国际温泉旅游度假区建设项目投资立项报告可研报告

年代以来，在多数发达国家的居民家庭消费结构中，旅游都在支出项目的前项之中。

全世界的年出国旅游人数从年的多万，增加到现在的亿多人，国际旅游收入则从亿美元猛增到多亿美元。

我国现在旅游业的状况正处于发达国家六七十年代的阶段，旅游已成为我国群众的生活新需求。

英国未来学家预测，继农业工业服务业和信息业驱动的经济变革浪潮后，在本世纪，人类至少还将经历由休闲生命科学超级材料新的原子时代和新的航天时代驱动的五次浪潮，而休闲时代在年将处于主导地位。

从国外情况看，人均年收入美元，是旅游消费的急剧扩张期。

目前，中国人均年收入已达到美元左右，有的城市已超过美元，这为外出旅游奠定了经济基础，而长假期的出现成为旅游热的推进剂。

据测算，假期每增加天，旅游客源就增加。

随着经济基础的变化，我国人民的生活需求发生着质变，进入小康的城市居民已不再满足于家电美食这样的物质消费，而教育医疗养老保险休假娱乐等消费上升为人们越来越迫切的新的基本需求，假日旅游热就是这种需求质变的直接反映。

在个快节奏的社会中，人们更看重闲暇的自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活的种大趋势，生态旅游休闲旅游正成为旅游业发展的主导潮流。

温泉旅游发展如火如荼目前，以温泉旅游为主的休闲旅游发展势头迅猛。

在国外，许多具有温泉和地热资源的城市，都在利用汤浴文化发展本地旅游，如日本九州岛东部的汤浴之乡，年接待沐浴者就达到了万人次。

在国内，温泉旅游最早出现在东部沿海经济较发达的地区，如北京的小汤山温泉广东清远的河中泉珠海的御温泉，它们利用自然温泉经营度假区，开展沐浴活动，以休闲度假娱乐健身保健康体为目的发展旅游，已经取得了很好的经济效益。

随着批旅游大鳄地产大鳄的介入和著名温泉品牌的战略扩张，温泉度假区的开发已经从广东云南北京等传统的温泉旅游热点地区向全国范围高速扩展，形成了新轮的温泉投资热潮。

温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之。

中国温泉度假区开发，目前已经从原来的沐浴疗养休闲娱乐时代进入了全新的主题化复合性度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。

在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假区的盈利效应，不仅使大批已建成的温泉度假区亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假区更需要通过创新来构建核心竞争力。

此项目建设正是在这些背景下提出的。

项目建设目标通过本项目的建设，将国际温泉旅游度假区打造成融汇世界温泉沐浴文化风情，集温泉沐浴休闲保健会议培训商务休闲以及完善的住餐娱购配套于体的新型综合健康的温泉休闲度假景区。

主要技术经济指标项目建设表序号名称单位数量备注建筑工程商业建筑新建酒店建筑新建温泉浴场新建地下车库新建二场区工程道路广场工程新建绿化工程新建配套基础设施工程含水暖电表二总建设项目技术经济指标表序号名称单位数量备注总用地面积总建筑面积地上建筑地下建筑建筑基底面积道路广场面积绿化用地面积建筑密度容积率绿地率总投资万第二章项目建设的可行性和必要性项目建设的可行性旅游业是市委市政府重点培育的支柱产业之。

十五期间，全市上下紧紧围绕全面建设两型社会的目标，优化发展环境，全面提高服务水平，着力打造旅游品牌，不断拉长产业链条，基本形成了旅游业发展的大产业格局，形成了全社会共同推动旅游发展的大好局面。

十二五期间，旅游业处于聚能裂变快速发展的黄金期。

同时，也处于需要转变发展方式提档升级，实现超常规突变式发展的关键期。

面向未来市场新需求，抓住十二五的历史性发展契机，树立城市即旅游旅游即城市的发展理念，以建设国际旅游名城东北亚旅游集散中心为目标，围绕北跃南拓中兴强县的城市发展战略，放宽视野高端定位大手笔谋划高标准建设大旅游产业，打造成为促进经济社会科学发展支撑产业结构调整和发展方式转变的战略性支柱产业。

因此，该项目的建设在政策上是可行的。

同时，自然条件和社会经济条件均有利于建设工程的顺利实施。

用地条件本次项目用地面积为平方米，项目选址用地符合市总体规划，选址地点自然资源丰富，用地界限清楚，权属明确，无争议。

交通条件本项目建设地点位于市区闫家岗农场，机场高速公里处，距离太的建设方面通过旅游管理机构强化的保护措施，使区内的自然资源得到切实的保护，另方而通过旅游度假区的绿化可进步提高其生态质量。

对地区生态环境的有效保护，是社会经济可持续发展的个重要条件。

可行性研究报告初步结论经过以上分析论证，该项目的实施建设具有突出的区位优势和丰富的资源优势，建设规模适当，布局合理项目建设技术可靠，设备及材料供应有保障建设中采取的三废治理措施得当，不会对项目建设地环境造成污染。

