仪轩休闲假日广场地产开发项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大城镇人口数量人口分布人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。

根据年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达亿人，十年间增加万人城镇人口占，十年间上升个百分点中国大陆流动人口为亿人，十年间增加亿人。

中国大陆人口呈现出人口基数大城镇人口比重上升流动人口大量增加的发展趋势。

随着中国城镇人口规模的不断增长流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进步增加，房市场的潜在容量依然巨大。

城市化进程推动房地产业持续发展在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的纳瑟姆曲线。

纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到时，房地产投资将达到峰值，其后直到城市化率达到时都将保持这种高增长率。

年中国城市化率达到，预计年前后将达到左右，因此房地产业将会持续年的繁荣。

城市发展对土地财政的依赖有增无减年国有土地出让收入万亿元，占全国财政收入的。

与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到万亿元，其中超过三分之的债务要靠土地出让金来还。

中西部欠发达城市沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。

无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。

中国经济的持续快速增长城市化进程的稳步推进通胀压力人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。

同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如地价过高房价过高投资过热调控效果欠佳刀切政策以及弱势群体意见大等等。

基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。

乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。

我们得出以下的结论稳增长政策效果已显，十二五规划十八大报告均提出明确的经济增长目标，中央经济工作会议继续强调年稳中求进基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据中央经济工作会议定调，年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。

市场趋势整体市场好于年，去年增速前高后低。

从经济环境基本向好的背景下，预计年整体市场好于年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长，增幅略高于年，基数效应和市场惯性决定年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约，下半年增幅缩小至。

供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长房地产开发投资额同比增长，增速与年基本持平。

重点城市年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨，涨幅略有扩大。

不同城市和不同房企分化加剧方面，少数热点二线城市潜在需求热烈但供应不足，成交量在年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注另方面，龙头房企继续跑赢大市，小企业被收购，兼并可能性加大，行业集中度进步提高，在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时跟准市场和政策节奏，随行入市以合理价格提供适销产品。

第三章项目区域环境因素分析宏观经济方面房地产业经过黄金十年两位数的高速发展，到达个高峰期。

自年开始，国家对房地产市场宏观调控，进行结构调整，国八条限购限价限贷政策陆续出台，年内三次加息，地块周边为大面积的空地，无重大污染源，自然环境良好。

项目劣势由于所处地理位置优越，尽管取得政府的优惠政策，但与些周边外围项目相对比，土地成本偏中上标准，成本增加。

项目地处目前仍属城郊地区，属南部新开发区域，其区位潜在价值尚待消费者逐步认识。

威胁与北京大连等北方住宅产业较发达地区相比较，长春市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在定程度上将限制该项目小区的客户群来源。

从长春市整体市场格局来看，在消费能力较强的朝阳南关几个区内，聚集着较多的项目，尤其是经济技术开发区周边地区，有巨大的开发量，对我们吸引这几个区客户形成定程度的分散性。

项目机会国家振兴东北老工业基地的政策和长春近几年经济的稳步增长，将为南部新城项目带来较大的发展机遇。

政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，该项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。

对项目的综合评价结合前面的因素分析，我们可以看出，该项目小区虽然存在些劣势，诸如土地成本偏高所属区域购买力尚属中等等，但放之全市范围内看，该地块与老城区朝阳区相比拥有价格优势地理位置优势。

