海南旅游开发有限公司威尼斯水城经济项目投资立项报告可研报告

见下表类似案例调研案例基本情况年月，北京股份有限公司与海口市土地储备整理中心，就西海岸新区土地级开发达成协议。

双方约定，项目地块总面积约为亩，扣除行政中心划拨用地会展中心用地公共道路绿化用地等非出让用地后，可出让经营性用地面积不低于亩。

可以计算得出，项目开发可出让土地所占比例为不小于。

双方分工及投入在合作方式中，双方明确土地储备中心负责办理项目地块级开发前的各项审批手续并负责投入资金完成项目地块期约亩土地的征地拆迁国有土地收回置换工作北京股份有限公司投入资金累计不低于亿元人民币，其中亿元用于第期行政中心建设，亿元用于项目地块期和二期的土地级开发北京股份有限公司具体负责完成项目地块用地红线内土地级开发中的通路通电排水土地平整。

也就是说，北京主要负责工程工作并承担费用，土地储备中心主要负责土地征收工作并承担费用。

土地价款之费用上缴根据了解，海南省人民政府规定应上缴的费用，双方按照项目土地出让价款的即只缴纳土地出让金进行的计提。

双方收益分配关于土地出让收益分配，双方明确，项目地块级开发完成后，依照法律法规规定的程序和方式出让可出让地块，所取得每笔土地出让收入，按照下列顺序和比例进行分配扣缴海南省人民政府规定应上缴的费用扣除所有出让地块应分摊的土地级开发成本剩余土地出让收入按照以下比例分配在人民币壹拾柒亿元含以下部分，甲乙双方分别按照的比例进行分配在人民币壹拾柒亿，元至贰拾亿元，含之前的部分，甲乙双方分别按照的比例进行分配在人民币贰拾亿元，元至叁拾亿元，含之前的部分等。

上述区域范围内，自然村主要有罗烈罗王陶朗双坡良古南调。

见下图村庄人口及户数根据从演丰镇国土所调查的数据了解到罗烈村有人口约人，约户罗王村约人，约户陶朗村约人，约户双坡村人，约户良古村约人，约户南调村包括上中下约人，约户。

项目范围内共有人口约人，约户。

见下表项目区域地类情况根据国土局测绘院提供的二调数据，并统计显示，上述范围内主要地类面积及所占比例如下耕地平方米，即亩，占总面积的林地平方米，即亩，占总面积的养殖水面平方米，即亩，占总面积的除养殖水面以外的其他其他农用地平方米，即亩，占总面积的居民点平方米，即亩，占总面积的除居民点以外的其他建设用地平方米，即亩，占总面积的未利用地平方米，即亩，占总面积的。

项目开发成本计算及资金安排土地征收成本新增建设用地有偿使用费根据财综号文件，新增建设用地有偿使用费收费标准为每亩万元，本项目新增建设用地有偿使用费总额为万元。

征地补偿根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准的通知琼府号，灵山镇年产值为元亩，综合补偿倍数为倍，征地补偿费为元亩，即征地补偿费万元。

青苗补偿根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准的通知琼府号，常见短期农作物补偿标准约元亩左右，则青苗补偿费万元。

林木补偿根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准的通知琼府号，林木补偿费为每亩约元区域内大部分为桉树，补偿价格元株，每亩合理株数，即林木补偿费万元。

养殖水面补偿参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，鱼塘包干补偿费为元亩，低位虾塘包干补偿费元亩，高位虾塘包干补偿费元亩。

按高位虾塘与低位虾塘各占半的情况，对项目内养殖水面补偿情况进行预估，则养殖水面补偿费为万元。

耕地占用税根据海南省实施办法海南省人民政府令第号，海南省海口市与三亚市耕地占用税征收标准为元平方米，即元亩，本项目耕地占用税为万元。

耕地占用复垦费根据海南省人民政府关于印发的通知琼府号，耕地占用复垦费为每亩元，本项目耕地占用复垦费为万元。

社会保障费根据国务院关于加强土地调控有关问题的通知的规定，被征地农民社会保障费用按照政府被征地农民各分担部分的原则，参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，其中政府负担部分按每亩元计收，本项目社会保障费为万元。

