1、筹备开工期，年月年月为建设期，年投资额为万元，主要是土地费前期工程费支出和房屋开发费用年投资金额约万元，主要是房屋开发期间费用支出。四有关说明本章投资估算和资金筹备措施评价基于以下前提条件建设期间不发生大的不可抗拒灾害及影响工程进度的其它因素设计方案无大的调整，建筑面积无大的变化建设期间国家利率和“三材”价格无明显变动国家税费无大的调整。第七章偿债能力项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性。预测数据的选定本次项目预测建设期为年月年月，销售期为年月年月经营期总收入的测算祥见第四章市场评估，在充分考虑项目工程。

2、商铺销售预计收入万元。销售预测表序号项目名称建筑面积元单位售价元销售金额万元备注住宅户商场车库个合计以上销售预测表按住宅平均单位为元均价，商业铺面为元均价，车库按万元个进行测算。本次会所及其它公建不作为营业性质，未予计算收入。“龙舟大厦”项目的开发建设有利于改善成都市的居住环境，实现成都市九五及年发展规划中提出的九五末期人均居住面积目标，促进城市总体规划的实施。“龙舟大厦”套型面积定位较小，价格是市区同等户型价格的，能享受地方定的税费减免，项目具有定的市场竞争能力，但营销策划显得尤为重要。“龙舟大厦”项目的定位是面向广大普通收入水平者，每套住房的消费额在万元左右。公司准备采取住房装修汽车组合按揭和公积金组合贷款的方式，增强销。

3、所减少，故按销售收入的计取，共计万元。财务费用主要为建设项目的贷款利息支出，万元贷款按贷款银行预期执行利率基准利率上浮计息期按年计算为万元。预备费用预备费用是指在编制投资估算和设计概算时难以预料的在工程建设过程中可能发生的工程费用，估算为万元。二投资来源及筹资评价项目总投资约万元，其中开发成本万元开发费用万元资金利息万元。项目投资来源为企业自筹万元银行贷款万元，支用预售房收入万元售房收入的测算祥见第四章。企业自筹资金构成如下取得国有土地使用证所支出的费用万元。企业年在土建工程已投入万元。以上自筹资金合计万元，占总投资的。三项目投资计划评价依据企业已拟报建资料和方案，考虑房地产业普遍的资金运作流程和工程建设进程，该项目年月以前。

4、供求状况及其发展趋势房地产开发潜力巨大房地产开发，预测数据的选定该项目中预期售价的确定，采用房地产成本估价法进行测算。成本估价法是在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格的种方法。采用成本估价法估价求得的价格，成为积算价格。由于该项目所在区域内没有与其规模和档次类似的楼盘，所以可以采用成本比较法。工程总投资包括土地费用前期工程费用房屋开发费管理费用销售费用财务费用预备费用其他费用投调税综合费用。该工程总投资预计估算为万元，正常利润参照当地平均水平取值，可先设定项目税后利润万元，成本利润率。龙舟大厦总投资万元，住房。

5、省估算表为基础，参照成都地区同类建筑技术水平，结合本工程实际情况综合测定建安工程明细表单位元万元项目建筑指标元建筑面积成本万元住宅商业店铺车库给排水管网电气及照明弱电合计室外工程费用设计方案，参考房地产同业经验数据，每平方米元和元元分别计算附属工程设备电梯设备和绿化费用，共计万元。管理费用包括企业所属内部核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。考虑本公司的管理水平，管理费用按销售收入的计取，共计万元。销售费用系指房屋销售过程中发生的各项费用含广告费以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。考虑企业在成都市地区的企业品牌，社会效应良好，此次在广告宣传等方面的投资。

6、度以及项目特点基础上，评估确定各年销售计划为年，年。收入情况见项目销售计划及销售收入测算表。经营期成本及费用的预测由于建设项目主要用于销售，根据第五章结果按销售比例接转开发成本。营业税金及附加预测营业税按收入的提取，城市维护建设税按营业税的提取，教育附加费按营业税的提取，土地增值税按当地惯例未考虑，所得税按计提。销售费用销售费用按年销售收入的计算已计入开发费。管理费用各年预测数据按年销售收入的计算已计入开发费用。财务费用根据贷款期限，贷款利率按年息计算，并考虑上浮已计入开发费用二静态效益指标经测算，项目建设经营期利润总额税后利润销售利润率分别为静态效益经指标表指标名称指标数值备注利润总额净利润所得税后经营净利润率二项目财务先。

