1、商业综合体，目前该地块已经用围墙与周边隔开，地块内部较为平整，全部为荒草，内部无人居住，因此该地块的拆迁安置以及土地平整的成本小难度低。三地块交通分析项目地块临近两条主要的交通要道西航港大道临港路，距离城市大动脉大件路机场高速距离也在公里以内，规划中的地铁号线，地铁号线直达项目地块，因此本案的交通条件较优，另外还有西南民族大学北区停车场棠湖中学公交站西南民大公交站等公共交通资源，良好的交通通达条件为本案打造商业综合体创造了有利的先天条件。西航港大道与本案西面相临，毗邻成雅高速公路黄甲大道，南北走向全长公里，北面经川齿路连接机场高速辅道，中段连接双华路西通新津双流，东通华阳，南面止于牧华路，与大片航空港物流园相连接临港路与本案南面相临，双向六车道，西面连接航空港配套服务区，终端接入大。

2、都分院等家科研机构博士后工作站和国家级技术中心个此次调整规划将把部分企业搬迁至现代工业城，腾出的土地用于发展高档住宅星级酒店商贸教育等产业，以及总部经济，成为各大企业在成都的总部办公区。打造区两城，构建科技中心教育中心航空港商务中心物流基地，航空港形成万人口的居住规模，这意味着以往以工业为主的经济开发区将转变成全新的教育居家区，有望打造成为成都门户区的国际城邦，航空港将步入全新居家时代。成都航空产业，中国航空第四城据统计数据，年成都机场飞机起降数全年累计万架次，较去年增长，全年累计万人次，国际航线增长，较去年同期增长年全年货邮吞吐量数据为万吨，较去年增长。旅客吞吐量全年超深圳机场万人次，成都成为继北京上海广州之后，名副其实的中国航空第四城。今年月日航站楼建成后，将成为中西部地区面积。

3、升明院，以及旁边大片的金隅大成住宅项目用地，再往南则是大片的物流园工业园以及安置住宅小区如星月花园文星花园等等，因此南面的常住人口虽然相比东面较少，但是由于项目南面区域目前商业配套较为落后，因此，该方位到本项目来消费的人群数量将不低于项目东面区域项目周边情况明细二地块现状及建设条件经过在规划局了解以及开发商提供的资料，得知以下地块信息本案的净用地面积约为亩，土地性质为商业用地，代征道路面积约亩，代征绿地面积约亩项目土地标高为米，航空限高为米，建筑的限高计算下来为米规划容积率为，建筑密度，道路退距米项目旁边与银泰花园交界处规划有个幼儿园及个菜市场通过现场实地考察，本项目地块较为方正，南面和西面临城市交通主干道的临街距离将近米，商业展示效果较好，结合用地规模，本案十分适合打造城。

4、实现培育新的增长极带动全省经济社会发展目标的重大战略决策。天府新区将与成都的中心城区共同构成成渝经济区的成都发展核。天府新区规划格局带两翼城六区。项目处于规划中的空港高技术产业功能区。空港高技术产业功能区作为六区之，将发展高科技制造业新能源产业高科技航天产品研发临空服务业等，且双流新能源产业功能区亦将被纳入空港高技术产业功能区范围，将成为天府新区的重要产业支撑。西南航空港，西部流的特色产业开发区年，为了打造全新的航空港，双流政府高起点大手笔大气魄地规划了区两城的发展目标。两城中城指教育科研新城，面积平方公里，以发展高档住宅星级酒店商贸教育等服务型产业为主另城则是以高新产业为主的平方公里现代工业城。目前，教育科研新城聚集了四川大学江安校区西南民族大学成都信息工程学院等所高校，中科院成。

5、，供应量环比下滑，成交量环比下滑。年季度年季度双流县区域土地供需情况双流县区域土地成交商住倒挂持续，且呈现逐步上升的趋势。主要由于在前几年，住宅用地大量供应，随着开发进度，较多住宅项目逐步交房，急需大量的商业配套，直接导致商业用地推量呈现明显上升趋势，而住宅用地在短时间内呈现定的萎缩，商住比例失衡凸显。年三季度，由于多宗住宅用地因故中止，成交土地中多为商业用地，导致商住比例失衡严重加剧，比例大致为。年季度年季度双流县区域土地成交商住情况结论成都房地产市场经历了年市场的低迷，今年开始渐渐的反弹，升温。总体来说成都房地产市场目前发展形式良好，未来将继续健康持续发展。其中双流片区在供应和成交方面表现突出。主要是借公路将是本案商业消费人口通达的主要通道临港路以南紧邻的是已经修建的住宅楼盘瑞。

6、件路，东面连接久居福书香尚品等大型楼盘，将本案与人口密集的新兴居住小区相连，是本案的重要人流来源通道机场高速成都机场高速是条连接成都双流国际机场与成都主城区的高速公路，全长，很大部分路段采用了高架形式修建，收费元，本案与该高速的直线距离为米，距离其高速入口仅公里，可通过西航港大道川齿路进入大件路与本案直线距离米，可通过西航港大道往南进入，大件路是成都重要的城市动脉，往东连接成都主城区直达城北商贸区，往西连接成都双流国际机场西南民族大学北区停车场位于西南民族大学校内，与本案仅隔条马路，由于校内停车范围较大，停车费用较低，因此该停车场能够在很大的程度上解决本案在后期商业运营期间的停车需求棠湖中学公交站位于西南民大南北两区之间临港路二段，与本案的距离米，途径公交车有路路路路路路路共条公交。

