的建成将填补中关村地区此类项目的空白，对于推动乃至整个中关村地区的建设将有重要意义。第三章投资环境分析总体宏观经济分析宏观经济形势介绍中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的。中国的零售业也在以两位数的速度增长，与年前相比，翻了四倍多。这样的发展速度将会在短期到中期内存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平不到，零售业和零售价格指标都保持相对稳定。这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平，在今后的几年中有这样的发展趋势作为中国入世的过渡的部分，经济的重要组成部分将会进入反常的前进状态。排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将会在中期内存在。中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有至万人移居到城市。同时，农村的总人口量也在持续增长。北京是全国的政治文化与国际交往中心，又是生机勃勃充满活力的综合性产业城市。改革开放以后特别是十五时期，中共北京市委市政府大力发展首都经济。循着北京经济发展要立足北京服务全国面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。如上图所示，过去的十多年中，北京市的经济保持了高速的增长，除年受到亚洲金融风暴的影响外，北京的国内生产总值在至期间直保持两位数字的增长速度，国内生产总值由年的亿元，增长到了年的亿元，年均递增率为在至年间，北京市人均国内生产总值从年的迅速增长到年的,约折合,美元，平均年增长率达到。据统计，北京市城镇居民人均可支配收入也由年的，元增加到年的，元，普通居民的购买力大幅增强，为北京房地产市场的持续发展奠定了基础。据预测，北京市消费价格指数在中短期内将保持稳定，从而带动消费市场活跃，刺激房地产市场开发建设。奥运申办成功后，北京市计划动用高达亿元的资金进行北京城市基础设施的建设，经过这轮大规模的基础设施建设，北京的城市面貌将发生翻天覆地的变化，总的方向是更都市化更国际化更适宜居住与国内其他城市的差距也会越拉越大。随着北京知名度和吸引力的提高，将吸引越来越多的外地甚至境外的投资者前往置业，直接拉动房地产的消费需求。总体上看，北京已经初步建立市场经济体制，产业结构正向高级化发展，居民财富大幅增加，市民工作和生活方式正发生着深刻变化，整体经济态势正朝着高增长开放型知识经济的方向发展，作为支柱产业的房地产行业也将更加繁荣。国家政策及土地市场分析近年北京土地市场调控北京市在近两年采取了系列措施，加强土地管理工作，改善宏观调控，对土地市场的影响重大而深远。出台国有建设用地供应办法及其配套政策为深化土地使用制度改革，优化土地供应机制，有效调控宏观经济，促进经济和社会可持续发展，年北京市出台了北京市国有建设用地供应办法试行，及其配套政策，包括北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办法试行北京市收回企业国有土地使用权补偿办法北京市土地储备和级开发暂行办法北京市土地级开发及经营性用地招标拍卖挂牌出让流程示意图。国有建设用地供应办法自月日起施行着力调整国有建设用地的供应现状用年度供应计划来调控土地市场，解决北京土地供应的机制问题规定由市政府统组织管理全市国有建设用地的供应，控制国有建设用地的供应总量和供应结构分不同用途，采取不同的土地供应方式。颁布执行年度土地供应计划土地供应计划是政府加强和改善宏观调控的重要手段。年北京市首次编制并执行了土地供应计划。计划编制的原则，是从严控制总量，加强计划管理二是严格保护耕地，控制新增建设用地，优先利用存量土地三是优化建设用地供应结构四是调整用地布局五是严格土地供应方式。在供应结构方面，按照适当控制总量加快调整结构着力挖潜改造的原则，加大对部分类型项目用地的空间布局调整力度。在用地布局上，优化中心城区功能，拓展城市发展新空间，加快解决城市二元结构问题，如重点保证顺义通州亦庄三个新城建设土地供应等。在供应方式上，严业的比例目前较低，正说明成长空间比较大，各类商业地产投资机构普遍关注并认同其投资空间。北京市各商圈在建商业项目供应分布从上图可以看出北京市商业地产的供应呈现极大的不均衡特点，投资机构普遍认为从这种不均衡可以看出市场热点，也可以挖掘市场空白点市场热点地区，既说明存在投资机会，也说明激烈竞争在孕育风险。很显然，和中关村地区是商业地产供应量最大的地方，大家看好其投资价值，但也正是因为市场普遍的关注，所以定程度上涣散了开发商的责任心专业心，换言之，这两个区域也潜藏风险。当然，该区域长期市场需求强劲，这种风险更多来自开发商专业化操作的风险，而不是市场风险。写字楼市场分析自上个世纪年代初以来，北京写字楼市场的发展共经历了四个阶段，年至年的高速发展阶段，年至年的萧条阶段，以及年至年的复苏阶段，相当于刚刚走完了个波形周期。