合肥经开区天门湖锦城住宅小区项目投资立项报告可研报告

因此改善住宅及环境质量，提高居住的舒适性文明性，成为当前住宅产业发展的首要问题。

改革开放以来，古城合肥发生了翻天覆地的变化。

城市建设综合开发事业超常发展，形成多层次开发，多元化投资的良好态势。

年是合肥市房地产投资地增长最快的年，房地产累计完成投资倔元，同比增长，施工面积万平方米，同比增长，竣工面积达万平方米，同比增长。

依据城市总体规划，合肥市城市用地主要向西南方向发展，城市布局主要发展新城区，向南靠近江淮运河，向东濒临巢湖，沿合芜高速公路淮南铁路向东南方向呈组团式发展。

合肥经济开发区政务文化新区高新开发区即处在城市未来发展的中心，合肥人口的发展市区面积的扩大，发展的机遇和空间就在经济开发区和政务文化区。

随着开发区知名度的日益提高，投资项目及投资额的不断增加，兼具开发区无可比拟的区位优势以及人才土地政策资源的优势，前来开发区投资经商的人将会越来越我，必然会逐渐形成旺盛的人气商气。

目前经济开发区经济的快速发展给区内的房地产开发工作带来了新的空间，开发区已成为房地产开发的热土，成为房地产开发企业的必争地。

随着房地产业的发展，中高档次的房地产正成为众多房地产商竞相争取的对象，开发区将旅游业列为未来发展的产业之，几年来陆续建成的明珠广场欧洲风情街徽园大学城悲翠湖景区南滟湖景区等都以成为合肥市新的观光盛地。

规划中的南滟湖风景旅游度假区更是将自然风光与人文环境紧密联系起来，充分表现开发区人与自然和谐统的发展理念，使开发区拥有良好的环境优势和不可复制的生态条件。

随着经济的高速发展，城市里许多成功人士正在追求高质量的生活，而生态环境对人们的生活越来越重要。

首当其冲选择生态环境极佳又在城市近郊的区域生活，健康舒适便是人们追求的终级。

拥有开发区旅游文化资源，作为合肥最近的自然滨水胜地，其不可替代的诸多优势和未来极大发展空间，是任何个开发商无力复制的，开发区已成为合肥休闲居住和投资热点的沃土。

本项目地处合肥市开发区，空气质量较好，其建设符合国家的产业政策的要求，结合开发区的现状，该项目可定位为中高档住宅区。

该项目的建设将对促进合肥市经济发展，加快合肥市建设现代化大都市步伐，推动合肥市房地产业发展进程，改变合肥市的市容市貌，都将产生积极的作用，项目的建设是必要的。

项目发展及预期目标合肥正在规划建设大都市，并形成自己的都市经济圈，而合肥经济开发区是合肥市新的经济增长点，是合肥市最具发展潜力的地段。

选择在此建住宅小区，应是看重这里不可再造的绝佳生态环境高标准的规划，明珠广场徽园大学城南滟湖风景区的建设等，随着开发区房地产建设工作的不断发展，将会越来越多人来此经商投资居住，实现开发区新合肥的发展目标。

项目的发展目标是到年实现小区期工程交付使用，到年实现小区的全面竣工交付使用，并将建成设施配套齐全环境优美的住宅小区。

第章市场分析投资环境分析合肥市经济形势及有关政策合肥市是安徽省省会，为安徽省政治经济和文化中心，为国务院批准的全国对外开放城市，是座具有多年历史的古城，位于中国中部，长江淮河之间，是沿江近海的内陆城市，具有承东启西接连中原贯通南北的重要地位。

全市总面积平方公里，其中市区总面积平方公里，市区总人口万人。

合肥现辖肥东肥西长丰个县和瑶海庐阳蜀山包河个区。

近年来城市建设出现了飞跃发展，形成了多层次开发多元化投资的良好态势，城市面貌日新月异。

经过合肥旧城的改造探索，总结出统规划，合理布局，综合开发，配套建设的经验被列入中华人民共和国城市规划法。

近年来，合肥市积极推动住房制度改革，改善居民住房条件，不断加大旧城区改造的力度，使合肥市的住宅建设呈现出前所未有的蓬勃生机。

随着市区总体规划的调整，人口的增加，现代化大城市的建设，将为合肥市房地产业提供广阔的发展空间，将使合肥市房地产市场呈现长期发展的态势。

开发区的经济社会情况及管理政策因素合肥经济技术开区创建于年，年升级为国家级经济技术开发区。

经济开发区的发展取得了优异的成绩。

在坚持三为主致力的办区宗旨下，通过良好的招商引资工作，目前，开发区已初步形成了以海尔集团为核心的海尔工业园，济开发区不断加大基础设施和公共设施的投资，区内居住环境不断改善，在生活交通娱乐等方面将会进步完善，会不断提高楼盘的附加价值，推动房地产市场的发展，给房地产价格的上涨提供有力的支撑。

