教育科研课题研究的三点经验

因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。

在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。

从房价的构成看，房价下跌的空间不大。

房价的构成主要包括土地成本建安成本和项目经营期间的费用税金及附加等内容，再加上开发利润。

从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大土地成本持续上涨。

土地是房地产业生存和发展的必要个人消费贷款已在个人购房中唱起的主角。

房地产投资快速增长，民营经济成为开发的主体。

年全市房地产开发投资规模继续放量增加，呈现快速增长势头，全年完成投资亿元，同比增长，分别比年年房地产投资增幅提高个百分点和个百分点。

随着房地产改制企业的增多，我市房地产开发投资中国有企业投资继续回落，非国有企业投资强势增加，民营经济成为全市房地产开发中最具活力的代表。

全年国有企业投资亿元，增长，占，比去年回落个百分点非国有投资完成亿元，增长，占，其中民营企业完成亿元，增长，高于全市房地产投资增速个百分点，占非国有投资的比重达。

二年青岛市房地产市场综述从市房地产开发管理局得到的关于年度房地产开发统计的数据显示，我们可以看出，随着城市核心竞争力的进步提高，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，我市房地产开发投资持续升温，呈现出良性发展态势，基本形成投资开发销售的良性循环。

房地产开发对于提升城市综合竞争力，提高城市居民的居住水平，改善人居环境，拉动城市经济增长方面发挥了重要作用。

房地产投资开发完成情况房地产投资完成情况年，我市房地产开发完成投资亿元，比年同期增长。

其中商品住宅完成投资亿元，同比增长。

办公写字楼完成投资亿元，同比下降商业用房房地产开发投资完成情况单位亿元商品用房经济适用房住宅别墅高档公寓办公楼住宅别墅高档公寓经济适用房办公楼商品用房其他完成投资亿元，同比下降。

别墅高档公寓完成投资亿元，同比增长经济适用住房完成投资亿元，同比增长。

房地产投资资金来源情况年到位资金亿元比去年同期增长。

其中银行贷款资金亿元，同比增长企业自筹资金亿元。

同比增长定金及预收款亿元同比增长。

商品房供求与结构情况施工和开工面积年，全市商品房屋施工面积万平方米，比去年同期增长其中商品住宅万平方米，同比增长。

年商品房新开工万平方米比去年同期增长其中住宅开工面积万平方米，同比增长。

房地产投资资金来源情况单位亿元企业自筹资金银行贷款资金定金及预收款银行贷款资金企业自筹资金定金及预收款施工面积按用途分情况表单位万平方米办公楼别墅高档公寓住宅经济适用房商业营业用房其他住宅别墅高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他竣工和销售面积年，全市商品房竣工面积万平方米，同比增长其中商品住宅竣工面积万平方米，同比增长。

全市商品房屋实际销售面积万平方米，与去年同期持平其中住宅销售面积万平方米，同比增长。

从区域分布情况看，市内四区竣工房屋面积万平方米，占全市的。

除去娄山后湖岛村改造和错埠岭三小区等拆迁还建和统建代建房屋竣工面积万平方米，可用于销售的竣工房星面积万平方米实际销售房屋面积万平方米。

全市商品房空置面积万平方米，同比下降。

市南区市北区四方区李沧区黄岛区崂山区城阳区胶州市即墨市平度市胶南市莱西市竣工面积按区域分情况单位万平方米竣工面积按用途分情况表单位万平方米别墅高档公寓，经济适用房，办公楼，商业营业用房，其他，住宅，住宅别墅高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他实际销售面积单位万平方米住宅别墅高档公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他商品房价格情况分析年，全市商品房屋销售平均价格为元平方米，比去年同期增长。

其中，商品住宅销售平均价格为元平方米，同比增长。

从区域情况看，市内四区商品房年预售平均价格为元平方米。

商品住宅预售平均价格为元平方米，其中，市南市北四方李沧区商品住宅预售平均价格依次为元平方米。

市内四区商品房实际销售平均价格为元平方米，同比增长其中，市南市北四方李沧区商品房销售平均价格依次为元平方米。

崂山区黄岛区城阳区的商品房销售平均价格依次为元平方米。

胶南胶州即墨平度莱西五市的商品房销售平均价格依次为元平方米。

市内四区黄岛区崂山区城阳区胶州市即墨市平度市胶南市莱西市商品房实际销售平均价格单位元年年商品房销售平均价格走势图单位元三上半年青岛市房地产各项数据统计分析市统计局发布了上半年我市房地产各项数据权威统计分析，连串的数字说明，青岛房地产市场总体情况向好，各项目体验到的售楼速度减缓既是房地产新政调控的结果，也是市场趋向稳定发展的表现。

