中山东路518号城市综合体项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

人均及其增长南京地区人均始终保持着较为稳定的增长势头年至年，南京市人均增长加速，年均增幅保持在以上年，受人口数量的增长影响，当年人均为，元，较之上年出现的负增长至年，当年的人均年增长率约，重新呈现快速增长的势头年，按常住人口计算的人均地区生产总值达到元，按可比价格计算，比上年增长人均稳定的增长势头表明了南京消费能力保持稳定增长的态势。

总页第页固定资产投资及其增长南京市固定资产投资逐年增幅趋缓南京市固定资产投资年为，亿元，较之年增长了，略高于年至年的的涨幅既年约左右的涨幅后，之后的增长态势均较为平稳，但是增幅较之年有了定的下降，但是总体运行态势较为稳定，年至年的年均复合增长率为年全市完成全社会固定资产投资额亿元，比上年增长南京市固定资产投资持续稳定的增长背后，房地产投资成为主要动力之。

支柱产业发展状况总页第页南京市支柱产业发展运行态势良好年，南京市规模以上工业企业实现工业总产值约，亿元，同口径对比采用新的统计口径，比上年增长全市当年工业四大支柱产业电子石化钢铁汽车实现总产值达到约，亿元，同口径对比采用新的统计口径增长四大支柱产业的总产值占到了全市规模以上工业总产值约的比重。

并且年当年完成新产品产值亿元，增长。

人口数量及其特征南京市常住人口持续稳定增长截止至年底，南京市常住人口数量达到了万人，较之年增加了万人，增长了年南京市市取消了农业户口非农业户口地方城镇户口等各种户口性质，统为居民户口，并放宽了外地购房投资就业人员的落户政策，这举措促进了南京常住人口数量的增长，同时也吸引大批人才落户南京总页第页年底，南京市户籍人口约为万人，其中市区人口为万人，较之上年增加了万人，人口向市区集聚的趋势较为明显，这将进步促进房地产市场的发展。

人均可支配收入及其增长南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过年约的增长高峰后，近两年来增速放缓，年和年的年增幅分别为和年至年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，年至年的年均复合增长率约为年，南京市城市居民的人均可支配收入为，元相比较于上海的，元，杭州的，元，苏州的，元，由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列据抽样调查，年全市城市居民人均可支配收入为元，比上年增长。

总页第页社会消费品零售总额及其增长南京市城市消费品零售总额逐年攀升，年至年间的年均复合增长率约为，显示出持续强劲的市场购买力年，城市消费品零售总额约亿元，较之上年增长约，主要是由于南京市消费品市场投资环境的改善，批发和零售业住宿和餐饮业在南京市得到长足的发之尽管像世茂中心置地广场等位处核心地段的写字楼项目基本能保持的出租率，但由于楼宇品质明显低于上海和北京的同类型物业，部分跨国公司进驻南京无法找到合适的办公楼，导致甲级写字楼市场无法得到进步升级。

南京甲级写字楼市场租金及售价总页第页受房地产市场高速发展的影响下，自年起，租金呈现稳步上升的走势，年的租金年均增长率保持在左右。

至年起至年，租金大幅提升，年均租金增长率达到了和年至年，南京甲级写字楼租金的年均复合增长率约为南京地区甲级写字楼的租金约为为元平方米天，市中心区域的部分优质甲级写字楼租金，如世贸中心金陵饭店西楼和置地广场的租金可以达到元平方米天。

南京市甲级写字楼的平均售价当前约为人民币，元平方米自年起，售价呈现上升的走势，但是年由于供应较大，年和年的平均售价涨幅仅为和，相比于年和年和的年平均增幅，增幅明显减缓年至年甲级写字楼售价年均复合增长率约为，伴随着土地升值和建造成本的增加，售价保持着较为稳定的增长势头。

南京甲级写字楼市场未来供应状况年将是南京市甲级写字搂集中上市供应的时段，总供应体量约在万平方米左右总页第页年的供应量约为万平方米，伴随着河西新城区域的开发建设，建邺区的甲级写字楼的供应体量加大，年该区域的供应量约为万平方米，占到当年总供应量的批高质量写字楼将会陆续上市，如紫峰大厦南京国际广场金陵饭店二期等，这些优质项目必将提升甲级写字楼市场的整体品质和租售价格水平。

本项目全面竣工时年面临的市场状况预测市场供应量预测年甲级写字楼供应的年均增长率约为，截止年底供应量约为万平方米年大量甲级写字楼将集中面世，供应量共约万平方米已知市场数据，至年甲级写字楼的年均供应量约为万平方米按平均每年新增万平方米的供应量保守预测，至年底南京市甲级写字楼市场总供应量约为万平方米。

