（项目申请）永州五星级上城国际大酒店项目立项策划书（底稿）

根据对本项目所在地区市场宏观经济环境市场现状和趋势研究，可得出以下结论本项目作为酒店经营，在永州具有广阔市场前景，可以投资，稳定收益。

根据投资分析，该项目各项经济指标优秀，总利润投资收益率内部收益率等指标均可行。

永州市鼓励投资兴办旅游业政策第条为充分发挥我市旅游资源优势，进步推动我市旅游业发展，建立多元化投入机制，将旅游业培育成为我市经济新增长点和支柱产业，根据国家和省内有关政策规定，结合我市实际，特制定本意见。

第二条本意见所称旅游项目和旅游企业是指在全市旅游规划范围内投资旅游资源开发和景点建设项目和企业，以及经旅游行政主管部门确认旅游商品生产企业。

第三条投资主体既包括外地客商，即本市行政区域以外投资客商，也包括具备开发实力市内单位团体民营企业和个人。

市内单位团体民营兴办旅游项目，须经市旅游行政主管部门审定后方可享受各项优惠政策。

第四条除国家限制投资项目以外，欢迎国内外各类经济组织企业和个人来永州独资合资合作开发建设旅游项目和兴办旅游企业鼓励合股租赁承包和买断旅游景点经营权允许聘请国外旅游管理集团来永州管理部分景区景点。

第五条投资者在我市境内进行旅游项目开发和景点建设，除享受国家给予税收优惠政策外，自营业之日起，企业上缴各种税收，其地方财政享有部分，前三年奖励给企业，后三年奖励给企业，用于企业完善景区点配套设施。

第六条旅游项目开发用地优先列入市县土地利用总体规划。

可采取出让租赁或作价入股等形式向投资者提供土地使用权，也可以农村土地流转方式取得土地使用权。

采用出让方式，凡在旅游规划区内进行景点建设，其土地出让金按同类土地基准价减半收取。

固定资产投资万元以上旅游开发项目报政府个案研究。

采用租赁方式进行开发建设，项目建成后，根据投资者意愿可续租或改办出让手续，出让价格仍按土地出让方式优惠标准执行。

采用土地作价入股，其地价按同类现行地价标准作价。

凡通过上述方式取得土地使用权，均免交土地使用费。

土地受让或租用期限不超过年。

第七条投资者适用优惠政策以出让方式取得土地使用权，在不改变用地性质前提下，可依法转让出租抵押继承或作为合资合作经营折价投资。

第八条新开发建设旅游项目含三星级以上涉外宾馆，各种行政事业性规费，除上交国家省里部分外，地方所得部分按最低标准减半征收不包括人防易地统建费，验资检测评估等有价服务费按现行最低标准收取其中审图按最低标准收取。

第九条新建旅游商品生产企业，其优惠政策按永州市人民政府关于鼓励外商投资兴办工业若干意见执行。

第十条对来我市开发旅游项目投资者，经审查，符合申报条件且资料齐备，市县区旅游行政主管部门负责在个工作日内办妥审批发证登记等手续。

第十条对全市旅游企业实行收费许可证和收费登记卡制度，公开收费标准，实行亮证收费，否则，企业有权拒付。

第十二条对重点旅游企业和经营场所由监察旅游部门实行挂牌保护。

旅游景区管理，参照工业园区管理十不准规定执行。

第十三条对在我市兴办旅游企业外来投资者，由市政府颁发外商投资卡绿卡，公安部门凭绿卡免费办理暂住证，其子女入学和交费与本市市民子女同等对待。

对投资额大或对我市经济发展作出突出贡献外地客商，可授予永州市荣誉市民称号，可特邀出席我市年度人大政协会议和重大庆典活动。

第十四条对固定资产投资两千万元以上，有定拉动效益旅游项目，可报市政府批准设立旅游开发小区，享受更加优惠政策。

第十五条机关单位利用自有资金投资旅游项目盈利，可用于弥补办公经费不足和干部职工福利。

第十六条本规定自年月日起执行，由市旅游外事侨务局负责解释。

各县区可从本地实际出发，制定具体实施办法。

速崛起。

随着二广高速洛湛铁路建成，以及厦蓉永贺等高速公路开工建设和批航线开通，永州将形成立体型交通网络，旅游进出口条件更加优化，为旅游产业超速发展注入更强劲动力。

市区到广州仅多公里，南六县距广州仅多公里，是沿海内地，内地前沿。

湘桂铁路横贯东西，国道及九条省道在境内纵横交错。

永州机场已开通长沙，海口广州深圳航班。

永州至广声中外。

阳明山国家森林公园，大峰小峰连中峰，当天削去青芙蓉，山奇树奇泉奇云奇佛奇。

全国重点文物保护单位浯溪碑林，保存完好摩岩石刻有块，其中摩岩三绝大唐中兴颂石刻，为天下三绝之首。

宁远文庙，全国重点文物保护单位，保存最为完整仅次于曲阜文庙。

道县月岩，其岩形浑园，入洞仰视，自东看象上弦月，自西看象下弦月，从洞中看，蓝天当顶，园如满月，故名月岩。

江永千家峒，世界瑶族发祥地，千百年来，无数迁居外地和侨居海外瑶胞先后不断来这里寻根祭祖。

江华千里瑶山，山清水秀，风情独特，住吊脚楼饮瓜箪酒，为崇尚自然旅游佳境。

历史上，永州是文人墨客神往之地。

唐代著名文学家柳宗元在永州谪居年，寄情于永州山水，写出了名扬千古永州八记和捕蛇者说等名篇名著宋代文豪欧阳修画图曾训零陵郡，今日方知画不如和诗人陆游挥豪当得江山助，不到潇湘岂有诗等不朽名句脍炙人口。

