依赖性。地块内设计条主要街区大道，制造新街区人流动线，实施动线大手术。产品设计中步行街道应考虑以直线为主，少用或者不用曲线和弧线式步行街设计方式。商业步行街以层建筑结构形式为主，局部层。只做个临街面层，设计个主题广场，如阳光活力广场，都市生活广场和儿童游乐广场，分布置于主要街道交汇处，其中生活广场为主要景观制造点。地下商场处，约平方米，连接大主题广场，并在大广场处形成下沉式商场出入口半地下商场平方米，考虑与现有寿星广场休闲购物中心精品专卖店条街和项目住宅群相呼应。第五章项目建设进度及销售计划工程建设进度初步计划项目拆迁工作由政府组织实施，预计年年底完成拆迁交付场地整个项目开发周期预计为年年月至年月，具体工程进度见下表工程进度实施计划表序号工作名称年年前期工程设计报建及前期手续基础工程主体工程设备安装内外墙装饰内部装修配套及绿化工程二项目销售计划营销思路及原则确保项目规划主力店经营成功招商对主力店之外商业物业全部实行销售项目整体设计，整体工程实施，分阶段分批进行营销推广，逐步引导市场，聚集人气预计在年春节前正式开盘销售本项目以单位商铺低总价思路按短平快模式营销。销售进度销售计划表年年年合计区商业区商业住宅第六章投资估算及资金筹措计划投资估算项目总投资亿元，平均成本元，见表表项目总投资估算表前期费用序号费用名称计算基数单价金额备注元万元土地费用方案设计费初设及施工图设计费地质勘探费工程监理费城市配套费免万，其余按元计人防费免白蚁防治费报建综合费用证照费施工用水电其它费用小计二工程建设费序号费用名称计算基数单价总额备注万元万元土石方工程建筑安装工程费区建筑安装工程费住宅区外墙装饰电梯工程智能化工程费配套水电工程费室外综合管网中央空调消防设施工程费市政设施费环境景观工程道路绿化及广场环保治理工程灯饰工程小计三销售费用序号费用名称计算方法计算系数总数备注销售推广费小计四管理费用序号费用名称计算方法计算系数总数备注公司管理费小计五财务费用序号费用名称计算方法计算系数总数备注财务费用小计六不可预见费用序号费用名称计算方法计算系数总数备注不可预见费含成本表中未列入费用小计七总计单价总价二资金筹资及使用计划根据项目进度安排和投资计划，项目启动资金万元，主要有二个方面来源是公司自有资金，万元，二是银行贷款,万元。表资金筹措及使用计划表单位万元序号项目合计年年年年总投资开发成本资金筹措自有资金开发贷款预售收入第七章经济效益评价基本假设前提假设项目在年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，房地产市场销售及租赁与预测基本致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。二财务评价出租收益可出租总面积平方米，主力百货店按平均每平方米元测算，中型超市按元平方米测算，其他详见下表表项目出租收益估算表序号物业类型出租面积月租金元年出租收益万元年区主力百货综合超市家具店地下商场出租大型餐饮出租区出租合计销售收入可售面积为平方米，合理收入测算如下表项目合理销售收入估算表序号物业类型可售面积售价元销售收入万元备注住宅花园洋房电梯公寓小计区步行街金融机构儿童城通讯市场家电市场大型餐饮小计区餐饮面积合计地下商城合计项目总收入年出租收益万元，按年个经营周期计算，出租固定资产平均收益周期选择年计算，出租收益为万元项目商业物业及住宅销售总额估算为万元。项目静态财务分析表项目主要财务指标项目名称金额万元销售收入减开发成本营业税费二经营利润减期间费用三营业利润加其他业务收入净值四利润总额五税前投资回报率六投资净回报率注经营期间费用按经营收入计算，经营税金及附加为。第八章风险分析本项目是个涵盖商业住宅两种物业综合性大型项目，存在定不确定因素，具有定投资风险。主要有以下几方面市场容量风险长寿县流动人口少，年人均消费额不足元，商品消费群体主要是当地居民，这对商业消费总量发展形成致命制约。但为了规避风险，在项目规划定位时，根据周边市场情况，对各物业面积总量进行了合理分配，商业万多平方米，已在定程度上超越了市场需求现状，如何引导市场消费和有效挖掘市场潜在需求是解决市场容量风险重要途径。产品销售风险商业需求具有不可预测性，规划设计难度大。居民收入低，消费支出小，投资者可接受商业门面价格偏低。长寿高档住宅楼盘不多，消费能力有限，对豪宅需求不大。但关键是能不能开发市场需要产品，能不能走市场差异化道路，为此，我们瞄准广大中小投资户，开发低总价小面积商业步行街系统，从而规避商业物业市场销售风险同时以商业步行街系统为依托,利用优良自然景观,打造长寿区首屈指豪宅。尽管本项目开发存在定风险，但这些风险都可以预先估计并在实际操作中加以规避。因此，总体上看风险是比较小，并具有良好经济效益和社会效益。第九章总体评价本项目是个投资风险较小项目。二本项目是个投资回报较高项目。