市场需求量预测年甲级写字楼的年吸纳量在万万平方米之间变化，波动很大总页第页甲级写字楼的空置率在区间，处于供应失衡的预警状态按平均每年万平方米的吸纳量估计，至年底南京市甲级写字楼总吸纳量约为万平方米。

市场风险预测预计至年底，南京市甲级写字楼市场约有万平方米的市场存量与累计万平方米的市场吸纳量，两者之间存在很大的差距，市场风险巨大。

南京甲级写字楼市场小结南京当前甲级写字楼市场南京未来甲级写字楼市场南京甲级写字楼市场从年开始进入快速发展时期南京甲级写字楼主要聚集在鼓楼区白下区和玄武区整体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺紫峰南京国际广场等高品质地标性的项目将有助于整体市场品质提升未来写字楼市场供应激增市场吸收能力有限，存在供过于求严重积压的风险总页第页二优质商业市场分析优质商业定义本节研究的优质商业设施是指位于南京中心城区，有国际线品牌及国际二线品牌，国内线及二线品牌入驻具有定规模建筑面积，平米以上的商业设施优质商业设施的形态包括百货商店购物中心以及精品商业街根据优质商业的集聚程度，我们将南京市优质商业主要划分为新街口湖南路总统府商业街珠江路四个区域。

南京优质商业发展概述南京市的优质商业发展历史悠久，可以追溯到世纪年代当前的商业形式以百货形态为主近几年，南京的优质商业市场，正从由百货形态垄断天下向购物中心精品商业街等形式过渡。

总页第页南京优质商业市场当前供应状况截至年底，南京市共有万平米的优质商业设施供应历年增长率，人均优质商业面积为平米以中心城区人口为基准约有的优质商业设施在年前已经开业，最早的可以追溯到年年及年是南京优质商业开业最集中的年份，而且绝大部分集中在新街口区域在最近的几年间，开业量最大的是年并且此年也首次出现了新的商业形式，即购物中心与精品商业街。

南京现有优质商业分布总页第页南京优质商业市场需求及空置率由于南京市的优质商业设施多以百货形态为主，因此空置率水平较低截至年底的空置率为百货形态的商业设施入驻率都在购物中心形态与精品商业街形态的优质商业物业设施，入驻情况也较为理想德基广场的入驻率为，的入驻率为。

南京优质商业市场租金总页第页南京市优质商业设施的首层平均租金当前为人民币元平米天，年均增长率南京市优质商业的租金支付形式有两种种是纯租金方式，即没有支付固定数额的租金种是扣率营业额提成，即按单店销售额的固定比例支付租金由于南京现有优质商业多为百货形态，因此扣率的租金形式居主导地位精品商业街采用固定租金的形式当前租金的范围从元平米天元平米天。

南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势未来三年每年优质商业的上市量基本持平，平均每年万方左右项目总论项目背景项目名称南京中山东路号城市综合体暂定名项目开发公司背景简介中国航空工业集团公司简称中航工业是由中央管理的国有特大型企业，是国家授权投资的机构，由原中国航空工业第第二集团公司重组整合而成立。

集团公司设有防务运输机发动机直升机机载设备与系统通用飞机航空研究飞行试验贸易物流资产管理等大产业板块，下辖近家子公司分公司有多家上市公司，中国航空工业集团公司秉承航空报国强军富民宗旨，弘扬敬业诚信创新超越理念，牢牢把握财富革命的契机，大力实施市场化改革专业化整合资本化运作国际化开拓产业化发展，谋求更高更快更强的发展，以豪迈的步伐向具有国际影响力的世界级大集团迈进。

中航城以开启城市未来的高度，打造中国首席城市综合体品牌。

通过中航城模式在各重点城市的复制，为构筑城市繁华，实现城市升级和增值做出贡献。

中航城在南京，将依靠母公司中国航空工业集团庞大的实力，与国际资本融合，整合国际顶级团队资源，以高度的战略眼光和远见，为南京市的城市建设和经济建设带来个崭新的局面。

结合南京的城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新的认识，提出了对于城市综合体的有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视的重要领域，同时也是城市未来发展的新趋势，为了发展和繁荣南京市的经济建设，为南京市民提供崭新的商业商务和生活的城市空间。

研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号南京市建设工程价格信息项目规划设计要点项目的规划设计要点见下表。

项目规划设计要点表序号名称单位数据土地号总占地面积公顷总建筑面积万平方米控制指标说明二可行性研究结论市场预测根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力未来虽然有大量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通的类似项目在南京市区比较缺乏，同区域范围内，产品同质化竞争不高。

项目建设进度项目计划从年月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高，因此预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工。

投资估算和资金筹措投资估算本项目开发建设的投资总额含资本化利息为万元，建筑面积为万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。

项目总投资估算表资金筹措本项目的资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和预售收入等。

公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元，剩余约亿元，可利用银行贷款和预售收