1、，而且本报告提出的市场销售价仅立足于目前虹口足球场商圈的现状，没有考虑将来几年的快速增长，所以项目的市场前景比较乐观。收购公司风险。收购公司的主要有两项或有负债风险和人员安置风险，或有负债我们可以在收购过程中让对方的集团公司予以担保，家合公司目前人员据介绍有个，除个别是集团委派的外，其他均为社会招聘的工作人员合同年签，而集团委派的管理人员不会要求投资方安置。五结论和建议由上海家合置业有限公司投资开发的位于上海市虹口足球场轨道交通枢纽的“嘉和大厦”由于投资商资金紧张而寻找新的投资商，我们经过认真的市场调研对其提供的资料认真的分析，认为项目可行符合公司目前的发展战略。具体原因为该项目位于上海市虹口轨道交通枢纽，目前有。

2、，扣除动迁费用外的价值约元平方米即万元亩左右，按照计算土地出让金元平方米平方米万元土地出让金应该在万元以内若考虑土地出让金区得部分的返还，资金支出可能在万元以内配套费用本项目为办公，其大市政配套般在元平方米左右各区的市政公司按照此标准负责配套小配套标准可以参照住宅项目，但不包干，根据项目的容量收取，估计比住宅项目高左右元平方米元平方米配套费用总计为元平方米，元平方米平方米万元前期费用按照元平方米估算，为万元。建安费用从上海家合置业公司与广东省第二建筑工程公司沪签订的建设工程施工合同可以看出为最终审计结算合同，对造价无参照意义土建工程元平方米外墙元平方米般水电安装元平方米设备电梯水泵等元平方米消防。

3、许可证虹口区建设和管理委员会与家合置业签订的投资协议上海市建筑业管理办公室签发的建筑工程施工许可证等，对方介绍的政府允诺进行土地邀请招标的事项基本可以从上述这些资料中得到证实，预计在动迁结束后即可通过邀请招标的方式获得本项目的土地使用权开发成本的风险。我们实地查看了动迁进度，在基地里面留有为数不多的零星居民，并据介绍本项目动迁共有个强迁指标，个还没有使用，从市政动迁的力度等方面考虑，动迁成本和动迁进度应该能得到保障但是对项目与地铁通道建设的成本关系，目前没有得到资料，需进步核实市场风险。该项目地段优越，而且有四川北路的延伸概念交通枢纽设计客流量人次天概念对面五星级酒店大型立体停车库等的项目组合，市场推广的风险很。

4、四川北路东宝兴路，共栋，栋住宅，栋迁费用为万元不含胶带股份范围内的拆迁实际动迁情况按照三九科技的于董介绍，预计本项目的动迁费用达到万元左右按照市场行情估计的动迁费用从市场行情结合现场留下的居民住宅情况估计新工房户万元户万元，新里户万元户万元，个体工商户营业补偿户万元户万元，其他非居住房屋补偿费万元合同数，代理经租万元合同数，拆除范围内的环卫设施费万元合同数，胶带股份范围内的拆迁费用万元合同数总计动迁费用为万元考虑市政动迁的成本控制力度，该项目的动迁费用估计在万元左右可以完成。开发商介绍的土地出让金按照三九科技的于董介绍，预计本项目的土地出让金在万元以内按照市场评估价计算虹口区目前的土地价值评估约为元平方米。

5、，原股东对等应在项目中投入万元，收回投资款万元配套等万元年季度工程款等支付万元年季度开始预售预售回笼款用于工程建设投资收益据介绍，家合公司已经投入万元最终需审计，其中动迁支付万元新加入资金以的股权对等投资，也即万元，其中在投资满万元后即可得到土地证四证齐，其中约万元的动迁资金万元的土地出让金，即可融资或可预售。从目前信息来看，短期内需支付万元，实际占用资金约万元。以万元的投资额计算，占用年半时间，其税后收益为万元万元，年投资收益率。风险因素项目目前的风险因素主要有土地证的风险。但该项目为“虹口足球场综合交通枢纽配套项目”，并且家合公司已经取得了虹口区发展计划委员会的立项批复取得上海市城市规划管理局核发的建设用地规。