还有元代文学家元结草圣怀素书法家颜真卿，宋代诗人黄庭坚理学开山鼻祖周敦颐，明代地貌学家徐霞客，清代大诗人书法家何绍基，以及司马迁李商隐寇准米芾等历代名人为永州留下了大量诗铭书画崖刻，给永州增添了无穷神韵。

永州是湖南四大历史文化名城之，近年来整合其优势旅游资源，结合区位优势，与周边省市县区结成旅游战略联盟，极大推进了旅游产业发展，积极推动与粤北桂东地区联合打造两日游三省旅游产品，同时我们与周边城市衡阳郴州娄底与株洲结成大湘南旅游联盟，目前合作已经进入到实施阶段，年湖南旅游节期间已经签订相关协议。

依托于日益完善立体型交通网络，永州旅游走上了联合推介捆绑营销旅游促销之路。

按照两日游三省合作模式，游客从湖南永州九嶷山，到广西贺州姑婆山，再游广东连州地下河个级景区，每两个景点之间车程只需个多小时，两日游三省跨区域旅游线路为永州年增加游客上。

除此以外，永州加强与桂林市旅游合作，签订了旅游发展战略合作协议书，积极构建长沙南岳永州桂林跨省旅游线路。

在月举行中国湖南国际旅游节上，永州又与衡阳市郴州市以及娄底双峰县株洲炎帝县签约，组成大湘南旅游联盟，这是湖南省继大湘西旅游联盟之后第二个区域旅游联合体，有利于永州客源市场进步开拓。

按永州市旅游局统计，今年月，永州已接待旅游者万人次，实现旅游收入亿元，同比分别增长和，全市旅游产业快速崛起。

随论，永州市旅游市场，特别是酒店市场正在迅速扩张，并具有巨大利润空间，三家主要酒店平均入住率为市场平均入住率为。

市场拓展潜力巨大。

由于永州市经济快速发展，宾馆酒店服务市场需求也在不断发生变化，出现新特点。

在过去，宾馆酒店价格区位交通状况周边环境宾馆酒店服务消费者选择决定因素，而现在则是宾馆酒店服务水平住宿和餐饮舒适度信息化程度商务办公及就地实现商务功能程度等适应现时代经济及信息化要求决定消费者选择取向。

并且本项目从地理位置来看处于永州市城市中心区，从投资角度来说，有很高酒店经营潜力。

本项目定位于五星级高级酒店。

同时，我们经过大量市场调研，发现随着经济发展水平提高，消费者对宾馆酒店建设要求更高，越来越注重健康舒适安全方便。

功能完备和服务特色和注重文化品味已成为酒店服务业发展必然趋势。

建筑造型遵循当地历史文脉，具有深厚文化内涵及独特审美个性，建筑空间尺度宜人，富有亲和力，利于人与人之间和谐相处满足人流疏导道路交通城市消防环境保护节约能源安全防护等方面要求。

可以说，本项目社会影响力与号召力凸显，极易获得消费者认同感，从而促进当地酒店服务业和旅游业发展。

综上所述，我们认为在此地建设个功能完备高端高文化品位五星级酒店必将受到市场亲睐。

因此，建设上城国际五星级酒店市场前景是非常看好。

第四章项目组织实施组织实施本项目为湖南冷水滩先达建设开发有限公司重点投资项目，也是湖南省永州市确定市重点投资项目，为保证本项目顺利实施，市委市政府专门成立了以市委副书记唐长久为组长项目领导小组以政协副主席盘玉花为指挥长项目指挥部开发建设单位湖南项目概况项目名称上城国际大酒店五星级二项目地址湖南省永州市冷水滩区珊瑚路三项目建设单位建设单位湖南省冷水滩先达建设开发有限公司董事长吴建先项目负责人董庆东项目总监编制单位湖南省冷水滩先达建设开发有限公司上城国际大酒店筹备处四项目经营面积平方米五项目建筑高度地下层，地上层，建筑总高度米。

核准通过，归档资料。

未经允许，请表三威尼斯大酒店房型价格说明首日价均价早餐床型上网高级间不含早支付方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早大双宽带免费豪华双人房不含早支付方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早双宽带免费豪华单人房不含早支付方式前台自付不提供加床周二周三无早无早无早大宽带免费豪华商务单人房不含早支付方式前台自付周二周三无早无早无早表四年湖南国内旅游主要指标表酒店地区床位数出租率过夜人天数日游比重总人天数日游人次数平均停留天数过夜人次数总人次数过夜人均花费过夜收入日游人均花费日游收入总收入计量单位个万人天万人天万人次天万人次万人次元人天亿元元人亿元亿元公式天数长沙市怀化市株洲市湘潭市衡阳市邵阳市岳阳市常德市张家界益阳市郴州市永州市娄底市湘西州合计二目标市场预测从上述数据分析后可得出结论，永州市旅游市场，特别是酒店市场正在迅速扩张，并具有巨大利润空间，三家主要酒店平均入住率为市场平均入住率为。

市场拓展潜力巨大。

由于永州市经济快速发展，宾馆酒店服务市场需求也在不断发生变化，出现新特点。

在过去，宾馆酒店价格区位交通状况周边环境宾馆酒店服务消费者选择决定因素，而现在则是宾馆酒店服务水平住宿和餐饮舒适度信息化程度商务办公及就地实现商务功能程度等适应现时代经济及信息化要求决定消费者选择取向。

并且本项目从地理位置来看处于永州市城市中心区，从投资角度来说，有很高酒店经营潜力。

本项目定位于五星级高级酒店。

同时，我们经过大量市场调研，发现随着经济发展水平提高，消费者对宾馆