7、最大的机场航站楼。目前，双流机场候机楼总面积达到万平方米，停机位总数个，可满足年旅客吞吐量万人次货邮吞吐量万吨飞机起降万架次的服务保障需求。表年成都双流国际机场吞吐量结论根据前面分析，天府新区将与成都的中心城区共同构成成渝经济区的成都发展核，本项目位于天府新区的六区之中的空港高技术产业功能区的航空港片区，可谓是极核之中的极核。成都航空产业发展迅速，成为航空第四城，作为航空企业的东航公司，在本空港区域选址规划建设有极大潜力和前景。三成都房地产发展成都市商业用房市场整体概况在年初，成都正式提出了城市综合体跟着地铁走的新规划理念，借鉴香港发展地铁上盖物业的经验，沿着正在建设和即将建设的轨道线路，规划建设批超大空间尺度高密人口聚集多功能高效率的大型城市综合体，形成以轨道交通为轴线的服务业聚。

8、区，应发展高度集中的产业枢纽指向性极强，包括为旅客提供服务的餐饮休闲娱乐业货运物流企业从事航空支持领域的企业提供航空配餐清洁和维修和航材提供商商业贸易企业高科技制造企业航空公司或政府机构的办事处占到了空港区全部产业的。在些中型机场，空港区还存在些为机场或航空公司工作人员提供社区服务的机构，如医疗中心幼儿园等。这地区的产业相对机场而言高度集中，其枢纽指向性极强。校园商业特征本项目地块近按照西南民族大学和棠湖中学，从般发展规划来说，围绕大学都会形成定规模的校园生活广场，而目前校园商业是空白缺失的，西南民族大学背后的农民小镇商业根本没法承载和满足数万学生的生活需求。项目公里外的金色校园广场，属于四川大学江安校区的校园配套商业，体量较大，共万方，业态主要以服饰餐饮休闲娱乐配套服务为主，属中。

9、集走廊和人口聚居走廊。对成都楼市不仅带来交通上的便利，更让市民对区域价值的心理认同发生本质上的改发，催生了置业投资客户向郊区扩张。年季度年季度成都郊区商业用房供应年第三季度主城区新增供应量为万，占本季度新增供应量的。主城区区域供应量前三的是城南城东和城西，供应量分别为万万和万。城中区域本季度无商业用房供应。成都商业市场郊区年第三季度新增供应量为万，环比上季度大幅度下降。区域前三的是郫县双流和龙泉，其供应量分别为万万和万。年季度年季度成都市商业用房成交量双流土地市场双流县土地成交相对比较活跃，成交率变动较大。在经历年二季度供需两旺之后，年三季度，双流县土地市场出现定程度的萎缩，多宗土地因故中止，开发商拿地显现谨慎，成交率出现大幅下滑，仅为，较上季度下滑从供需量上看，也出现定幅度的紧缩。

10、时间才能交房，目前人气相对较弱机会土地平整难度较低，开发条件良好周边商业的档次较低分布零散，缺乏大型的集中商业综合体周边区域住宅开发体量较大，随着区域配套逐渐完善和规划成型，在未来五年内项目所处区域将成为人口密集的居住集中区威胁目前已经有部分商业项目推出，温资金港中心的北京华联超市空港东方商业楼都已经规划，将与本案的经营形成直接竞争另外和贵久居福附近的生活氛围已经初步成型，该区域的商业已经抢先步进入了市场第四章项目市场环境分析和预测区域商业特征分析研究区域范围考虑本项目所在区域内的商业市场情况，界定项目市场调研范围为以本地块为中心，大约公里范围内，西至川藏路，东至锦华路，北至机场高速通道，南至星月花园居住区，范围大约平方公里内。空港商业特征项目离成都航站楼约公里，属于临空产业的空港。

11、低档消费，主要消费人群为在校师生和周边住宅居民，经营状况较好，该区的商铺租金达元月以上。二区域客群分析西南航空港经济开发区人口规模约万人，随开发区发展此区域可见，高知识人群和教职员工的人数激增。学生群体外来消费者主要以在航空港工作和求学为主，这类消费者在本地长期居住，对房屋居住要求较高，日常购买频率和强度较高，特别是以学生为主的类消费人群，据调查，他们的金钱用于学习外的消费，并有少数在外租房居住该区域内目前已有西南民族大学棠中外语学校在校师生近万人。周边居民本地消费者主要以工薪阶层为主，他们在本地就业置业，需要租赁或购买房屋，其中双流航空工作者占据大多数，且对房屋质量和生活配套要求较高，这部分人群收入极高，具有很大的潜在消费价值。空港商务客群由于航空港是新兴起的城镇，交通四通八达，。

12、线路，可直接到达成都大源华阳等地区四地块总结优势与城市主干道相临，交通通达条件良好，周边公共交通资源丰富与名校相临，棠湖中学西南民族大学等校园的消费群体对本案将起到极大的支撑作用地块方正，临街展示面较长，结合自身的用地规模，有利于打造城市商业综合体项目与成都双流机场较近，旅客经济带动本项目的商业经营，同时航空港的服务区物流区工业园的工作人群的高消费力也将支撑本项目的商业劣势相临的两条道理均为城市快车道，车流较大而人流量较小，因此在项目规划设计时应考虑增加人群驻足的节点，另外临路的停车面积不能节省学校消费群体的消费力有限，因此商业的档次规划上应考虑各种档次和业态结合，高中低三档消费区域分区由于目前该区域的生活氛围不足，大量的楼盘交房后入住较低，另外区域内几个在售的期房也需要两到三年的。

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