因此，如果项目第二期都成功运作，小区所具有的交通便利市场认可度逐渐提升土地升值潜力大等特点会在长春房地产市场充分显现，从而突显出该地块的市场价值。

项目定位分析仪轩休闲假日广场整体规划规划建设集办公休闲购物商业和住宅于体的现代服务业综合项目，其内不但有住宅写字楼，还有休闲会馆商业街等服务项目。

项目计划建设综合写字楼，成就南部中心城区东北亚中心都市高地目标仪轩休闲假日广场项目位于长春市南部新城核心区。

是未来城市发展和房产开发的重要区域。

本项目的建设将会在南部新城区的广阔天地中建立新的城市坐标，打造出个大型的富有特色的综合性商业中心。

项目定位仪轩休闲假日广场项目定位为现代生活化综合体。

立足于引进多种贴近百姓服务生活，与居家密切相关商业品牌，满足多种生活需求。

业态组合充分考虑新商圈的多方位商业需求，偏重居家生活需要和餐饮文化类消费。

以现代服务业为特色，集中优势资源打造大商务大商业大文化为特征的产业体系，建设服务全市全省乃至全东北东北亚的现代服务业中心区。

以房地产业为重要载体，重点发展金融业商务服务业文化创意产业现代商业，共同支撑南部新城未来产业发展。

项目竞品分析中海国际社区华润橡树湾恒大御景虹馆面积区间占地面积建筑结构框架结构框架结构短肢剪力墙结构，基础为筏板结构框架，短脂剪力墙容积率绿化率房源户户户户均价元元元元户型室厅室厅室厅室厅室厅室厅室厅室厅室厅室厅卫室厅室厅室厅客户定位消费者购房的动机满足居住改善住房为父母为子女投资其他数据总结有半以上的消费者买房是为了改善住房条件，同比增加个百分点而满足居住要求的消费者所占比重却大大降低，降幅达个百分点。

消费者对住房面积的需求年年以下以上数据总结有的消费者准备买米的房子。

消费者对户型需求的统计项目年年室厅二室厅二室二厅三室厅三室二厅四室二厅自行设计数据总结与相比，二室厅的需求依然最高，占，其次是二室二厅的占。

特别是，自行设计的提高了近个百分点，体现出人们生活丰富多彩的面，这是消费者张扬个性的需求。

消费者愿意并能够支付的最高房屋总价项目年年万元以下万元万元万元万元万元万元以上数据总结有大部分消费者愿意出万元买房子。

付款方式项目次性付款按工程进度付款按揭付款年年数据总结次性付款与按揭仍为主流付款方式，但按工程进度付款有较大的提高，此类付款方式更能迎合消费者日趋理性的消费习惯，但将延长开发商销售回款速度。

预测仪轩休闲假日广场成交客户居住区域情况外省市省内朝阳区朝阳区宽城区绿园区经开区二道区高新区净月区汽贸区总结项目占地面积，总建筑面积。

有幢楼，容积率，绿化率其中包括幢层小高层，幢层高层，幢写字楼，主力商业，会所，底商面积。

地下建筑面积，共建个车位，总户数户，面积区间住宅户型比例住宅户型面积户型比例户数室厅两室厅两室两厅三室两厅四室两厅四室三厅五室三厅合计第六章建设规模长春商业布局极不均衡，目前南部西部和东部占半城以上区域内都没有大型商业仪轩休闲假日广场项目区位优势明显，周边环境及形成商圈的时机均十分优越，商业项目具有良好的发展前景，面临空前的发展机遇，长期持有具有很高的增值潜力。

仪轩休闲假日广场项目占地万，规划建筑面积万，总投资亿元。

本项目集购物中心高端餐饮大型卖场国际影城酒吧娱乐酒店写字楼办公楼于体，长春市体量最大商业业态最全的新型城市综合体。

长春市政府规划的南部新商圈。

仪轩休闲假日广场项目共有幢楼，其中包括幢层小高层，幢层多层，幢写字楼幢酒店幢大型卖场。

项目建筑特色融国际甲级办公特色商业美食休闲娱乐等功能于体，打造长春市商业业态最全的城市新型综合体。

建设规模主要经济技术指标总用地面积总建筑面积地上建筑面积其中甲办公楼小高层住宅高层住宅底商面积主力商业写字楼会所容积率地下建筑面积建筑密度绿地率总停车位个第七章项目开发建设进度安排项目施工组织前期工作项目开发融资年月前完成。

签订合同及付款年月前完成。

批文报批工作年月前完成。

规划设计阶段规划设计方案的审批修改年月初完成。

委托设计年月初完成。

初步设计和施工图设计年月年月初完成。

工程招标招标及采购工作于年月日前完成包括施工监理的招标，以及材料设备采购。

施工阶段期施工准备年月年月初。

基础工程年月初年月初。

土方工程年月末年月初。

主体工程年月初年月初。

安装与装修工程年月初年月初。

竣工准备及验收备案年月初年月初。

销售年月。

二期部分施工准备年月年月初。

基础工程年月初年月初。

土方工程年月末年月初。

主体工程年月初年月初。

安装与装修工程年月初年月初。

竣工准备及验收备案年月初年月初。

销售年月。

开发进度计划项目论证及准备工作在年月前完成。

年月，完成土地三通平并投入施工使用。

项目建设包括住宅及停车场等设施。

计预计项目的开发建设经营期限为年年月至年月。

项目所需的大体时间及进度见附录说明项目前期工作包括项目开发融资项