是社会经济增长中较为重要的个组成部分，在我们国家进步扩大内需的政 策基础上，商业房地产的开发是目前社会经济的热点，也是许多资本追捧的热点行业，结合我公司企业 发展的特点优势，本项目的成功运作将会实现我公司商业运作的根本利益并最大化，从而达到公司资 本的升值。 提升我公司在国内同业态商业领域的地位 在目前国内商业环境条件下，通过本项目的开发运作，会为我们公司在今后与合作企业合作时提供良 好的资产结构业绩，产生更多的合作机会另方面，本项目的建设开发及运营过程增近了公司与当地 政府的合作，建立了良好的企业与政府的合作关系，为公司在西南区域的发展，创造了良好的发展条件， 并在同业态商业企业目前在西南区域竞争较为激烈的市场环境中增加企业竞争力提供了有力的基础，从 而提高我公司在同业态商业领域里的商业地位。 提高公司在省内外商业领域的知名度美誉度 通过对商业项目的运作，会有大量的专业信息媒体进行关注，同时我们也对项目的推广进行了系 列策划营销活动，筑坝蓄水。在目前的商业领域里，项目的规模及投资额度在绵阳均已达到相当重量级 的水平，所以本项目的成功开发及运做将会引起商业领域里的企业专家学者们的广泛关注，从而提 高我公司在省内外商业领域中的知名度及美誉度。 拓宽我公司主营业务的领域 作为商业房地产开发项目，五金机电城项目成为我公司主营业务拓宽的个标志性项目，从此，可以 通过自营联营招租出售等系列方式对物业使用权限进行经营。拓宽了以往只是自营或招租等方 式对物业运营管理的经营模式。 项目概况 项目名称温州商贸广场绵阳高新五金机电城 建设地点绵阳市绵兴路西段，现绵阳高新区管委会对面建设单位绵阳高新建设开发有限公司 企业性质国有 法人代表梁勇 项目负责人陆原 建设规模 建设期限年 资金来源项目开发资金由绵阳高新建设开发有限公司四川尚高房地产开发有限公司和绵阳市高新 区迈特房地产开发有限公司三方共同投资。 场地现状见下图 项目功能构成本项目在功能上集展示交易办公居家仓储物流于体，能充分满足各种实 力层次商家及消费者的多样化需求。 可行性研究报告编制的依据本项目可行性研究报告编制的依据是绵高管委函号 的有关精神，将项目用地建成五金机电产品专业市场。 可行性报告研究范围 通过对项目建设开发过程中投资策划设计工程建设各项计划的可行性合理性准确性等方 面的研究，研究范围为项目商业市场环境分析及营销战略规划设计条件原则及设计方案项目开发 前期及施工进度投资分析及项目经济效益评价项目组织管理与保障措施等。 项目经济技术指标 温州商贸广场绵阳高新五金机电城项目经济技术指标见表 表项目技术指标 总规划用地面积 其 中 代征绿地面积 建设用地面积 总占地面积总建筑面积 其 中 容积率 停车位 指标分析 总建筑面积 商铺 精品专卖店 餐饮娱乐休闲会所 住宅 配套设施 经济指标 总投资额 包含住宅开发万元 不包含住宅开 发万元 投资利润率包含住宅开发不包含住宅开 发 全部投资回收 期 不含建设期 包含住宅开发年 不包含住宅开 发年 研究结论及建议 在本项目可行性研究报告中，我们系统地将温州商贸广场绵阳高新五金机电城项目的开发计划条 件等进行了论述，将项目开发的前中后等各个时期需要解决的工作及将会出现的具体问题的解决， 提供了详细的计划进度安排。研究结论为本项目属综合商业房地产综合开发项目，对本项目的投资符合 公司企业发展战略要求。投资策划设计工程建设计划的可行性合理性准确性均已进行了详实 的论述，项目可以实施。 但鉴于本项目为我公司第个开发运作的大型商业地产项目，确需进行深入细致的调研。在此前提下， 我公司将竭尽所能地选择提供公司自身的各种有效资源及社会优势资源，全面深入标准优质高 效的对项目加以定位开发。人员专业资金充实决策及时和政策环境良好是我公司目前的客观状况， 希望天时地利人和以及特殊的历史条件，让项目成为公司再造的个辉煌。 第二章项目商业市场环境分析及营销战略 商业市场环境分析 营销战略 综合评述 商业市场环境分析 本部分将对目前绵阳市的宏观政策及经济环境进行分析。 宏观政策环境 继年国家推出西部大开发的战略方针之后，年月，中国成功加入世界贸易组织。在我国， 尤其是成都的房地产行业经过了持续三年的快速增长的今天，西部开发和入世无疑是绵阳房地产发展的两大利好。绵阳市委政府确定了年全市奋斗目标完成亿元，增长固定资产投资 完成亿元，增长以上社会消费品零售总额完成亿元，增长城镇居民人均可支配 收入增加元，达到元农民人均纯收入增加元，达到元。