1、的高调提出，可以预见，在未来相当时间内，驻马店市经济将继续保持持续增长状态。根据国外商业物业的租金变化与城市变化关系的研究分析，二者的变化规律是趋于致的，也就是说商业物业的租金是与城市成正比例的。商业物业市场的发展与整个城市经济发展趋势密切相关，商业物业的投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平的变化。目前驻马店商业物业市场还处于初期阶段，尚不具备成熟市场的发展条件，但是随着国民经济的快速发展，居民可支配收入的不断提高，社会消费品销售总额的快速增长，商业物业的需求必然会逐渐上升。在建商业房地产的增多经济开发区的建设正是市场需求增加的有效反映。在未来商业物业市场上，地理位臵好品质优良价格相对低廉的大型商铺将是使用者和投资者的首选对象。但是由于本项目目前尚未开工开发周期较长，商业市场。

2、意见简称指导意见，指向社区商业的发展。降息对商业物业的影响央行连续降低金融机构人民币存贷款利率，意图增加投资扩大消费。受此政策影响，不动产市场，尤其是房地产投资市场受到了间接的推动作用。住宅市场投资因国家打击住宅市场投机的政策导向而骤然降温，商业地产便被普遍看好，商铺等商业地产市场也因此迎来了投资契机，部分嗅觉灵敏的投资者已将资金从住宅市场转向商铺市场。影响商业房地产之政策趋势国务院即将颁布城市商业网点规划条例简称条例条例对商业地产的整体规划做出了相应规定和限制。其中规定，今后平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。加入对驻马店市商业物业的影响对于整个房地产。

3、。结论社会消费品销售增长与国民经济居民收入水平的增长趋势基本吻合，发展态势比较合理城区居民消费能力增长快于农村地区居民餐饮业消费的增长快于批发零售贸易和其他行业。年全年实现社会消费品零售额状况如图总体营业额城市营业额县级以下营业额系列年驻马店市商品零售额亿元结结论论上述统计资料表明，年驻马店市经济发展显示出强大活力，继续保持快速增长的良好发展趋势国内需求稳步扩大，结构调整得到了进步推进，经济环境更加优越和趋于完善。驻驻马马店店市市未未来来经经济济环环境境展展望望近年来驻马店经济发展迅速，全市以农业经济为基础，逐步发展工业旅游业，并不断规范市场环境，充分合理利用自有外来资金，作为个新兴的地级城市，发展空间相当广阔。在良好经济发展环境的推动下，随着第三产业的发展，城镇建设的加快，中部崛。

4、民经济增长速度。固定资产投资在内的投资成为拉动驻马店市经济发展的重要动力之。地地方方财财政政全市地方财政般预算收入完成亿元，增长，支出完成亿元，增长高新技术产业增加值完成亿元，增长社会消费品零售总额完成亿元，增长实现旅游收入亿元，增长非公有制经济稳步发展，实现增加值亿元，同比增长，占全市生产总值的。对对外外贸贸易易全年海关进出口总额万美元，比上年增长出口总额万美元，增长进口总额万美元，增长年完成出口创汇万美元，增长实际利用外资万美元，增长。三驻马店市宏观政策现状分析利好因素的分析各种利好政策的实施，方面将直接带动未来驻马店市经济的发展，另方面，对于本项目商业物业也会有较大的促进作用。社区商业的严重不足，已经引起国家以及地方政府的重视。年月初，商务部发布了关于加快我国社区商业发展的指导。

5、费另方面储蓄存款的快速增长，又说明在人均收入持续增长，收入水平在今后两年还有很大的发展空间。城市人均收入及可支配收入年年年城市人均收入城市人均可支配收入表中数据来源于河南统计网年上半年，驻马店城镇居民可支配收入份分元人民币。结结论论通过对比年年人均收入和人均可支配收入可以发现，驻马店市居民生活水平逐年稳步提高，城市居民人均收入和可支配收入的增长速度超过。经济良性发展，市场环境乐观。社社会会消消费费品品市市场场消费总额城市消费额县及县以下消费额贸易零售额餐饮零售额其它年年消费品市场稳步发展。全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长。分城乡看，城市消费品零售额亿元，增长县及县以下消费品零售额亿元，增长。分行业看，批发零售贸易业零售额亿元，增长餐饮业零售额亿元，增长其他行业零售额亿元，增。

6、变数较大，因此在未来开发过程中，左右项目的不确定因素未预见因素较多。我司将在后期研究中，针对项目进行跟踪分析，根据具体情况及时调整开发策略，保证项目的顺利运作。五驻马店市商业物业分析本项目商业物业的界定商业物业是房地产市场的重要组成部分,主要是指直接从事零售业服务的建筑物，即通常意义上的商场商铺店铺等物业。般来说，按照商业建筑的规模可以把商业物业划分成大型中型和小型三种档次。大型商铺般是指建筑面积在平方米甚至上十万平方米以上的商业建筑，通常分布在城市级或二级商业中心内，该类建筑的装修和设备都比较高档,通常发展成为大型超市百货商场购物中心等业态，目前驻马店除了正在建设中的天方商城，基本没有此类商业物业。中型商铺般是指建筑面积在平方米的商业建筑，通常分布在城市二级或三级商业中心内，该类建筑。