从年下半年开始，北京写字楼市场又出现了租金持续下滑入住率调整的局面从年开始，写字楼市场逐渐稳定发展，东部区域租金开始略有上升。近年来北京市迎来了优质写字楼入住的高潮。年北京新增优质写字楼供应项目个，总面积多万平方米，但其中多万平方米集中在海淀区。根据规划，年期间，北京平均每年写字楼的新增供应量都将突破百万平方米。北京甲级写字楼项目主要分布在以为代表的东部区域金融街区域及中关村区域。以上三个区域集中了北京市以上的年完工的甲级写字楼，是否座落于这三大传统商圈现今仍然是衡量甲级写字楼的重要标准之。年月北京各大商圈写字楼租金及入住率指数随着中国经济持续稳定增长，已经成为世界经济的重要组成部分，中国成为许多知名跨国公司未来战略性发展计划的重点。根据财富杂志的项调查显示全球万多家跨国公司，以上的企业若干年内会考虑在中国设立地区性总部，其中首选北京的约占。随着年奥运会的举办，北京作为国际性大都市的知名度将大大提升，加之交通等基础设施的改进，为北京吸引更多的跨国公司提供了有利的环境条件。此外，北京的优质写字楼市场本身是个动态发展的市场，产品更新换代的特点明显。北京现有优质写字楼供应约万平方米，以上面积是年以前竣工的项目提供的，且其中的项目投入使用接近年。般优质写字楼的活跃期保持优质写字楼的市场地位与其设计建材及设备的选用密切相关。就目前的市场情况来看，已经有些在过去曾经是优质写字楼典型代表的项目逐渐淡出市场的案例，这些项目的原有租户将是未来优质新增写字楼供应的重要吸纳者。酒店类物业地产市场分析我国近年来经济快速增长国家鼓励外来投资对外贸易往来频繁国内外商旅人士增多，加上年奥运会带来的人流与商机，这都是旅店酒店类物业发展的大好消息。作为国家政治经济文化中心的北京，对内可以辐射全国市场，对外可以辐射亚太市场，而中关村地区在北京此类市场上又具有举足轻重的地位，所以中关村地区发展旅店酒店类物业有先天优势。中国经济的可持续发展不仅给中国经济发展注入了新的活力，也为外商进入中国市场带来了前所未有的机遇，实现了双赢。北京对酒店的建设是异常欢迎的，仅从北京年要举办奥运会来看理由就已经非常充分。就星级酒店来说，根据获得的最新资料，北京市目前有星级酒店家，而北京市在申奥报告中承诺，到年，整个北京市的星级酒店总数将达到家。毫无疑问，现在北京离这数字还很远。填补空缺除了通过新建的星级酒店以外，还通过对原有基础较好饭店的升级改造和扩建，月中旬由北京市发展和改革委员会举办的奥运经济市场推介会上，国家旅游局的官员就说过，增加酒店这块应该会成为北京吸引外商投资的亮点。而各大酒店集团对北京更是青睐有加，似乎都是冲着北京奥运会，赶在年前开业。北京华贸中心与万豪国际集团的酒店管理合同签约仪式上，国家旅游局局长助理王军致辞中国经济的快速发展，吸引了全球的目光，特别是中国加入世界贸易组织以后，为中外企业发展和合作创造了更好的市场环境和法律环境，实践充分说明，中国经济的可持续发展不仅给中国经济发展注入了新的活力，也为外商进入中国市场带来了前所未有的机遇，实现了双赢。年北京奥运所产生的经济大蛋糕也达到了亿元，因而中国市场的机会和市场消费的容纳能力令每个国际行业领先者都无法不怦然心动，万豪集团敢于同时把两种品牌的酒店开在北京的华贸中心，显示出对中国和北京未来的看好。奥运概念影响几何个由投资拉动的高增长期，方面是老饭店的装修改造，另方面由多元化投资主体在奥运概念利好预期影响的大规模进入，就奥运概念对北京饭店市场的影响，有关人士解答到，按现在京城酒店业的发展态势，到年之前星级酒店的数量肯定会超过向国际奥委会承诺的家。他认为，奥运概念对北京饭店市场的中长期走向的影响大致可以分为三个阶段。第阶段是从现在开始到年，北京饭店市场肯定会出现个由投资拉动的高增长期，方面是老饭店的装修改造，另方面由多元化投资主体在奥运概念利好预期影响的大规模进入。其中我们特别是对这样几种投资主体的行为加以关注以各地方政府驻京机构为代表的行政导向型投资各大企业集团办事机构为代表的标志型投资与体育和旅游有关的上市公司进行的概念型投资其他大型企业集团进行的战略性投资。在此过程中可能会出现个饭店企业并购的活跃期，特别是那些地理位置优越经营管理方面存在障碍的国有饭店会成为北京饭店市场上资本运作的追逐对象。在此期间，由于投资转化为供给存在个迟滞期，所以各项经营性指标与当前相比不会有太大的变化，平均客房出租率约在之间作调整，平均房价有可能在元间夜波动。第二阶段即年夏季奥运会前后，北京饭店市场将进入由奥运概念为主导的需求拉动的稳定增长期。这种增长首先表现为需求总量的增长，也是现在饭店业利好预期的最大依据。对这阶段北京饭店市场的乐观估计是客房出租率在之间，平均房价在之间。第三阶段，年以后的北京饭店市场的变化将是以存量调整基础管理创新和市场创新为主导的内涵型增长阶段。这阶段至少需要年的时间。在这阶段，饭店市场的需求增长速度会减缓，从而导致饭店的客房出租率和房价出现同时下降的局面，但降幅不会太大。首先是奥运概念的滞后效应，入境旅游和国内旅游需求，特别是国内旅游需求不会下降太多。其次是内需拉动增长将是中国经济未来相当长个时期的宏观特征。第三是的影响，随着