6、道号线明珠线通过，在建的地铁线从本大厦楼下穿过，的出口广场就在本大厦前，规划还有条线轨道交通，该处为三条轨道交通的交汇处，具备很高的升值潜力根据市场调研，虽然虹口区的整体楼价已经严重透支“北外滩”概念，但虹口足球场附近的楼价还是比较正常。我们认为目前的本大厦酒店式公寓的销售价保守估计为元平方米商场销售价的保守估计为元平方米基本与目前在售的楼盘价格相等甚至略低而项目的完全成本在元平方米，具有定的利润空间，按照投资计算，投资利润率为年项目预计年东楼建筑面积平方米可以交付使用，销售价值约万元，按照计算其销售收入为万元合并数，对公司年的销售收入目标贡献率为预计利润为万元合并数，对公司年的利润目标贡献率为项目预计在年可以全部。

7、施元平方米精装修元平方米商场部位除外建安费用总计为元平方米商场部位为元平方米，元平方米平方米万元元平方米平方米万元共万元管理费用万元财务费用万元目前没有产生财务费用，预计贷款万元，使用年销售税费计，因家合置业公司可以返还营业税酒店式公寓平方米按照元平方米计算，销售收入万元，销售税费万元商场平方米按照元平方米计算，销售收入万元，销售税费万元地下部分略总计万元不可预见费按照土地费用建安费用配套费用之和的计算，为万元成本预测总计为万元，单位地上建筑面积成本元平方米利润分析销售收入酒店式公寓万元元平方米商场万元元平方米销售总收入万元未计入地下商场部分车库部分的收入项目开发成本万元税前利润万元税后利润为万元。

8、业用房，层为会所，层层为小开间办公用房裙房地上层为商业用房，连接两塔楼。总地上建筑面积为平方米初步设计批复为平方米，办公用房平方米商业用房平方米会所平方米实际设计均有所扩大。项目目前进展手续情况上海家合置业有限公司已经取得了嘉和大厦的初步设计批复建设用地规划许可证东楼部分关于西江湾路号地块综合开发项目的批复建筑工程施工许可证，土地证在动迁结束后以邀请招标的形式获得动迁进展目前在基地里面有户居民，动迁工作仍在正常开展工程进展东楼结构封顶，裙房平整土地，西楼未开工有动迁居民未搬合作方式由于该项目目前缺土地证，开发商投入万元后没有后续资金，希望合作伙伴出资继续开发，以吸引新股东进入的方式合作，但新股东最多可持有股权。

9、然该公司有地税返还的优惠，但估计比例较小项目进度安排本项目的东楼已经结构封顶，目前居民动迁尚余户在资金到位的前提下，预计动迁于个月到个月内结束预计月底可以办理土地证东楼继续进入安装工程，预计年底基本竣工，年月交付西楼在动迁结束后，预计于月份开工，年年底结构封顶，年年底竣工交付。现金流量分析目前没有获得对方项目的详细资料，无法排出详细的现金流量表，但是根据介绍资料和现场情况，可以得出大致的现金流量计划为年月动迁款支付万元土地出让金支付万元设备采购支付万元目前东楼结构封顶，但无资金进行设备装饰材料采购，工程进展缓慢其他万元年季度项目融资流入万元工程款支付万元设备款支付万元归还原股东投入资金万元假设我公司投入万元后获得贷。

10、置业有限公司，注册资金万元人民币，住所为西江湾路号该公司为“三九发展”集团公司的内部合资公司，有四家股东单位。项目所在地上海市虹口区西江湾路号，花园路号总体规划虹口足球场交通枢纽配套项目总体规划万平方米，花园路北侧为上海长峰集团开发建设的万平方米的双塔五星级酒店和万平方米的，花园路南侧为上海家合置业有限公司开发建设的嘉和大厦，计平方米。该段花园路建成后为四川北路商业街的延伸路名更名为四川北路。项目规划嘉和大厦由幢层塔楼和层裙房组成，具体为核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！东楼地下层为物业管理用房与地铁口连通，地下层为商业及设备用房，地上层为商业用房，层为会所，层层为大开间办公用房西楼地下层为机动车库，地上层为。

