国际赛马场运动员公寓会所项目投资立项报告可研报告

居民可支配收入的增加年全国个省会城市调查资料显示个省会城市居民人均可支配收入平均为元，年人均可支配收入超过元的城市有个，其中南京居于第三位。

根据南京市统计局相关数据表明，去年截至月份，南京城市居民人均可支配收入达到元，同比增长，超过年全年的元。

收入的增长使消费能力进步增长。

月城市居民人均消费支出元。

居民的消费本案性支出额的增幅比往年提高。

在消费额增加的同时，居民的消费结构和消费的档次也发生了较大的变化，居民在食品交通通信服务性消费旅游教育方面的消费呈现热点，生活质量逐步提高。

原本似乎只属于贵族的活动正在成为广大赛马爱好者的项休闲运动。

项目建设的必要性南京市为江苏省省会，中国历史六朝古都闻名于世，是江苏省政治经济文化中心，也是我国重要的综合性工业电力工业高科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠，被评为中国城市经济综合实力五十强第七名和城市投资硬环境四十优之，在海内外具有较高的知名度和声誉。

从总体经济发展看，根据南京市国民经济十五计划和年远景目标纲要精神，房地产业特别是集商业旅游娱乐酒店式公寓等于体的大型综合开发项目已成为城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之。

此外，马术场项目的开发建设还在定程度上给南京带来了很大商业契机，促进了南京的经济和体育事业的发展。

运动员公寓作为马术场的配套项目有利于增加整个项目的完整性。

投资消费环境的需求。

中国加入以后，南京市政府加大招商引资的力度，每年大批海内外企业实业超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求投资商贸商务的环境。

投资运动员公寓本身也可以为投资者带来丰厚的回报。

随着区域经济水平的提升和人民生活水平的提高，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而对居住环境和生活品质提出了更高的要求。

尤其是些成功人士甚至对些有挑战性的休闲活动偏爱有加，比如骑马参加马术学习班等，这些人都为马术场带来生机和活力。

运动员公寓的开发使得承租的这些高端客户能够充分享受马术场内的高尔夫垂钓赛马等各项高尚休闲活动，创造出更高的生活品质。

可行性研究报告编制的依据南京市规划局建设工程规划许可证编号宁规城东建筑号宁规城东建筑号宁规城东建筑号国有土地使用权证编号宁栖国用第号第号第号第号宁栖国用第号国家有关的建筑设计规范与准则项目用地范围红线图及外部条件规划图项目总平面图建设单位对本项目建设情况的说明及其他有关材料。

可行性研究报告主要结论及建议主要结论房地产业是南京市第三产业的核心产业之，房地产业的发展直受到南京市委市政府的高度重视。

马术场项目是自房地产新政实施后，在南京房地产市场健康稳定发展的大环境下，推出的适应市场需求的大型的综合性开发项目，这是项目成功的关键。

作为马术场项目二期的运动员公寓项目总体创意独特，高起点高品位的建筑设计和整体布局，既能满足大型赛事的承办需求和富裕阶层对休闲娱乐的要求，又能满足顾客对周边环境自然景观交通道路配套设施的潜在需求。

加之未来年时间内赛马运动高尔夫运动及别墅市场整体经营前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目的总体策划是理想的可行的。

问题和建议加强运动员公寓项目的经营管理，凸现自身区位良好交通便利景观优势等条件，争取今后能取得好的业绩。

争取银行或其它金融机构对项目的进步理解和重视，力求取得较大数额的贷款，解决资金问题。

重视项目的整体规划设计和经营管理。

第二章市场调查与分析南京市投资环境现状今年季度以来，南京市实现地区生产总值亿元，按可比价计算，比上年同期增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

今年开局以来，南京各项税费收入呈现出多年来罕见的低速运行走势，受其影响，全市财政收入形势不容乐观金融机构信贷收支保持平稳运行。

税费收入增长情况各项税费收入同比增长。

月，全市国税地税财政累计组织各项税费收入亿元，同比增长，这是近年来我市各项税费收入增长速度首次回落至位数，与往年相比，增幅回落幅度较大。

其中三次产业税收累计完成亿元，仅增长，增幅回落至近年来最低水平。

究其原因，主要是受第二产业税收增幅出现下降因素增加。

此外，地价及部分建材价格总体仍在上升。

在市场不好时，开发商可能不敢轻易提价，只能以降低利润的方式保持价格平稳，而市场旦回暖，提价便进入了议事日程其三，宏观调控的威力有所削弱。

个典型的例子是，去年在宏观调控的背景下，有关部门曾倡议南京的开发商将房价涨幅控制在以内，但是随着时间的推移，这倡议已经变得毫无约束力。

南京房地产业发展对策编制房地产行业发展规划组织相关部门，统筹城市用地城市环境容量城市基础设施承载力人口规模，综合权衡城市的社会效益经济效益和环境效益，完成南京市房地产行业发展规划的研究与编制工作，调控全市房地产用地布局和规模，房屋及配套的开发建设以及市场供应结构。

结合城三区城市发展布局，构建以主城居住圈次中心居住圈和郊区居住圈为载体的现代城市居住格局完善居住圈综合配套，强化运营功能构建快速公共交通体系，加强居住圈与城市整体的有机联系。

