中心区地块项目竞拍项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

石岩光明公明组团主要保持良好的生态环境，发展无污染耗能少的轻工业高科技产业生态农业旅游观赏农业。

经济状况区自年以来，国内生产总值保持连续高速增长态势，进入年，各区受亚洲金融风暴影响增长有所缓慢时，仍以高于的增长率保持平稳增长。

经济总量同深圳市其他各区相比处于最强的状态，年，占深圳市区属经济总量的年，实现国内生产总值亿元，比上年增长，高于深圳市总体经济增长水平年第季度，区国内生产总值达到亿元，比去年同期增长，继续保持快速增长的势头。

区对深圳市的经济发展起着举足轻重的作用。

自年以来，区产业结构调整升级步伐加快，整体经济素质得到提高，三大产业结构比例年为，与建区前相比更加科学合理，第二产业在国民经济中的支柱地位更加明显，但第三产业还远低于深圳市的发展水平，第三产业无疑将成为下阶段发展的重点。

的产业发展方向是面向国内市场，开拓国际市场，其产业结构调整和发展的主要目标是加强基础工业建设，建立和完善以信息高新技术产业为基础的先进工业，发展第三产业和三高农业，形成科学合理的综合外向型产业结构。

文化状况在定意义上，在深圳自成派，更有广东味，更像广州下属的个区。

的文联全国有名，是广东及全国体育先进区，出了世界残疾人田径比赛冠军张文杰业余体校也培养出了孙彩云，有福永的乡镇形象代表选美，有中国荔枝第村公明镇楼村，有侨民集中地光明农场，有被誉为深圳陈家祠堂西乡乐群村的绮云书室，有观澜的世界高尔夫球锦标赛，栋古老的舞狮舞龙舞麒麟龙舟赛等到现代的高尔夫球应俱全。

区房地产市场概况九五期间，区经过房地体化改革土地有偿有期使用等制度的深化实施，再加上购房入户优惠政策的推动，区房地产市场步入了规范有序逐步活跃的良性发展轨道，目前，房地产业已成为全区经济的支柱产业，继续保持健康高速的发展态势。

下面分别从土地市场建设规模供应情况销售情况空置情况五个方面分别予以概述。

土地市场目前，深圳市可开发用地基本上位于关外的龙岗两区。

年深圳土地出让计划显示今年全市将推出块土地公开招标拍卖，总面积平方米，其中特区内幅土地面积总计仅平方米，不到全年推出地块的，其他均为关外土地，其中区有幅土地出让，总计面积平方米，约占全市出让土地总面积的。

从目前掌握的资料来看，区的可开发用地主要集中在中心区和西乡镇，至于新安老城区已经基本上没有多少可开发用地了。

根据规划，中心区的潜在土地供应量将在多万平米，其中部分掌握在企业手中，大部分掌握在政府手中，相信，随着房地产市场的发展，土地的现实供应量将越来越大。

建设规模年，区的建设规模为全市第四位，前面分别是福田区南山区龙岗区，但从建设规模的增长势头来看，区施工面积比上年增长，名列全市第二，仅次于热点南山区。

另外，住宅是区房地产开发建设的重头戏，在商品住宅施工面积连续多年增长的基础上，年仍然保持了较高的增长速度，值得注意的是其中新开工面积所占比例增加了近个百分点，但办公楼商业用房的建设规模有所减少。

下表是深圳市近两年施工面积及新开工面积数据。

深圳市近两年施工面积及新开工面积按类型按区域分万商品住宅办公楼商业用房施工新开工施工新开工施工新开工全市变幅区变幅供应情况随着房地产市场的发展，区的推盘量年年猛增，特别是年推盘量增幅最大，达到，名列全市各区首位，供应量达到全市的。

今年上半年，区推盘量增幅仅次于南山区，占全市供应总量的，下表深圳六个区的上半年的商品住宅批准预售面积。

深圳市商品住宅批准预售面积按区域分单位万年度批准预售面积其中罗湖区福田区南山区盐田区区龙岗区上半年销售情况最近几年，区房地产成交量稳步增长，年区成交住宅建筑面积万平方米计套，均价元每平方米，成交金额达亿元，比上年增长了。

与此同时，年区增长了。

特别是今年月的首届房交会，签约商品房面积平方米，总成交金额万元，价格在每平方米元至元之间。

据市场调查显示，规模在万平方米以上的住宅销售率达到以上，销售期通常不超过年。

靠近类住宅用地，拥有较宽的临海面，景观资源优势明显。

地块更靠近行政体育及商业中心，生活相对更便捷但居住氛围略差。

地块所在区域的良好发展前景也意味着项目开发的良好前景。

景观优势地块位于中心区西北部，西南向朝海且临海面宽，其中地块临海面更是宽达米，地块南部规划为类住宅用地，容积率低，预计以别墅等低高度物业为主，不会对本地块住宅形成遮挡。

项目建成后将隔海与大小铲岛相望，近凭海色，远眺山光，拥有优美的滨海景观。

地块占地面积较小，相应的临海面相对略窄，但容积率高，仍然拥有较好的海景资源。

地块南向景观中间为地块内部池塘规模优势地块占地万平方米，建筑面积万平方米，项目规模较大，方面便于分期开发，逐步提升价值，另方面便于统规划，建设良好的社区环境。

同时在周边规划建设尚不完全的情况下，大规模的社区能在未来的配套完善等方面给消费者更多的信心，市场接受度更好。

地块规模优势相对略差。

小区自身配套优势两个地块均规划有较高的商业配套，建设完成后将给小区居民日常生活带来极大的方便。

小区周边目前已经有定的生活配套地块虽然处于尚未开发的中心区，区内商业配套预计短期内不能跟上，但周边已经有定的商业配套，可以满足初期入住客户需求。

主要包括福中福商业城距离地块西北部约米，营业面积约万平方米，以超市，服装电器等百货为主，档次为中低档，目前人气较好，主要消费者为福中福花园期及二期业主。

地块与福中福商业城天虹商场位于创业路与翻身路交界处，从地块步行至该处约分钟，营业面积万平方米，大型综合性商场，档次为中高档，目前人气较好，是主要的中高档商场，消费者辐射整个新安及西乡片区。