项目建成后能增加市的旅游接待能力，促进旅游休闲业的向前发展，推动周边区镇乃至市的社会经济发展，产生较好的经济效益和良好的社会效益。

因此，该项目的建设时十分必要的，也是完全可行的。

第三章项目建设区的基本概况自然概况地理位臵位于省的南部，松嫩平原东南缘，松花江中游南岸。

域跨东经，北纬。

北与伊春市毗邻，东北与佳木斯市七台河市接壤，东南以牡丹江市为界，西南与吉林省相连，西部接大庆市，西北连绥化市。

地势平坦，平均海拔米。

山地占，丘陵占，平原占。

气候气象属中温带大陆性季风气候。

冬长严寒，多雪夏季凉爽宜人，为著名的避暑大城市。

年降雨量毫米，平均温度，月均温，月均温。

社会经济条件市年实现地区生产总值亿元，增长。

第产业实现增加值亿元，增长第二产业亿元，增长，其中工业亿，建筑业亿第三产业亿元，增长。

三次产业结构。

年第二次全国经济普查结果市区生产总值亿万，增长，第产业亿，第二产业亿万，其中工业亿万，第三产业亿万，三次产业结构为。

设有三个国家级经济技术开发区和个国家级高新技术开发区。

第四章市场分析与前景预测旅游产品定位定位原则旅游产品市场定位的准确与否是关系到项目地旅游开发成败的关键，必须建立在对项目地资源特性品位规模市场客源需求以及地缘条件和区位优势等方面的科学深入研究的基础上。

综合上述分析，本项目的市场定位产品设计应遵循以下原则组合原则。

从单体资源来看，本项目地的资源品味景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场上单打独闯，应与周边互补性旅游资源组合开发，联合推向市场。

特色原则。

特色是旅游地的特殊本质和特殊运动形式。

旅游产品开发必须做出自身鲜明的特色，旦失去特色，就失去开发的价值。

因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出特色二字。

市场原则。

旅游开发是项经营性投资，不是单纯的公益性投资，经济效益是旅游企业追求的第目标，如果没有经济效益企业就无法生存，也没有存在的理由。

因此，旅游产品的开发应结合市场需求开发适销对路的产品，取得满意的经济效益。

开发思路依据项目地的资源特质资源布臵的形态结构景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立本项目地的旅游开发理念与模式。

开发理念为以资源为依托，市场为导向的旅游开发理念开发模式为资源市场产品市场。

从上述旅游客源分析可见，本项目地向性结构以区域向性为主，主要吸引市及周边区市的游客。

从资源开发利用的方式来看，本项目地应以娱乐性参与性休闲性旅游产品为特色，以人工资源为载体发展娱乐型休闲型的旅游产品。

温泉度假区六大经典开发模式尽管关于温泉度假区开发模式的研究总结还非常落后，但是中国的大批先行的温泉度假区，实际上已经在多年经营实践中，通过开发模式的创新，取得了令人瞩目的成功。

主要有以下六大经典开发模式特色温泉景区模式特色温泉景区所谓特色温泉景区模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。

这是温泉度假区开发最根本的模式，这类温泉度假区规模不定很大，但在定程度上是在创造现代温泉文化缔造温泉行业标准引领中国温泉行业的整体发展。

其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区。

温泉会议中心模式温泉会议休闲温泉会议的模式，是温泉度假区最普遍也是最容易获得成功的开发模式，分为温泉大型会议及温泉中小型会议两种模式。

其，温泉大型会议模式。

北京九华山庄无疑是最典型的代表。

它敏锐地看到了北京地区庞大的会议市场，充分利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应，把温泉与会议融合的文章做大，把商务会议作为最重要的项服务来对待。

建设完善的商务及会议设施其会议室数量和规模令人震惊，配套专职会议接待部，以及满足会议客人全方位需求的客房餐饮娱乐运动保健体检和购物服务，再加之强有力的关系营销，使其最终成为京城当之无愧的温泉会都。

这种温泉会都模式，通过大型会议会展与温泉的结合，并围绕会都来进行各项配套建设与经营服务，会议会展成为主角，温泉成为了配角，但最终实现的是温泉资源综合开发价值的巨大突破，是种典型的创新模式，但其会议市场的庞大规模是支撑其成功的关键。

其二，温泉中小型会议模式。

此种模式依托于中等城市或省会城市，主要利用温泉的休闲养生价值吸引中小规模的团体会议市场，是我国目前绝大多数温泉度假区最基本的开发模式。

由于对市场规模资源价值资金投入场地条件等因素的要求相对不高，也是最容易成功的开发模式。

但是，此类开发模式的最大问题是竞争相对激烈，因此对温泉度假区的主题定位产品特色经营水准特别是以旅行社为主要渠道的营销实力提出了较高的要求，特别需要从开始就要进行高水准的策划规划。

温泉休闲乐园模式温泉运动游乐温泉与运动游乐的结合，也是温泉度假区最常见的开发模式之。

其核心是在温泉泡浴的基础上，通过发展满足旅游者体验性参与性需求的运动游乐项目，有力提升温泉度假区的整体吸引力，延长游客停留时间甚至改善温泉度假区的淡季经营问题，提高人均消费水平，从实现整体开发经营的突破。

温泉康复基地模式温泉康复疗养温泉吸引市场最核心的本质是健康养生，随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生康复的需求越来越大，把温泉和康复疗养结合起来，最能做成项大产业。

依托医院生命科学研究中心等机构，充分发挥医学生命科学与健康管理的作用，结合现代理疗手法的应用，把温泉的健康养生价值与日常的体检医疗诊断康复疗养健身等等系列手段深度结合，打造温泉康复疗养基地，完全可以做大温泉健康养生的文章，获得巨大效益。

此类模式以全国四大康复理疗中心亚洲著名温泉汤岗子温泉疗养院为代表。

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