三通过分析论证，我们认为本项目是个投资较大回报率较高风险相对较小具有可操作性，符合我公司商业地产投资开发可行性工程基价表项目地地形图项目规划方案平面图重庆市巴南区鱼洞公寓片区旧城改造方案重庆大学规划研究院长寿区委区府地块总体策划方案四项目主要技术经济指标指标名称指标指标名称指标用地面积建筑面积商业面积住宅面积容积率覆盖率绿地率车位第二章市场需求分析重庆市房地产市场环境重庆市经济发展状况重庆是座具有三千多年历史和璀璨文化名城，山城以其独特地理位置形成了具有浓郁地方特色巴渝文化以及繁荣内陆商贸经济。尤其是重庆直辖和国家西部打开发以来，作为西南地区和长江上游地区最重要中心城市，全国重要工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠政策，良好投资环境以及前景广阔市场，重庆成为新轮投资热点，大量国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆经济环境，带旺了人气，为重庆经济迅速发展提供了大量机遇和条件。年年重庆市重庆市国内生产总值与固定资产投资状况年份亿元增长率固定资产投资亿元增长率近几年来重庆市增长率直高于全国平均水平，固定资产投资增长率更是远远超过全国平均水平，在全国宏观经济形势不断趋好大环境中，重庆市经济今年将继续呈现良好运行态势。这为房地产市场营造了很好大环境。二重庆市房地产投资与交易情况分析据有关方面最新统计显示，重庆市房地产市场已保持了连续七年高速增长，为业内人士所惊叹。在年，重庆用于房地产开发投资为亿多元，之后每年以以上速度增长，到年，重庆房地产投资已达到亿元。与此相应，开发建设规模也逐步扩大，年房地产开发施工新开竣工面积分别为万平方米万平方米万平方米而年房地产开发施工新开竣工面积是万平方米万平方米万平方米。重庆房地产交易也保持着高速增长。据了解，在年，重庆房地产年销售面积才万平方米，销售额亿元。之后每年以左右速度增长。年，重庆房市实现年销售万多平方米到年销售面积已达万平方米。在投资和交易量都逐年呈上升情况下，房地产市场已逐步实现了两个转变房地产开发建设由粗放型生产方式向集约型生产方式转变，也叫做由速度规模型向质量效益型转变住房消费由单位购房为主向个人消费为主转变，消费者更趋于理性消费。三重庆市商业地产发展状况分析重庆市商业用房开发总规模分析近年来重庆商业地产开发有了很大发展，无论是在开发投资规模方面还是施工面积方面都有了明显增长，但是通过比较我们可以发现无论是商业用房开发投资占房地产开发总投资比例还是商业用房施工面积占房地产总施工面积比例都有下降趋势。由此可知重庆商业地产发展还很不够截至到年底，重庆商业设施总经营面积达到，主城区商业营业面积预计在万，其中渝中区商业营业面积近万。经过几十年发展，重庆市主城区基本形成了颇有影响五大商圈沙坪坝商圈解放碑商圈杨固定资产总额亿元地方可支配财政收入亿元全区年末存款余额亿元旅游收入亿元城镇职工人均年收入元年数据同比增长长寿区商贸发展状况年全区社会消费品零售总额亿元，同比增长商贸餐饮业营业额亿元，占其中批发零售业亿元，餐饮业亿元连锁经营销售额亿元，占社会消费品零售总额。近几年来长寿区商贸都在高速发展，根据长寿区近三年商贸发展规划流通规模将更大，社会消费品零售总额每年以速度增长，力争突破亿元商贸餐饮业增加值达到亿元，占全区比重达到连锁经营零售额每年以速度增长，达到亿元，占社会消费品零售总额比重提高到。二地区住宅市场分析开发总量分析从年到年长寿区房地产投资额和开工面积来看，长寿区房地产市场并不活跃，甚至还有萎缩趋势。年长寿区房地产投资指标年份投资总额亿元增长率开工面积万平方米总开工面积增长率其中住宅开工面积增长率长寿楼盘以住宅物业为主，目前在售在建楼盘大约有多个，总供应量约有万平方米。住宅价格分析长寿商品房不多，大多为多层非电梯房，均价大概在元平米之间，最高价是少数两个电梯房，房价达到元平米左右以上面积计算方式为建筑面积。现阶段长寿消费者普遍能够接受元平米住宅价格，考虑到长寿区经济和商贸高速发展，以及房地产级供应量限制，长寿区住宅价格还有上升空间。住宅特点分析长寿区住宅大体呈现以下特点住宅以多层为主，仅有望江阁，嘉能盛世桃苑两个楼盘为带电梯单体小高层多层住宅单价集中在元平方，小高层则为元平方户型面积多在平方，即三房两厅，四房两厅，占据供应量以上，二房二厅则在平方户型空间结构以错层供应量最大，平层，跃层供应量较小新建小区户型内部空间设计基本无大错，全部实现四明，户型方正，无异型房，功能配备为客厅餐厅书房阳台卫生间等基本功能，尚未引入重庆时下流行空中花园，功能房阳光房落地窗等概念，而衣帽间储藏间保姆间等功能房出现较少与重庆主流住宅总论项目概况项目名称协信百年广场项目地址重庆市长寿区城关镇项目业主重庆长信房地产开发有限公司法人代表邹淑媛注册资金万元经营范围房地产开发物业管理项目规模及内容项目占地面积亩拟建建筑面积平方米，其中区面积，区面积，区面积，共有个车位二项目业主简介重庆长信房地产开发有限公司是重庆协信控股集团有限公司的全资子公司。重庆协信控股集团有限公司前身为重庆协规划建设中深水港码头可成为三峡库区建成后重庆市重要水路替代港，这些使长寿实实在在成为重庆交通枢纽。长寿区经济发展状况工业是长寿经济发展主体，也是是长寿财政收入主要来源。据年国家统计局资