义马市狂澜家居建材城项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

在接受本次调查的居民中，的被访者打算购买商铺，的客户打算在年内购买，仅的客户打算在年内购买。

另根据统计，居民对商铺的周围环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。

大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便价格更具竞争力的商铺。

商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。

家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。

仅的客户表示对目前的经营状况满意。

但行业竞争的加剧日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。

广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和紧迫性。

本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的市场整合。

说明长期以来本市家居建材行业经营户分散凌乱，经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤站式家居建材消费场所的出现。

撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。

在接受本次调查的被访者中，的经营户表示愿意进场经营。

另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格租金需要花费较大的精力和物力进行引导。

以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置搬迁疑虑的心理阴影。

本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。

近的经营户认同滨河路振兴路周边诞生家居建材城的发展前景，的市民对本项目地块未来年内的升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对本项目地块表现出投资信心，是本项目发展不可缺少的基础条件。

通过对本次调研发现义马市经济较为活跃，市民中蕴藏着定的市场购买力，但其对商铺的投资概念还有待成熟。

经过近年来建材行业的发展和已经具备定的气氛和发展基础。

本项目的发展，将成为年度建材市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必将营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。

受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。

三项目建设意义关于城市发展的意义随着城市经济的发展，义马市的商业格局已经初现雏形，本项目处于滨河路振兴路的交汇处，地理位置优越，是进出义马市的必经之地，也是义马市近代商业发展最具代表性的区域，有着得天独厚的基础。

市政府税务局矿务局等都在附近，学校居民区分散四周，形成了强大的商业发展资源。

本项目的建成，更树立了义马市新兴的现代化商业中心形象，增强了该区域在全市商圈中的竞争力。

进步完善义马市城区的整体规划。

关于行业市场的意义针对目前义马市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统的市场经营等现状，本项目拟定的站式家居建材城，将凭借强大的品牌效应统的市场管理和广告推广，把义马市家居建材市场整合优化，并以贴心服务优质化的产品低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使义马市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。

关于社会综合效益的意义随着家居建材行业的重要性日益突显，专业的家居建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。

本项目的落成，方面将弥补义马市家居建材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适的经营环境，也将为义马市提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于单个家居建材行业中以次充好，质量环保均难以得到保障的现象，为义马市民造福为社会提供了众多的就业机会并将极大的影响和带动周边街区的商业发展。

尤其是狂口移民，搬来时由于商铺房数量有限太少，加上观念陈旧认识不到商铺的投资重要性，心只想着进企业上班，如今失业下岗了没事做，看着人家当初投资买有商铺的收着年年上涨的租金，要么自己亲自专业经营，获取更大的利润回报，直看得眼红后悔，发誓再有机会买商铺定要抢到手，本万利，投资就业安全可靠。

第二章项目投资环境及市场分析四义马市房地产市场发展综述市场发展概况义马市现代化的房地产市场自年才开始起步。

年以前，大部分市民均为自己购买土地，自己兴建民宅，对商铺房的概念理解不清晰，更没有购买商铺房的意识。

大量的自建民宅影响了城马市场上进行销售的商铺物业主要为零散分布网点。

所在区域内商业用房租赁价格情况滨河路临街商铺月租金元平米年振兴路临街商铺月租金元平米年狂口生活区临街商铺月租金元平米年商业物业的租赁价格呈现出受地段价值影响明显，部分临街商铺租金居高不下的局面，滨河路临街商铺的租金均在元平米年以上，光明街商铺租金预计还将高达元平米年。

与其它区域的租金差距较大。

主要是因目前商业经营未成规模等原因所引起的。

六市场预测未来该区域内商业用房需求预测在对经营户投资意向的调查过程中，大部分被访者都持看情况而定的态度，说明目前义马市的商业地产销售受引导成分较大，同时，也有的被访者正在考虑购买商铺，的客户表示视地段及价格而定，说明在经营户中间，经济实力比般普通市民要强，其投资意愿相比而言也更为强烈。

的客户表示不会进行商铺投资。

市民对商铺投资概念的理解程度相对有限。

综述总体而言，义马市民对商铺还是有定的需求量，由于义马市的商铺行业刚刚起步时，针对市场现状，我们的工作重点应放在消费意识引导和区域概念炒作上，才能有利于规避市场风险，并结合主题商业的特殊性进行项目推广和销售招商工作。

第三章项目发展研究七项目地块特征分析项目区位分析地块形状不规则方形用地地块位置滨河路与振兴路交汇处，属狂口社区，位于义马市主城区西部，就目前来看，地块的区位优势逐渐明显。