11、二市场分析虹口区概况虹口区位于上海市中心城区东北部，东与杨浦区相邻，西与闸北区毗连，南至黄浦江苏州河，与浦东新区黄浦区隔江相望，北与宝山区接壤。面积平方公里，下辖乍浦路嘉兴路欧阳路四川北路新港路广中路提篮桥曲阳路凉城新村街道和江湾镇，至年底，户籍人口约万。虹口，因虹口港而得名，地域成陆约在公元至世纪。原分属上海宝山两县解放后，又被划分为虹口区北四川路区提篮桥区直至年月三区最终正式合并，形成现境。虹口是集中央商务区和中心商业区为体的中心城区以及俞泾浦的亲水特色，依托已建成的四川北路绿地，建成以电子娱乐商圈为中心，辅以休闲餐饮综合商业服务设施及商务酒店高级酒店式公寓等商务办公楼宇，形成集五星级宾馆商业娱乐休闲和高档商务。

12、工，年度销售价值为万元，按照计算销售收入为万元合并数，对公司年的销售收入目标的贡献率为预计利润为万元合并数，对公司年的利润目标贡献率为。项目风险的控制从以上分析看，本项目的风险是可控的，其中开发成本需要在项目合作谈判中逐步明确，把风险控制在可控范围中。建议从目前的分析看，项目较好地符合市场和公司的发展战略，建议进步接洽谈判，以增资扩股的形式入主上海家合置业有限公司，控股，在谈判的过程中逐步明确未明要素，若发现有重大潜在风险，即行终止。从项目本身看，本项目在虹口足球场交通建成后，应有大幅价值提升，适宜于持有部分优质资产如商场。市场拓展部年月日项目背景项目名称嘉和大厦上海市虹口足球场综合交通枢纽配套工程开发商上海家。

参考资料：

[1]仓库6S管理方法学习培训PPT课件 编号130（第24页，发表于2022-06-24）

[2]仓库6S管理方法学习培训PPT课件 编号72（第24页，发表于2022-06-24）

[3]仓库6S管理方法学习培训PPT课件 编号146（第24页，发表于2022-06-24）

[4]仓库6S管理方法学习培训PPT课件 编号104（第24页，发表于2022-06-24）

[5]仓库6S管理方法学习培训PPT课件 编号106（第24页，发表于2022-06-24）

[6]仓库6S管理方法学习培训PPT课件 编号98（第24页，发表于2022-06-24）

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[10]仓库6S管理方法学习培训PPT课件 编号66（第24页，发表于2022-06-24）

[11]从党史中再识长征、热烈庆祝中国共产党成立100周年PPT课件 编号204（第19页，发表于2022-06-24）

[12]从党史中再识长征、热烈庆祝中国共产党成立100周年PPT课件 编号120（第19页，发表于2022-06-24）

[13]从党史中再识长征、热烈庆祝中国共产党成立100周年PPT课件 编号150（第19页，发表于2022-06-24）

[14]从党史中再识长征、热烈庆祝中国共产党成立100周年PPT课件 编号104（第19页，发表于2022-06-24）

[15]从党史中再识长征、热烈庆祝中国共产党成立100周年PPT课件 编号96（第19页，发表于2022-06-24）

[16]从党史中再识长征、热烈庆祝中国共产党成立100周年PPT课件 编号138（第19页，发表于2022-06-24）

[17]从党史中再识长征、热烈庆祝中国共产党成立100周年PPT课件 编号132（第19页，发表于2022-06-24）

[18]从党史中再识长征、热烈庆祝中国共产党成立100周年PPT课件 编号158（第19页，发表于2022-06-24）

[19]从党史中再识长征、热烈庆祝中国共产党成立100周年PPT课件 编号106（第19页，发表于2022-06-24）

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