汉唐金宫水疗会所（汉唐金宫水会）项目立项策划书（底稿）

所谓高端，即富有品味设计精致细腻装修装饰高品质设备设施完美细致服务。

本项目位于金陵路与新城西路交叉口，周边交通便利，住宅医疗娱乐应俱全，本项目在该区域启动，必将为三河娱乐业注入全新视觉体验及娱乐享受，同时也提升了该区域周边价值。

本项目建筑外立面为仿明清风格，古典大气，贵族感强，但考虑到会所娱乐性及时尚性，以及夜景氛围营造，建议加强立面灯光效果，除外部景观设置及艺术化照明外，建议使用技术，加上会所醒目中英文灯光，突出时尚气息及现代元素。

在各种娱乐行业林立三河市场，除了屈指可数几家，如唐会皇城等稍显档次，几乎没有可以称作高端品质娱乐会所，然而在现今社会，不同消费需求群体日益细分，这就决定了本项目消费人群定位，即高收入社会精英群体，城市财富主要持有群体，切合本案主题圣吉水疗养生潭城市之王，该群体到本会所享受到定是最好环境及最优质服务，就是帝王级尊崇享受是政界要人名流富贾达官显贵名嫒名星聚会休闲享乐高配置高私密度奢华场所。

本娱乐会所设计初衷就是做三河地区乃至闽西北最专业，最高档次，最富有文化内涵和时尚品味高级水疗娱乐会所。

五投资估算估算为万元，详见下表。

总投资构成表序号费用名称单位数量单价元金额万元备注建设工程费土建工程土石方工程立方米二次装修及安装工程费中央空调及通风安装工程消防工程弱电工程室内装饰工程设备购置水疗成套设备套休息大厅躺椅含电视套健身器械套康乐室及电玩游戏套美容美体套咖啡厅果吧酒吧茶艺区套保健桑拿包房套自助餐厅套配套工程费详标书雨污分流排放工程地下综合管网工程附属设施及配电站连接道路二其它费用工程前期费用消防审核费规划设计费详标书工程监理费土建工程建设单位管理费土建工程房产交易及办证费不可预见费土建工程三土地征用费四预备费相关税费成本履约保证金五项目总投资六进度安排建设时间预计为年不含前期洽淡时间于年月日完成建筑屋面及外装修工程，于年月日前试营业，年月日正式营业。

七效益分析效益预测以月接待人数人次，人均消费元计，收入万元。

年收入为万元。

吸收会员人，年会员费收入万元，年收入为万元。

项目阶段项目申请报告设计阶段办理报建手续第部分主体土建施工第二部分砌砖施工第三部分水电设备安装施工第四部分土建部分综合验收第五部分装修设施设备施工第六部设备调试及试运行第七部装修验收第八部分试营业第九部分正式营业预测年收入为万元，毛利润率按估算，年毛利润为万元。

投资回收期年结论在目前激烈市场竞争环境中，及时发现空白市场并迅速进入抢占有力位置是提高竞争优势个有力手段。

沙洋经济社会现正处于快发展时期，随着沙洋向蒲铁路站三河机场无水港码头海西物流园厦沙高速及三河沙洋快速直通道等系列项目开工建设，为现在及今后沙洋带来巨大市场。

该项目建成将改变沙洋目前休闲场所提供服务内容趋于单现状，第三产业发展相对滞后，配套不够完善，尤其是缺少高档次休闲娱乐综合性场所，圣吉水疗养生潭是综合多种休闲方式高级休闲会所不仅弥补了市场空白，而且还能够为城市提供个新亮点。

加之良好地理位置，以及科学经营管理，在市场中设立了个很好标杆，对潜在竞争都进入设立了个很好壁垒。

在这样基础上，辅以强大宣传攻势，能够和我们经营理念和目标相辅相成，不断加强市场影响力。

我们相信，我们通过多样化经营策略，严格规范服务管理多渠道媒体宣传和品牌文化魅力，圣吉水疗养生潭项目实施，将有效加快提升沙洋消费档次，吸引周边地区消费人群，并融入沙洋金鼎文化街和淘金山旅游文化，集吃住游为体，努力打造闽西北娱乐业第品牌。

通过以上分析和策略，公司认为此项目资金收回较快，而且，投资收益率略高于其它行业收益率，因此，虽然本项目具有较大投资吸引力，但其潜在风险也不容忽视。

但是，由于在会所投资和开发中，不可预测风险较少，可控性较强，因此本项目投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行。

就本项目而言，市场分析和会所整体定位，以及会所投资经济分析是基于经验和经济学角度来定，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理营销量和消费水平也提出了更高要求。

这样，含需所有业余休闲为主题兼具齐全配套设施高质量综合性休闲会所未满足大家休闲需求。

单就休闲会所行业特点而言，全国各大城市各式休闲会所如雨后春笋般产生，整个休闲市场潜力巨大，已经成为城市第三产业增长亮点。

自改革开放以来二十多年里，随着国民经济和城市建设飞跃发展，人们消费能力和消费层次也随之快速提升。

在这十倍速发展时代里，人们对娱乐方式需求也是日新月异，务求新奇，这也促使三河娱乐行业以前所未有速度蓬勃发展，从最初单化模式向多元化多层次化方向快速发展，称之为百花齐放，百家争鸣也不为过。