绵阳坚持工业强市战 略，深入实施工业千亿工程，坚定不移走新型工业化道路。全市工业总产值由年的亿， 增加到年的亿，增长倍工业增加值达到亿元，增长倍工业上交税金占地方 财政收入的。由此可见，以科快速增长的今天，西部开发和入世无疑是绵阳房地产发展的两大利好。绵阳市委政府确定了年全市奋斗目标完成亿元，增长固定资产投资 完成亿元，增长以上社会消费品零售总额完成亿元，增长城镇居民人均可支配 收入增加元，达到元农民人均纯收入增加元，达到元。绵阳坚持工业强市战 略，深入实施工业千亿工程，坚定不移走新型工业化道路。全市工业总产值由年的亿， 增加到年的亿，增长倍工业增加值达到亿元，增长倍工业上交税金占地方 财政收入的。由此可见，以科技闻名全国的绵阳，工业依然是其经济的重要支柱。 宏观经济环境 政府出面多方联手打造成德绵经济走廊 为搞好绵阳十五规划编制工作，配合国家做好成渝地区区域发展规划，年月日，在省委 的倡议下，绵阳成都德阳三市发展计划委员会就提升成德绵区域经济竞争力，以及如何搞好十 五规划和构建成德绵经济区等共同关注的问题专门召开了会议。会议认为 成德绵地区是四川省乃至西部最具发展潜力的区域之，也是国家十五规划中提出需要整 合提高的城市密集区。成德绵经济总量占全省约，是四川的经济核心，成都的都市经济德阳的重型 机械装备绵阳的科技城建设，将构建四川十五期间最有发展潜力的经济增长区域，也是成渝经济区域最重要的经济发展组成部分，应当加快加大经济协作。 为加快成德绵区域经济发展，建立经济协作战略伙伴关系，指导三市十五规划编制工作， 三市计委将联合组建十五期间成德绵区域合作与开发思路研究课题小组，就三市共同关心的问题进 行深入研究。 三市计委达成了情况互通信息互通相互促进的意向，将进步加强相互间的沟通和学习。 三市计委共同探讨了在市场经济体制下，该由政府解决的，加快经济发展的平台建设问题，对三城市基础设施 能源现代物流通讯信息金融专业化协作等问题进行了讨论，对建立通讯本地化金融协作城际快速 通道轻轨建设提出了积极的建议。同时，从产业结构调整与互补发展优化区域产业结构和空间产业布局， 加强跨区域产业整合和协调，打破地区间的贸易壁垒，构建与市场相适应的产业网络，形成统的大市场，促 进区域间资源的流动和共享进行了讨论。 年月日，四川省发改委正式批复同意编制成德绵区域发展规划川发改规划号文 件，编制和实施成德绵区域发展规划，不仅对统筹成德绵地区经济社会发展，进步发挥其龙头和骨干作用， 而且对于促进四川全省经济社会的跨越式发展和绵阳科技城建设，都具有十分重要的作用。编制成德绵区域发展规划，推进成德绵区域经济发展，得到省发改委的赞同，将成德绵区域经济发展写入了年四川省人 大工作报告。 积极融入成渝经济区的发展 绵阳市四届五次会议第号提案中提出的主动融入成渝经济区，建立成绵经济合作战略伙伴关系的 建议案受到广泛的重视，结合十五规划的制定，市计委已将绵阳在成渝经济区的地位和作用作为 个重大课题进行研究，并在编制绵阳十五规划时，将绵阳加入成渝经济区作为重要内容之编入规划， 在四川形成绵阳成都重庆三个区域经济的组成结构。 营销战略 根据本项目的整体战略计划，公司针对其位于绵阳城西高新技术产业开发区中心地带，进行了前期市 场调研，在获得大量市场信息数据的前提下，以确立项目的营销与推广核心尊重市场客情与营销环境 顾及内部资源与开发实力为前提，结合项目的地块规划特点与项目开发条件，制定了较详尽的项目开发策略与营销策略。 为明确营销资源和传播，本章节进步总结界定了项目的产品总体规划特点与项目品质形象定位。 依此提炼产品卖点与策划要点，总结项目的核心理念与营销主题，确立项目总体推广思路，并本着近细 远疏循序渐进的原则，对不同阶段的战术特征与企划思路予以界定和描述，从而保障营销推广方案的 可执行性可持续性可整合性可拓展性。 同时，基于商业物业与商务公寓在本案开发中的难点与不确定性，分别就相关区域环境经济趋势 业界态势可比物业状况等立项指标，进行了全面科学的再次调研与深入分析，进步得出二者以及 二者统的市场定位产品规划经营分析及销售控制等结论。 项目初步规划布局特点及功能构成 依据本案拖商铺超市住宅的规划主题结合项目地块的形状特点及规划条件，并 顾及到本案开发策略的制订与实施。对项目的规划与商业的定位结合提出适合本项目的规划及建筑形式 设计要求。 市场调研数据统计 成都市场