完善健全市场体系繁荣增量市场搞活存量市场培育租赁市场。

保持稳定的增量房市场，加强综合配套，成片建设，实现规模经营，兼顾不同层次居民的住房消费需求，开发建设多类型多档次多元化适销对路的商品住房消除房改房政策性壁垒和障碍，全面搞活存量房市场加强房屋租赁的登记备案，降低租赁税费，规范租赁服务，鼓励住房承租权上市交易。

给予政策倾斜，鼓励房地产开发企业增加长期投资。

完善政策法律法规适应房地产发展需要，及时出台规范房地产业发展的法规，完善房地产开发用地征地建设经营交易物业管理和产权登记管理等整套房地产市场法规规章体系，指导规范约束调节房地产投资者经营者产权人经纪人的行为，维护市场秩序。

建立综合调控机制加强部门工作联系，建立联席会议制度，打通房地产业管理链，超前研究房地产业发展有关问题。

加强规划导向作用，细化规划编制层次，指导土地储备与出让，发挥土地开发的规模效应整体效应协同效应。

加强土地储备与出让管理工作的研究，建立土地出让收益的分配与转移机制，实施带条件出让地块的试点工作，解决竞价出让导致地价过高的问题建立房屋储备机制，通过中低价商品房房源的转换，增加房地产市场供应弹性，建立房地双向调控机制。

加强房地产信贷监管，对符合条件的房地产开发企业与项目给予继续信贷支持，合理控制住房信贷比例与条件，发挥金融的杠杆调节作用。

抓好可控环节的计划调控以需求为导向，制定并下达住宅用地年度供应计划拆迁年度计划住房保障年度计划。

合理安排土地投放总量投放区域投放时序，调节资源配臵和市场预期，保持土地级市场稳定合理安排全市征地拆迁总量和进度，避免刚性需求短期过快释放，稳定房地产市场供需合理安排住房保障的建设规模，解决中低收入被拆迁困难家庭住房困难。

建立了房地产预警预报体系和信息披露制度建立房地产开发信息采集分析发布渠道，及时准确反映房地产运行状态，实现房地产开发，房地产市场交易，城市规划房屋建设统计金融税务以及企业间信息的互连互通。

定期发布住房供应量信息房地产开发进度信息市场交易及价格信息，促使市场配臵以需求为导向，引导开发企业理性投资，购房者理性消费。

加强市场要素管理，加强建筑质量监管加强房地产开发企业资质管理和开发项目审批管理，推进业主工程款支付担保制度和工程质量保险制度。

整顿和规范房地产市场秩序，查处开发交易拆迁中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。

加快完善信用档案体系，建立企业信用的查询评估失信制约制度。

健全房地产服务体系，积极发展公正规范运作的专业化房地产服务机构。

推行房地产从业人员上岗培训制度，树立行业诚信经营氛围。

实行房屋质量重大事故票否决制。

探索行之有效的管理机制，形成以开发为主体，以设计为先导，以施工为基础，以监理为保证，相互制约密切配合的工作机制，有效保证住宅工程质量水平，减少质量投诉。

制订关于住宅质量创无渗漏工程等方面内容的规范性文件，提高建筑部品化标准化工业化率，推进住宅产业化，提高建筑质量。

完善住房保障体系，加大三房工程建设力度是创新保障机制。

加强对住房保障程度保障人群的研究，提高对住房保障社会经济二元性认识，改变单的房屋保障方式，探索通过发放住房补贴购房贴息解决中低收入家庭住房问题的新途径，建立综合保障体系。

二是坚持三房工程建设。

每年按照既定比例保持适当的建设和供应规模，丰富中低价商品房市场调节功能，加强经济适用房保障功能。

三房工程供应量占房地产市场供应总量控制在左右，其中中低价商品房，经济适用房的建设量，廉租房的比例控制在以内。

完善中低价商品房与经济适用房建设管理。

中低价商品房坚持分散为主，集中为辅的原则，主要通过出让地块切块配建方式解决。

加强经济适用房供应对象监管。

三是研究保障性住房可持续发展问题。

加强保障性住房集中区周边与产业发展布局的协调与联系，在规划选址和建设过程中，充分考虑服务教育商业就业公共交通配套设施建设，完善保障性住房集中区的城市综合功能。

南京市别墅租赁市场分析由于运动员公寓项目所采用的建筑形式以别墅双拼别墅形式为主，因此我们针对南京市的别墅租赁市场状况进行分析。

南京别墅市场概况南京别墅的起始时间追溯到年，当时以元平米起售的养龙山庄，开发商大胆把欧式风格的别墅引进南京，让南京人品了把鲜。

同期出现有还有豪宅帝豪花园东方花园。

南京别墅的变迁过程分为四个阶段高潮低潮升温热潮。

个新生事物刚出现就达到高潮肯定很难持久，很快年轰轰烈烈的别墅高潮因为些政策原因开始回落工连几年出现了低潮。

到年，的出现很快带热了别墅市场，而年南京城市内外的快速通道形成的经纬路网，下子让近郊的别墅开始升温，并持续到了年。

在供应的形态上，南京别墅年会逐渐由经济类别墅向中高档别墅市场转变，这是市场发展的个必然趋势，价格上仍有较大的上涨空间，且全年的涨幅会高于整个房地产市场的涨幅。

南京别墅的供需状况南京目前已供应上市的别墅总数联排双拼仅万平方米左右，在城市住宅总面积中不足，所占比例相当低。

在国土资源部叫停别墅用地供应后，南京别墅开发商放缓开发速度，延迟产品上市时间，使别墅供应量持续减少。

物以稀为贵，这是南京别墅价格近两年