地块优势滨河路与振兴路均属义马市城市干道，为本项目提供了良好的交通组织便利性距国道不足公里，距连霍高速公里，外部交通优势明显。

项目在开发过程中，始终仍需注意对区域概念的炒作和提升，以良好的项目定位和投资概念规避项目地块在市民心目中的不良影响。

八项目商业用房定位方案研究项目定位方案初步对本项目的商业主题选择为整合与商品房装修相关的建材陶瓷木材家私家纺五金油漆型材等行业，弥补市场空白，根据各个行业对楼层的需求条件规划业态形成义马狂澜家居建材城。

项目定位方案提出背景首先众多商品房的在销售之后必会进行装修，因此，与商品房装修相关的建材陶瓷木材家私家纺五金油漆型材等行业势必会被带动。

另方面，经过对义马建材市场进行调研时，发现家私建材行业经营者整合意愿较为强烈，恰好符合本项目地块所具备的特征。

因此，确定本项目的商业主题选择为义马狂澜家居建材广场。

项目定位方案市场调查结果行业经营户对站式家居建材市场的认可度调查结果显示的经营户看好并支持站式家居建材城在义马落户发展。

的经营户表示愿意在站式家居建材广场诞生后进驻经营。

大部分的经营户已经意识到行业分布零散，对经营和消费者都不好。

站式家居建材广场所具备的站购齐价格更低服务更好是其他中小规模家居建材经营所不具备的。

因此受到大部分经营户的支持和赞同。

也使本项目具备来自于经营户层面的发展机会。

家居建材消费者对站式家居建材市场的认可度家居建材消费者对站式家居建材市场支持率为，对其无所谓的业主占了，对其不看好的占了。

所以还有部分的消费者需要加强引导。

市民对站式家居建材市场的认可度调查知道绝大部分市民支持义马出现大型的家居建材广场。

长期以来义马市民购买建材都需要到各个门店不断的询问价格，不断的比较产品，来回繁琐，效率太低，但出现站式家居建材广场后，集中的产品种类将大大缩短购买时间，提高购买效率，并能以更低的价格购买到所需要的家居建材产品。

家居建材广场在目前义马市民心目中，仍然是个市场空白点。

本项目的出现，无疑填补了该市场空白，并将取得良好的社会效益。

项目定位方案所存在问题及建议本项目定位方案在后期推广和经营招商过程中，可能存在以下不利因素经营价格与实际租赁价格之间可能存在的矛盾，建议项目商铺采取整体或部分返租的形式销售。

项目发展需依托强大的广告宣传造势，将后期经营过程中的价格质量服务良好地贯穿于整个推广节奏中，最大限度的对区域概念和行业概念进行宣传推广。

区域商业氛围不成熟，招商难度增大。

化解市民对项目能否发展成功的疑虑。

对部分部位予以免租经营，以配合其他招商政策顺利招商。

经营业主对商铺租金和税收政策要求苛刻。

向政府申请真正能够落实到位的税费减免政策，为经营户降低经营成本，并通过免租政策向经营户发动集中的广告宣传攻势。

有潜在的竞争对手存在，针对可能出现的竞争对手，项目应尽快在年底之前启动第期广告投放。

九项目产品定位方案研究项目产品定位原则本项目产品定位应区别于普通的商住楼项目，产品定位不但要能符合目前主题商业经营及招商的需求，而且还需根据项目地块未来发展前景可观的特殊情况综合考虑产品未来用途。

因此，产品定位应符合以下原则符合项目经济效益目标的需求。

充分利用项目地处滨河路与振兴路交汇处，双面临路的特点，发挥项目临街面较长，交通优势明显的优势。

在符合项目整体规划构思的前提下，将临路商铺的建筑面积控制在合理范围内，努力提高临街商铺价值。

项目产品定位应充分考虑家居建材市场的行业特殊性，对相关物流交通层高等要求进行有效把握。

项目产品定位的市场依据本项目产品定位的市场依据以上海花苑房地产顾问进行的义马市房地产市场及家居建材市场的调查研究数据为主。

市场调查对本项目具有参考价值的主要结论有商家对产品的需求为层高在米之间面宽在米之间进深在米之间。

面积在平米之间，以平米每个的铺位分割较为合理，商铺间应可自由组合，全面覆盖不同面积需求的客户。

项目产品定位方案整体建筑规模控制项目总建筑面积在万平米之间，商业用房规划为三层，单层建筑面积在平米之间层层高在左右，二三层层高在米左右，净建筑总高度不超过米为宜。

不含天花板及天际线高度户型规划临街商铺开间在米之间，进深在米左右，套内面积在平米之间。

二三层商铺套内面积规划在平米之间，具体户型面积根据建筑设计安排而定。

主要技术经济指标总建筑面积万平米商业面积万平米建筑净高米项目业态定位方案本项目将囊括以下业态，具体的各楼栋业态定位方案如下瓷硅石料区玻璃型材加工区管材管件区五金灯具区太