7、力度，抢占市场，顺利实现销售收入。第六章成本估算投资估算估算的依据和方法龙舟大厦项目工程估算是依据工程已拟报建资料和方案国有土地使用证及出让合同项目可行性研究报告等，参考成都地区同类建设项目的经济标准，并结合项目自身实际情况进行测算的。二项目总投资的构成该项目规划用地面积亩，总建筑面积商业用房。总投资包括土地费用前期工程费用房屋开发费管理费销售费财务费用预备费用和其他费用。经测算，项目总投资万元。投资估算明细见下表投资估算明细表用地面积建筑面积序号费用名称投资额万元单位技术经济指标占总投资备注负荷或工程量单位指标合计土地费用平方米国有土地使用证二前期工程费规划勘测设计费平方米可行性研究费平方米三同平费平方米三房屋开发费建安工。

8、市规划到地方税收，从区域配套到水电气供给等，都极大地方便了住宅业的发展。力图使龙舟公寓大厦小户型商住楼成为城市向东发展的个亮点。成都鑫五环实业投资有限公司正是基于当前这有利时机，大规模介入成都市向东发展房地产的开发，适时推出了龙舟公寓大厦小户型商住楼项目，并将其建成成都市流的模范住宅楼盘。第二章公司简介公司概况成都鑫五环实业投资有限公司以下简称鑫五环公司，于年月日在成都市工商行政管理局登记注册。公司性质为有限责任公司。公司法定代表人为周登荣，注册资金万元。主营房地产开发兼营公路经营建设管理和高新技术开发及利用等。鑫五环公司资本构成如下周登荣以实物和货币形式出资万元，占股本的，周登华以货币实物形式出资万元，占股本的。公司于年累。

9、费平方米住宅平方米框架商业用房平方米框架车库平方米框架二室外工程费附属工程费电梯平方米道路绿化平方米四管理费用万元按销售收入五销售费用万元按收入六财务费用万元货币利率七预备费用基本预备费万元涨价预备费万元八综合税费万元按收入三投资估算说明土地费用以企业取得国有土地使用证的缴款单据和土地出让合同为依据，确定项目用地综合单价为元，其中含土地出让金拆迁安置补偿费等共计万元。前期工程费用按照企业实支付金额，确定项目规划勘测设计费可行性研究费。同时根据成都地区同业建筑技术标准和预计土方回填数量土方量万元测算，三通平费共计万元。房屋开发费建安工程费建安工程费采用投资指标估算法。投资指标以年四川省建筑工程计价定额和全国统安装工程预算定额四。

10、济文化中心，也是西部开发的主要城市和经济发展纽带。在西部开发战略中处于重要位置，发展中的成都将成为西部特大中心城市。现有的成都市城市是发展规模化进程具备电子高新技术旅游交通能源等产业城市，其房地产开发正进入个高速发展时期，已被国家纳入城市发展的总体规划。静谧的自然环境悠久的人文历史和独具特色的府南河沿线城市风光，使得成都成为房地产开发业住宅开发的新轮热点。龙舟公寓大厦小户型商住宅楼位于成都市环路东五段，九眼桥头北端，四面临街，交通顺畅，紧靠城市主要风景线府南河，与望江公园水井坊合江亭府河内环线旅游景点相连。交通南来北往十分便利，实属置业安家的理想之地。龙舟公寓大厦小户型商住楼为配合城市总体发展，政府相继出台了系列优惠政策，从。

11、投资万元，收购成都市环路东五段号的未完工开发项目“龙舟大厦”。项目总建筑面积为，占地面积为亩地下两层，地面层。该项目为龙舟大厦小户型公寓楼开发项目。二公司领导机构及人员情况公司在运行机制方面设有董事长总副经理，下设生产技术部经营部财务部预算部以及保安部等部门。现有员工名。公司权力机构为董事会，成员有四人，分别是周登荣周登华田小林冯天。其中董事长和总经理由周登荣担任，副总经理由周登华冯天田小林担任。该公司主要领导人基本情况如下董事长总经理周游览区连成片，以及成都至乐山的通航起点码头。因此，龙舟公寓大厦所处区域是市政府规划向东发展的个亮点。交通顺畅，人流相当集中。政策方面龙舟大厦原由成都公用事业房地产开发公司进行承建。由于资金的。

12、流量分析动态经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下祥见评估主表项目财务现金流量表内部投资收益率按全部投资计为财务净现值还原利率按全部的投资计为万元。由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定的折现率，财务净现值大于零，说明该项目在计算内经济上可行，财务评价可以接受。但由于该项目建设期及销售期短，各动态指标意义不大，应侧重于静态指标三资金来源与运用分析该项目建设资金由三部分构成企业自筹资金万元，银行贷款万元，年预售收入余万元。从“资金来源与运用表”可以看出，资金来源能满足资金运用要求。年销售收入回笼后，公司还贷款有充分保证。第章市场概况近年来，随着我国住房制度改革步伐加快，个人购房已被社会逐步认同。成都市作为四川。

参考资料：

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[13]中国文学四大名著水浒传人物故事介绍动态PPT 编号202（第20页，发表于2022-06-24）

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