征地补偿统计这里的征地补偿包括了上述的征地补偿费青苗补偿费林木补偿费虾塘等养殖水面补偿费耕地占用税耕地复垦费被征地农民社保费。

七项之和为万元，见下表居民安置非现金补偿项目区域内共有人口人，约户，考虑到本项目区域内可出让土地面积有限，且容积率偏低，建议采用整体拆迁集中安置的拆迁安置方案。

拆迁补偿方案非现金部分考虑按每户平方米安置房考虑，共需建设安置房面积万平方米。

比照北京公司长流南片区土地级开发估算标准，按元平方米单位造价投入建设，全部投资为万元。

每户拆迁安置补偿平方米住房和平方米商铺，拆迁户另需按元平方米价格回购平方米住房。

安置房的最终成本即居民安置非现金补偿部分为万元。

居民安置土地成本按容积率计算，安置房需占用土地万平方米，其中万平方米为共计需建设的安置房总面积，即亩。

根据海口市人民政府关于颁布实施的通知海府号，灵山镇居住用地三级土地基准地价万元亩，则需缴纳占用土地费用万元。

居民安置现金补偿目录报告提要，项目背景及范围项目区域基本情况调查项目区域规划情况调查地块数据统计主要统计结果类似案例调研案例基本情况双方分工及投入土地价款之费用上缴双方收益分配分配模型破解项目区域土地情况调查项目区域土地面积土地权属和村庄分布村庄人口及户数项目区域地类情况项目开发成本计算及资金安排土地征收成本新增建设用地有偿使用费征地补偿青苗补偿林木补偿养殖水面补偿耕地占用税耕地占用复垦费社会保障费征地补偿统计居民安置非现金补偿居民安置土地成本居民安置现金补偿征地拆迁其他费用土地征收总成本工程建设成本五通平工程费用项目前期后期费用项目总投资项目工期与资金安排项目经济可行性分析土地成交收益上缴上缴项目分项上缴项目总和静态分析当前市场情况本项目规划指标本项目土地出让净收益本项目可分配收益静态分析结论动态分析土地成交价款之于控规调整与市场预期的双因素变动土地出让净收益之于控规调整与市场预期的双因素变动待分配收益之于控规调整与市场预期的双因素变动结合双因素变动的待分配收益经济分析合作模式选择控规不调整的静态情况控规调整的动态情况控规调整目标土地出让保底价格合作模式分别投入，价格保底，按投入分成合作模式二整体投入，价格保底，按比例分成合作模式三整体投入，价不保底，土地分成合作模式四上缴，整体投入，保底分成本项目合作对策与措施坚持推进控规调整推荐合作模型的选择优先次序准备应对对方提出收益封顶作法分别投入，上缴作法二分别投入，上缴作法三整体投入，上缴作法四整体投入，上缴保底封顶模式情况下的优先次序项目背景及范围年底海南国际会展中心项目土地挂牌的捆绑项目。

年月日与海口市国土局首次正式对接。

根据现行海口市江东组团片区控制性详细规划，并结合于海口市国土局接洽沟通的意见，目前的威尼斯水城包括了从鲁能皇冠假日以东规划中滨海东路以北桂林洋农场以西海岸线以南的约亩的范围。

如下图所示项目区域基本情况调查项目区域规划情况调查按照现行江东控制性规划，项目区域规划有地块块地块到地块。

地块数据统计根据江东片区现行规划分图则，整理列表如下威尼斯水城基本规划数据摘要自江东控规地块编码用地性质用地性质代码用地面积容积率建筑密度建筑限高绿地率地块广场用地防护绿地河港用地商业用地地块河港用地防护绿地地块防护绿地类居住用地地块幼儿园用地类居住用地防护绿地地块防护绿地宾馆酒店用地类居住用地小学地块防护绿地宾馆酒店用地类居住用地地块类居住用地地块类居住用地地块公共绿地地块公共绿地地块公共绿地数据合计合计平方米合亩主要统计结果统计结果表明，项目地块内广场用地平方米，防护绿地平方米，河港用地平方米，幼儿园用地平方米，小学平方米，公共绿地平方米，商业用地平方米，宾馆酒店用地平方米，类居住用地平方米。

总面积平方米，即约亩。

可经营性建设用地为商业用地宾馆酒店用地类居住用地共计平方米，即亩，所占的比例为。

见下表类似案例调研案例基本情况年月，北京股份有限公司与海口市土地储备整理中心，就西海岸新区土地级开发达成协议。

双方约定，项目地块总面积约为亩，扣除行政中心划拨用地会展中心用地公共道路绿化用地等非出让用地后，可出让经营性用地面积不低于亩。

可以计算得出，项目开发可出让土地所占比例为不小于。

双方分工及投入在合作方式中，双方明确土地储备中心负责办理项目地块级开发前的各项审批手续并负责投入资金完成项目地块期约亩土地的征地拆迁国