长三角洲经济生活的热点城市，已经成为大上海经济生活圈的重要组成部分。而且，作为上海唯的天然生态湖泊淀山湖西岸的本项目，更具有得天独厚的环境地段交通价格优势，从目前昆山区域内别墅项目消化的情况看，上海人台商及外企高管本地薪富簇温州杭州等地人士是昆山别墅市场购买的主力军。考虑到这点，我司建议项目的市场定位为市场定位大上海都市生活圈高品质湖畔生态别墅社区产品定位集居住度假商务于体的半岛游艇别墅形象定位大上海新贵族源别墅广告语大上海贵族领地，淀山湖优游生活理由强调大上海的认同感和荣耀感，既拉近上海人的距离认同感，又迎合昆山本地人的心理需求，同时还有时代的潮流感，提高楼盘的。

11、项目优势分析项目劣势分析项目机会点分析项目威胁点分析第二部分项目战略规划和市场发展方向建议项目发展战略规划项目市场发展方向建议第三部分项目市场定位客户定位市场定位客户定位第四部分项目成本利润分析估算前提和依据投资效益分析项目敏感性分析第五部分项目融资和收益分析阶段性工程建安费项目投资计划及资金筹措表税后利润表现金流量表第六部分项目的风险管理第七部分结论第部分项目分析本项目的优势劣势机会威胁如下项别墅的开发较淀山湖板成熟阳澄湖周边是目前苏州和昆山别墅开发的热土，开发较为成熟，水景别墅的概念在此已经被发挥得淋漓尽致。该区域的产品档次规划较高，目前独体别墅的单价已经超过元，总价也在万元以上，联体。

12、十里洋场发展成为繁华的现代化大都市，如今，更成为中国中东部地区经济发展的火车头，带动了以沪宁杭为核心的整个长三角洲地区的经济腾飞。因此，大上海的范围，实际上已经扩展到整个长三角洲，并铸就了以上海苏州杭州南京等为代表的大上海经济圈，并由此在其这些城市周边形成了个居住休闲旅游的生活圈，大上海在国人的心目中，是个高经济增长高生活品质的国际化大都市群，其生活圈中的江南水乡富庶城市的整体生活居住文化水平都处在全国前列，而昆山做为上海后花园，不管是在社会经济发展方面，还是文化生活等方面，更是紧跟上海，实际上已随着大上海经济圈从中心向周边扩张而成为上海的经济扩展区和居住后花园。上海和昆山，在心理上已经没。

参考资料：

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