翻身路目前翻身路天虹商场段商业十分繁华，除临近的天虹商场外外，还有日佳百货超市佳美达百货超市等中档商业，新梅园大酒店等高档餐饮。

天虹商场外景翻身路新梅园大酒店目前的交通配套老城区与新中心区的分界线大道目前已经建成通车，道路建设素质较高，私人交通十分便捷。

公交方面目前已经有及路中巴通达市区，预计周边交通配套能很快完善起来。

宽阔的新城大道大道靠近低密度高档住宅区的优势规划中地块的西南部为大型低容积率住宅区，未来将定位在高档市场，靠近这住宅区对提升项目的档次形象有正面意义。

地块劣势近期新中心区配套设施较差目前地块周边只修通了主要道路，其它市政设施配套生活配套公交配套等居住必须品还有待政府大力投资建设。

预计在年新中心区启用之前周边配套成熟还比较困难，而地块项目开发预计上市为年。

地块周边居住氛围较差目前开发项目基本均处于大道东北侧，虽然沿大道有较多住宅，但由于距离传统的新安中心区域较远，居住氛围较差。

加之地块处于完全新开发的区域，预计短时间内难以形成较好的居住氛围。

目前地基为软基，可能导致工程造价上升。

地块为填海地，目前为软基，这种地基基础将导致工程造价有所上升，影响项目投资收益。

机会新中心区的建设地块处于规划中的中心区，区政府对中心区的大规模建设投入，周边交通商业生活等设施的完善对地块的发展是个极好的机会。

体育馆的落成及投入使用目前中心区的首个建设项目体育馆已经建成，预计将于今年月投入使用。

该体育馆为深圳市规模最大功能最全设备最先进的体育馆。

投入使用后将对带动体育馆及地块周边市政配套，商业服务业的完善有着较大正面作用。

已经落成的体育馆南头二关的确定地处关外，个二线关使得南山区与新安片区房价产生了较大的差别。

近期关于在南头检查站附近新增个检查站的决议已经通过。

二关的确立使得与南山的联系和交流更加通畅，也便于关内客户置业，对整体楼市都将是利好。

目前地块通过大道快速接驳南头关，新增的二关也将大大增强地块对关内客户的吸引力。

滨海大道的建设规划中的滨海大道沿西部海岸线，从南头到松岗，贯穿整个区。

东部在南山区与滨海大道及西部通道对接。

建成之后，从中心区经滨海大道到南山文化中心区，再经南山滨海大道到福田中心区只需分钟车程。

今年月，滨海大道从新城坪州开发区段破土动工，预计年建成通车。

滨海大道将通过新成立的南头二关与南山区对接。

滨海大道开通后，区与南山，福田的联系将更加紧密，也将促进住宅的关内销售。

地块向西南距离滨海大道仅约米，滨海大道的开通将对地块关内销售起到较好的促进作用。

西部通道的开通已于年月经国务院批准的深圳湾公路大桥项目将于年动工，年完工。

该大桥直接接驳东角头与香港鳌勘石，同时滨海大道又将直接接驳西部通道，大桥修建完成后，南山与香港交通将更加便利，对两地楼盘的外销有着重要提升。

西部通道的开通将对地块住宅外销香港起到较好的促进作用。

地铁号线的西向延伸地铁概念对楼市发展直有着较大的提升，根据规划，年地铁号线将修通至中心区，预期地铁开通后与南山福田罗湖的东西向交通将十分便捷。

同时通过地铁在皇岗口岸的接驳，口岸与的交通也将十分便捷。

地铁号线的开通将大大促进住宅在关内南山福田的销售以及在香港的外销。

威胁周边项目供应量大带来的竞争规划中的中心区占地万平方米，其中居住用地约万平方米，预计将分年的时间推出市场，年均推出约万平方米。

而从区历年的土地供应和消化情况来看，年全区土地出让面积为万平方米，市场供需基本平衡。

因此随着中心区土地的大量推出，未来片区内部将面临着激烈的竞争。

其中部分本地公司如泰华福中福地产等在成本方面还占有定的优势。

海景资源消失的威胁海景资源为本地块重要优势，虽然规划中南部地块为低容积率地块，但不排除规划调整提高容积率可能造成的遮挡。

同时西南方向还面临着可能因继续填海而失去海景资源的威胁。

未来中心区规划配套不能如期落实带来的威胁本地块规模较大，同时处于规划中的新中心区，目前周边配套较欠缺，未来如果中心区发展缓慢，政府规划配套不能按期到位将对地块的发展产生较大的影响。

第章项目定位住宅市场定位客户定位区中心住宅客户概况从目前中心区附近主要在售楼盘的客户情况可以得知住宅客户有以下特点主要客户以做生意的私营业主工厂管理阶层高级白领政府职员本地原居民为主。

区住宅内销关内客户较少。

区住宅外销香港客户较少。

根据目前住宅客户特点及对未来发展前景的分析，确定本地块客户定位如下地块客户来源预计比例本地私营业主企业白领管理人员及公务员港人置业关内福田南山置业地块客户来源预计比例本地私营业主企业白领管理人员及公务员港人置业关内福田南山置业定位原因如下私营业主在社会构