娱乐场所也由最初单调乏味模式跨越式地向层次丰富，特色明晰方向发展以适应日新月异消费需求。

同时我们也可以看到在投资获利丰厚高回报后，随之而来是越来越激烈市场竞争和极其快速新旧交替，形成你方唱罢我登场竞争格局。

虽然三河市沙洋三温暖足浴指压美容健身棋牌餐饮等经营场所已有多处，而且是以单经营模式操作，竞争十分激烈，但是，正宗水疗会所却没有家。

圣吉水疗养生潭项目正是顺应这发展趋势，并借助沙洋小吃城旅游文化氛围，结合休闲娱乐健身个性特点予以全新策划。

在文化贯穿主题思路外，公司还提出绝无仅有多元化经营特点，更关键娱乐主题健康娱乐，公司将以健康娱乐主题贯穿其中，使之健康成为娱乐前提。

在此背景下，公司拟建设水疗会所无疑适时而上，具有定建设必要性，方面尽可能提供给市场高品质高服务会所，满足市场需求，另方面也会产生较大经济效益和社会效益。

五可行性研究依据和范围本报告是基于对市场充分了解和对该会所市场前景有着准确判断而作，具有科学性和前瞻性。

本报告在以下部分将着重对本会所市场分析会所定位规划设计定位营销推广策略以及会所财务评价进行研究。

会所概念会所发展到今天至少有两层以上意思。

方面指是硬件，是具体所在，是个休闲联谊康体场所，会所已经成身份和地位象征另方面，会所还可以是个组织，可以简单描述为为了同目或兴趣爱好进行社会交际文化娱乐等活动个团体。

会所俨然是种文化象征中产阶级诗意和梦想文化。

会所形态商业会所有康体美容为主题健身俱乐部修身会所，美容连锁机构，游泳馆等兴趣爱好为，我们会所必须具备完整功能结构，不同功能才能给都市人提供宣泄情感调整心态个人渠道，变为种文化诊所。

最后，我们打造会所将是城市精神文明建设重要阵地和传播枢纽，传承历史，接轨未来。

会所是必要城市生活成分会所是种经济流动召集交流协调规范管理组织载体之，其主要功能是协助城市经济发展，协调城市经济文化与外来经济文化互动，它最终目标是协助外来经济文化与属地经济文化融合。

结合以上几点我们把该会所功能定位为旅游商务水疗影院美食足疗多功能厅美容娱乐健身康乐等于体综合性项目。

市场定位市场定位实际上就是选择消费者，确定项目目标消费者是哪类人。

本地和三河地区大型企业及社会商务精英成功人士社会名流所组成阶层大众工薪旅游团体商务考察等消费阶层。

二经营定位本会所将采用酒店模式进行日常经营和管理，本会所建成后将委托有丰富娱乐管理经验娱乐管理公司经营管理，此后我公司董事会自主选择娱乐管理公司经营管理，以确保本会所高效高品质经营管理。

酒店管理公司酒店管理公司按照与我公司委托经营管理约定，对本会所进行经营管理，并保证会所有良好经营管理业绩前提下不断增值，并维护和保障我公司经营收益。

运作机制娱乐经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施管理，以高透明度向我公司提供经营管理方面咨询，定期向我公司通报会所经营管理状况，并接受我公司书面预约，我公司委托会计师事务所审计经营业绩。

在每个财务年度委托国内会计师事务所进行审计并提交审计报告，将按照审计报告所确认经营业绩和委托经营管理协议书规定享受经营回报。

三价格定位该项目价格策略建议采用两极化政策，以利于最大限度地吸纳客户。

具体定价建议如下具体销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。

综三河市最新娱乐行情和同类可比会所价格策略，以及本项目预期赢利状况，建议第阶段，本阶段为市场导入期开业，为尽快使市场接受本会所，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。

本阶段售价在单位成本基础上适当提高第二阶段，本阶段为市场上升期消费上升期，由于前阶段市场成功开拓，使得会所逐渐形成定认知度，并取得良好市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。

本阶段价格在单位成本基础上再次提高第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段顺利进行，使得本会所呈现火热趋势，价格走高自是情理之中。

因此本阶段费氛围和服务理念。

功能定位功能定位分析会所基本功能是聚集不论古时公馆会所，还是现今俱乐部艺术中心，会所基本功能是聚集。

作为标识人类文明物质形态，会所以种公共文化设施而存在，既具有主题文化性，也有功能社会性。

新世纪新会所，俨然已形成种都市文化，进步体现了个城市形象和品位，是现代化都市文化载体。

首先，我们会所应该提供给都市人业余文化聚集处所，丰富他们生活内容，从而提高了生活品质。

其次，我们会所要提供维系创建和重组人际关系网络，成为社会交际有利平台。

再者，我们会所必须具备完整功能结构，不同功能才能给都市人提供宣泄情感调整心态个人渠道，变为种文化诊所。

最后，我们打造会所将是城市精神文明建设重要阵地和传播枢纽，传承历史，接轨未来。

会所是必要城市生活成分会所是种经济流动召集交流协调规范管理组织载体之，其主要功能是协助城市经济发展，协调城市经济文化与外来经济文化互动，它最终目标是协助外来经济文化与属地经济文化融合。

结合以上几点我们把该会所功能定位为旅游商务水疗影院美食足疗多功能厅美容娱乐健身康乐等于体综合性项目。

市场定位市场定位实际上就是选择消费者，确定项目目标消费者是哪类人。

本地和三河地区大型企业及社会商务精英成功人士社会名流所组成阶层大众工薪旅游团体商务考察等消费阶层。

二经营定位本会所将采用酒店模式进行日常经营和管理，本会所建成后将委托有丰富娱乐管理经验娱乐管理公司经营管理，此后我公司董事会自主选择娱乐管理公司经营管理，以确保本会所高效高品质经营管理。

酒店管