7、场，方面入世将形成更为开放的市场氛围，吸引众多国外房地产开发商进行投资另方面随着外资企业和办事机构大量涌入，竞争也会加剧。七部委意见遏制房地产投机年月日，由建设部国家发展和改革委员会财政部国土资源部人民银行税务总局和银监会等七部门联合提出关于做好稳定住房价格工作的意见，指出目前的调控要做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房。商务部开始商业地产调查继月初向全国各省市下发了关于商业地产市场调研通知之后，商务部将开始对部分城市商业地产进行调查。本次调查的重点将是商业地产的资金和空臵问题。未来宏观调控政策走向预测整体看来，月以来密集出台的抑制房价政策，除了使目前部分地区出现交投冷清市场观望气氛浓厚外，还将在中期以内对全国房地产市场产生降温影响。今年二季度国房指数除销售价格指数外，与上。

8、认可度不高，生意清淡。针对年轻消费群在驻马店万的城镇人口中，中青年占据。在商圈中心抽调的份样本中，岁的消费者达到整体的，他们为日常消费的主体。以休闲服饰为主在岁的消费群体，有的消费者选择休闲品牌。岁的消费群体，收入水平有所限制，但又追求时尚，对于真维斯佐丹奴等休闲品牌更能满足他们的要求及虚荣心理。风光路临街店铺，以休闲运动为主题的商家达到。增加娱乐餐饮等特色经营在份样本中，有的消费者需求娱乐，的消费者需求餐饮。这结果具有定的代表性。周边商场存在同质化问题，增加特色经营，吸引人流，延长消费者停留时间。开发地下超市在样本中有的消费者经常购买日用品以大卖场吸引人流，扩大消费群。准确的市场定位有吸引力的付款方式和招商策略完善的经营管理是商业地产发展的关键因素。同时存在的问题项目所处。

9、度和上年同期均出现了较为明显的回落，处于年以来的最低景气水平，这标志着全国房地产业的增长将进入年的中期调整阶段。房地产政策在本质上是为了调节中央和地方房地产和其他行业购房者和开发商各个利益主体之间的利益，以达到局部和全局公平和效率之间的动态平衡。本次国家针对房地产市场的宏观调控的政策取向是稳定房价，而不是市场打压。本次宏观调控与年代初的调控相比具有更强的市场化特征，强调了调控的区域性重点。应该说，目前政策出计网年，驻马店全市城镇居民人均可支配收入达到元，同比增长农民人均纯收入元，增长，农民人均收入水平增长速度较快。城乡居民储蓄存款余额亿元，增长。结论商业物业的投资和消费依托于整个城市经济发展和居民消费水平的变化当地居民的月人均收入在元左右，方面说明目前多数消费者收入水平无法支撑高端。

10、驻马店市商业物业的开发，目前正处于商业的初步发展阶段，以自由经营为主商业物业开始进入发展阶段，但目前仍不成熟，驻马店市商业市场可行性研究报告驻马店市商业调查结论基本认为在风光路开发中档商场是可行的。支撑因素宏观根据年统计局的数据显示，目前驻马店市人均零售商业面积约为平方米，少于全国人均平方米的面积。按人均增长平方米计算，截至到年，五年中预计增长商业面积约万平方米，每年增长万平方米。具有定的市场空白量。中档目前驻马店市区人口为万人，高端客户约占了整体的，较为有限，且多有固定消费场所均收入。若定位为高端商场，消费群较窄，且为了改变消费群固有的消费习惯，在推广上可能需要花费大量的时间和财力。驻马店人均收入为元左右，对高档商品需求不大。如春天百货，进驻品牌多为高档品牌，价位过高，客户对。

11、域商业密集，竞争压力大。在建的天方商城和北京商场乐山商场喜迎门购物广场为本项目的主要竞争对手项目原址的风光市场让消费者形成中低档的思维定式，因而项目的提升需要付出较大努力人均收入水平不高政府开始加大对商业地产的宏观调控。二宏观经济环境分析国家宏观经济分析年以来，我国宏观经济状况良好，经济增长逐渐趋于理性和正常，主要表现为投资大幅增长，其中主要增长是由民间资本和外资投入加大引起的加入带动了出口的大幅增长通货紧缩状况逐步缓和。我国劳动力丰富，市场巨大，在持续高速增长了年的情况下，经济继续高速发展的潜力仍然十分可观。自年以来，我国宏观经济运行中出现了部分过热迹象，主要表现在粮食供求关系趋紧，居民消费价格总指数上升，固定资产投资膨胀，货币信贷投放增长过快。针对宏观经济中出现的问题，中央政。

12、装修和设备为中档水平，通常进行分割出售，也有可能成为超市或小型百货商场。目前驻马店房地产市场上出现的大量商业用房，多属于此类商业物业，如爱家量贩乐山商场春天百货等。小型商铺般是指建筑面积在平方米以下，分布在城市各级商业中心内，尤其是居住小区内的商业建筑和道路两旁的沿街店铺，如风光路商业形态便以此居多。本项目商业地块面积近平方米，我司将按照大型商业物业对本项目进行分析研究。本报告涉及的中小型商业物业，均为筛选后可比之参考对象。驻马店市商业物业发展概况商业物业是房地产市场发展的必然产物，从简单的房地产项目配套，进化成为具有经济形态的房地产主体。目前驻马店市的商业物业主要集中在以下形态临街商铺商住混合，在楼宇的群楼或下面几层建商铺纯商业性质的物业，以商厦的形式诞生非产权物业，以租赁为。

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