地块的基本特征 掌握本项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的特点 了解本项目与周边主要竞争楼盘的优势劣势所在 明确本项目的市场机会及企业机会 提出本项目的市场定位的思路，包括项目定位目标客户定位 户型定位等 提出本项目在后期产品设计中的思路和建议。 第二节优势分析 区位优势明显 项目所在地距省会海口市公里，距美兰国际机场里， 琼海公里，东环铁路开通后，至海口仅需分钟，至机 场分钟，琼海分钟。 海南城乡总体规划年中表明重点建设东部 旅游经济发展轴，其范围为北起海口南到三亚的东部沿海 地区，要发挥滨海旅游资源优势，突出海滨旅游度假特色， 大力发展旅游度假休闲产业。重点推进海口东海岸博鳌水 城铜鼓岭东郊椰林高隆湾神州半岛石梅湾亚龙 湾海棠湾清水湾香水湾以及三亚湾红棠湾的开发建 设，提高旅游度假区的档次，打造国际知名的热带海滨休闲 度假胜地。本项目三面环海，非常适合建设具有海河 湾港林风光特色的生态型滨海高档社区。区位优势十 分明显社区。 市政 配套 不断 完善， 周边开发已成气候 随着文昌城市框架的拉大及城市畅通工程的启动，市政配套的不 断完善，市党政机关办公区移至清澜经济开发区，项目周边的白金 海岸产权式酒店度假公寓森海湾西班牙式海景公寓同创碧海 城滨海养生度假社区已经成功运营，销售情况良好，使得周边开发已 成气候。 土地产权明晰面积适中，具备打造大盘优势 项目面积达亩净地面积，土地产权明晰没有拆迁安置 青苗补偿等问题面积适中，具备打造大盘优势，地块形状方正 平整，交通便利，规划建设条件好容积率，用地性质旅游 商住用地，使用年限年。 文昌航天城的建设将极大地提升项目的价值 本项目距文昌航天城的距离约十余公里，海上直线距离仅公里。 并且清澜港将成航天城最主要的物资集散地。航天城的建设将包括 卫星发射基地航天科技服务航天主题娱乐航天商务休闲航 天生活配套。据航天发射场配套区规划测算，项目建成后，游客日 接待量为万人左右。对海南特别是文昌的建设会带来巨大的影响，文昌将成为个世界性的旅游基地。本项目所在地也将是观赏卫星 发射的绝佳位置。 能源基础设施建设的高投入为项目今后的发展提供了保障 中华电力集团总投资亿元在文昌建设的个风力发电厂从 年开始动工，建成后项目今后的电力以及良好的自然环境有了 可靠的保障。 文昌大力发展基础设施建设为项目开发带来新的机遇 年月日，国家开发银行海南省分行与文昌市政府签 订深化开发性金融合作协议，贷款亿元支持文昌经济文化卫 生城乡基础设施等建设使之成为东部地区的骨干中心最佳城市和 旅游中心。 铜鼓岭生态旅游开发区已经完成规划，即将掀起个大规模 开发的高潮，必将带动文昌旅游业整体实质性提升 地块周边有优越的自然景观和人文景观 文昌历史悠久，从公元前年，即汉武帝元封元年，至今 已有二千百多年的历史。古称紫贝县，尔后三易其名。在 公元年，才改为文昌县，意为偃武修文。九九五年， 撤县建市，改名文昌市。 文昌市人杰地灵，名人辈出。在明朝就出了与丘浚，海瑞齐 名，并称鼎三足的良吏邢宥。近现代史上更是群星灿烂， 涌现出共产党大将张云逸国民党将领陈策等位将军， 称为将军之乡。出现了对中国乃至世界近现代史影响长达 半个世纪的宋氏家族孙中山夫人宋庆龄，蒋介石夫人宋 美龄，被誉为国母之乡。文昌市华侨众多，有多万华 侨分布在世界多个国家和地区，被称为华侨之乡。椰子 之乡文昌椰子的种植面积和产量均占全省的以上，有 多种椰子系列产品远销国内外，被称为椰子之乡。 高隆湾是海南省著名旅游风景区之。高隆湾面临浩瀚南太 平洋，风平浪缓，水洁沙白，海岸椰林成带，风景秀丽，四季常春，水温宜人。与海南最富盛名的旅游区东郊椰林 仅隔米宽航道。 第三节劣势分析 项目开发正处于国家宏观调控期，资金融通较为困难。在自然 灾害高发期尤其明显 项目是由非全部收购股权形式而得，存在同合作方沟通利益 协调等因素，较之操盘机会成本大。 项目属于大规模高水平经济综合体，对操盘手有很高要求， 如何高水平开发建设尚缺乏经验。 从收购取得股权到换发土地证需经半年以上时间，这期间如果 基准地价提高将增大拿地成本。 注依照海南省人民政府关于海域使用权证换发国有土地使用权证有关问题的 批复琼府函号文件规定项目竣工验收后可以换发国有土地使用 权证，但需缴纳土地出让金。出让金按验收土地时当地的基准地价扣除海域使 用金和实际投入的填海成本计算。