更是青岛楼市回归理性的契机。

房地产开发投资增速趋缓年年商品房销售平均价格走势图单位元年年商品房销售平均价格走势图单位元年年年年走势图上半年，我市认真贯彻国家省以稳定房价为主要内容的房地产市场系列调控政策，效果明显。

全市房地产开发投资增幅逐月以较大幅度回落房屋销售价格上涨趋缓商品住宅供需基本平衡房地产开发投资高速增长的势头和房价急剧上涨的局面得到有效遏制。

开发投资增长趋缓受宏观调控政策的影响，上半年我市房地产开发投资增幅逐月回落，增势趋缓。

上半年，完成开发投资亿元，比上年同期增长，增幅在五月比四月回落个百分点的基础上，又回落个百分点。

从房屋用途看，办公楼投资增长最快，完成投资亿元，同比增长倍，占全部投资的其次是其他投资完成亿元，同比增长倍，占全部投资的，商业营业用房住宅分别完成投资亿元亿元，同比增长为，占全部投资的和。

从投资额和所占比重中可以看出，住宅投资仍是房地产投资的主体，但所占比重比去年同期下降个百分点。

土建投入占半壁江山上半年，从房地产开发投资构成看，我市房地产企业用于土建的投入为亿元，增长，低于全市投资增速个百分点，占全部投资的，比去年同期下降个百分点安装工程投入亿元，增长，占全部投资额的设备工器具购置投入亿元，增长其他费用投入亿元，增长，高于全市房地产开发投资增幅个百分点，占全部投资，同比上升个百分点。

由此可见，以土地购置费为主的其他费用大幅增长是拉动我市房地产投资增长的主要原因。

新开工面积平稳增长前个月，我市房地产新开共面积增长平稳，各类房屋新开工万平方米，比去年同期增长，增幅比去年同期下降个百分点。

其中住宅新开工万平方米，增长，增幅比去年同期回落个百分点，占全部新开工面积的。

办公楼和商业营业用房新开工面积分别费快速膨胀房地产市场炒作盛行房价快速上涨等。

根据央行中国房地产发展与金融支持报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由年的急剧提升到年的。

从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱动。

自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。

房价地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。

而与此同时，地方政府的成本却是零。

正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。

尤其是在实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增长。

据统计，年土地交易价格比上年上涨，涨幅比年高个百分点年季度，又上涨了。

土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。

信息系统不畅进步加剧了房价的上涨。

目前，我国还没有个统规范完善的房地产市场信息发布平台，各政府部门相互，信息之间互相矛盾的情况时有发生。

另方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价有的开发商囤积土地囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。

这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。

在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进步抬升。

另外，向广大居民宣扬正确的住房消费观也非常重要。

如前几年，由于政府住房信贷政策误导，银行的超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过国外发展几百年的市场。

据统计，我国城镇的居民已拥有自己的住房，而发达的市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国仅，美国仅。

二今年乃至以后几年房价的变化趋势分析在国家出台系列调控措施之后不久，中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。

然而，在全国多个城市居民购房意愿下降的同时，北京和广州反而上升了和个百分点。

另据国家统计局提供的数据，年月份，房地产开发投资同比增长，比月份回落了个百分点商品房和住宅平均销售价格分别同比增长和，比月份回落和个百分点住宅平均销售价格增长速度比月份升高的省份仍有个。

从以上信息可以看出尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降的情况，部分地区甚至逆市上扬。

那么，在宏观调控的大背景下，我国的房地产价格将向何处发展呢我们可以从以下三个角度加以分析从供需趋势看，长期内房价下跌的可能性不大。

如前所述，房地产市场需求分为生活需求改善需求投资需求和投机需求。

生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。

在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在的而且数量巨大，也是必然要释放出来的。

而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。

但是，从长期看，在利率汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单的状况不可能