通过海南省最新基准地价查询系统截止 年底查知文昌市清澜新区 海边线住宅用地的最高价因填海区还未竣工，故尚未编制基准地价为每亩 万元。如果六月底前复工，年底前可竣工验收换证，期间政策会否变动尚 不可知。 对应我公司股权，亩土地应缴纳由我。文昌市华侨众多，有多万华 侨分布在世界多个国家和地区，被称为华侨之乡。 将文昌市丰厚的文化底蕴与中华民族传统的宗族文化结合，作为 阳光碧海龙城的灵魂内涵。国际流的规划设计完善的配套 设施幽雅的园区环境，专业的物业管理，势必大幅激发人们到此度 假休闲的意愿。 第二节项目规划设想 目标 强化文化内涵塑造项目灵魂 在项目主入口处建设个大型龙文化广场，其中心位 置按照五行八卦的布局设立个百姓公园，突显文昌市厚 重的历史文化底蕴，打造寻根祭祖圣地，让游人充分领略中 华文化的博大精深。越是民族的就越是世界的。 着力精神与物质的融合升华 本项目主题紧紧围绕龙文化广场和超星级酒店展开， 旨在打造海南最具国际影响力的小时充满激情的魅力 之城，为文昌旅游上层次高水准奠定基础。本项目的空 间性格是外向的提供尺度是宜人的活动内容是丰富多彩 的，是充满魅力和想象力的。 建设世界滨海旅游新亮点航天海洋生态人文，本项目旨在引领旅游新时尚，具 有国际标准。它的吸引力应当覆盖全球广大区域。 原则 国际性主题性地段定位的要求，必须具有高标准和广泛 的影响力 整体性必须建立个整体的空间功能和活动的结构 特色性必须体现文昌城市航天城和本项目的特色 标志性树立文昌标志性形象，导流堤的端头是最重要的点 活力性拥有各种极富活力辐射能力的公共性项目 功能混合性丰富多彩，体现魅力之城 滨海公共性所有人均享滨海空间，保障海滨良好的可达性 步行优先从入口到米导流堤端头的海上超星级酒店， 移步换景，营造步行者的天堂 现实性必须是可实施的，立足现实，便于操作。 规划方案暂定 目前国内滨海房地产项目大都仿照国外滨海项目的风格式样。 由于文化的差异，使得这些项目仅有其形，未有其神，缺乏内在的灵 魂。 本项目应该着力打造中国滨海民居的中式样板，在充分体现中华 龙文化特征的同时，使居住在此的居民受到项目整体氛围的福泽。 本项目的整体布局概括为湾场园三带三点六 区。 湾动感海湾 按照清澜港吨级港口航道的要求，在填海挡沙坝的东南 面需要修建条公里长的导流堤，这是其它项目不可复制的奇缺 资源。拟在导流堤的南端顶部建造个直径米左右的海上平台， 平台上建设个超星级酒店暂定名文昌塔。导流堤内架空建 个时光隧道和酒店宾客专属通道平面电梯或电动车文昌塔至高隆湾，共同构成魅力之城的金三角区域， 它作为个整体，是本项目 的重点之。 围绕由导流堤及填海 区岸线围和的海湾陆基上依 照中国古典饭店的建筑风格 建设，形成条度假酒店带， 与高隆湾旅游项目相互映衬 和补充。整体上形成动感 海湾活力海湾和魅力 之城的氛围。 场龙文化广场 在项目主入口处建设个以介绍中华龙文化的大型广场，其中 核心建筑是建个定规模的文昌阁， 供奉文昌帝君，使游人在拜碣文昌帝君 的同时体会到中国文化的博大精深建 个大型龙王祭坛，海南人自古就有崇 龙的习俗，每年的农历正月十三海龙王 生日，每年二月初二龙抬头都要举行隆 重的祭龙仪式，到祭坛，在神像前烧香 磕头，感谢龙王爷的恩赐，使他们鱼虾 满舱，同时也恳求龙王爷和妈祖娘娘保 佑大人孩子平安康顺。 注文昌帝君是道教诸神之，文昌原身是天上的文曲星，主管人间的功名 和禄位，帝君指的是梓潼帝君，司职忠孝。古人入学必先拜孔子，后拜 帝君。据言心诚者，官运通忠孝全。 园百姓公园 作为龙文化广场的中国传统文化的延伸，百 姓公园主要有三大主题组成是在园中心设置个五行八卦坛，每卦用巨型石碑立造，详刻易经原文和释 文于碑上二是在本项目区域范围内以碑刻的形式将中国百家姓的姓 氏及由来刻在碑墙柱上三是以雕塑绘画撰刻等形式将文昌 市的名人佳事甚至文昌县志大事记，或立于草坪中，或绘于粉 墙上，或刻于地砖铺在道路上，加之区内遍布草坪与热带植物。使得 游人与住户充分体会到浓郁的中国传统文化氛围。 三带滨海带蓝色纽带通海绿廊 由于本项目地段呈条状，南北向的功能和活动联系，以及东西向 与沙滩海的关系，是其整体结构构思的重点。三带是地段陆域 部分的空间骨架，它南北串联了各功能区和重要活力吸引点，东西向 则保持并强化了城与滩海的良好关系。 滨海带罗马大 道情人大道 滨海带以罗曼蒂 克为立意，以文昌优美缠 绵的爱情故事为主题，贯穿 南北。 蓝色纽带碧水 空间 在填