随着经济开发区经济的进步发展，旅游资源的不断开发，将不断提高的经济开发区的品牌效益，提升房地产价值内涵。

微观面上海恒发展战略意义上，房地产业无疑是可供品牌化规模化发展的又重要领域。

继乡村花园南滟湾之后，本项目将以全新的品牌推广为着眼点，以崭新的面貌在合肥市场上推出海恒旗下的房地产品牌，以品牌创造可持续性发展的市场空间。

海恒公司直走真正市场化的发展道路，全力打造精品项目，主动迎接市场的挑战与机遇，具有发展精品项目的能力。

年开发区住宅项目的开发仍是不断地有新备用推出。

房地产市场尤其是住宅开发前景的广阔，必将使竞争更趋激烈。

海恒发展股份公司在集团实力品牌化策略规划设计专业操作水平诸要素浑然体，无疑是楼盘开发成败的决定性因素。

④本项目紧临安徽建筑工业学院和安徽省教育学院新校区，良好的文化氛围将成为本项目销售的促进因素。

需求方面分析目标客户分析从本项目的地段来分析目标客户将是对经济开发区内已相对熟悉和适应的原住居民，原住宅面积管理房型配套等条件已不能满足需求，需调整到更为合适的住宅小区。

该类客户对于本项目周边区域选择新居较为关注，且希望步到位。

因手上持有定现金，需示找有增值空间，又很安全简单性的投资项目的人士。

这类人士对物业的升值保值和出租率特别关注。

因此，小区的品质知名度和住房的档次是他们关注的重点。

投资回报预测构成他们购房时的投资决策。

因工作在经济开发区内，需要在本地段购臵住房。

因此，本项目的品质室内空间交通生活辅助设施和安全性是他们购房时关注的因素。

④与省会合肥有频繁的商务或业务活动，对在合肥购房早有计划的省内外其它地市县人士。

这类人士，年到合肥的次数不少于趟，或在肥时间约至，因此，社区的舒适，功能配套的齐全，生活便捷及能满足举家搬迁的条件如户口子女就学等是他们考虑的因素。

区内佳通日立可口可乐正大统联合利华海尔等知名企业的入驻，所聘员工分散于合肥市内各区多有不便，企业集团购臵房屋，本项目无疑是极大的满足了此部分人群的需求。

产品定位分析及销售价格预测市场分析为了对本项目有个合适的市场定位，根据项目所处的地理位臵交通条件物业档次周围环境等，对本项目附近地区的具有竞争性。

发展项目的销售情况进行个案分析如下项目名称位臵规划功能总建面主要户型均价元工程进度竣工日期销售率华顺天门湖花园莲花路与紫云路交叉口西北多层小区沿街门面万左右住宅门面交付年住宅门面天门湖新界小区莲花路与紫蓬路交叉口西南多层小区沿街门面万左右住宅门面交付年住宅门面以上个案多层的均价在每平方米元左右。

从以上个案分析比较来看，本项目有以下几个特点本项目共计近万多平方米的住宅及目前绝大部分已有购买意向，销售市场前景乐观。

本项目以天门湖花园的整体规划为依托，根据天门硝花园的规划，该地块将建成经济开发最具代表性的住宅小区之，本项目的开发是立足于现在，着眼于未来。

因此，本项目目前虽然人气不足，但购房者看中的是本项目的未来发展前景。

本项目的规划设计方面围绕以人为本为指导原则的新设计思路，强调人们的居住和生活质量，创造人性化空间的花园式开放型居住区。

住宅质量周围环境可以说是个重要因纯洁，特别是绿色环境。

本项目不仅绿化覆盖率较高，同时建筑密度较低，而且发展商采用高标准的规划设计方案，使楼盘建好就成为绿色住宅。

而且小区的西面紧临安徽省建筑工业学院新校区，北面为安徽省学教育学院新校区，环境十分幽雅。

④本项目所处地理位臵与华顺天门湖花园和天门湖新界小区基本相同，但两者相比均有优势，上述两竞争个案目前都已实现了近的销售率，因此，对本项目的销售将不会带来负面影响，同时还对本项目的销售起到定的促进作用。

本项目是期房销售，建设周期约为二年，与其它竞争个案相比，竣工时间晚近两年左右。

在目前合肥经济开发区房地产市场不断发展的情况下，本项目的销售价格将会不断上涨。

市场分析的结论综上分析，本项目在市场上有定的优势，因此其市场定位应在中高档次住宅，应体现在小区整体环境优美，房型设计合理，档次较高，但售价适中，以薄利多销为原则，在市场上取胜。

因此，建议本项目的开盘销售价格暂定为多层住宅元平方米，商业门面房元平方米均考虑为销售期均价。

第章建设条件及建设规模建设条件项目选址天门湖锦城住宅小区位于合肥市经济开发区，东临华顺天门湖花园小区，西临天门东路，南临紫云路，北临天门湖新界小区。

用地总面积为平方米，约合亩，是合肥海恒发展服份有限公司以挂牌出让方式取得的。

该土地目前已平整，具备开工条件。

建设条件地形地貌工程地质合肥经济开发区位于江淮丘陵地区，地形为岗冲相间，总的地势西北高，东南低，地面高程在米。

合肥地处华北扬子地台两上地史发展特点不同地块相交部位，位于华北地块合肥盆地南缘，在地质发展过程中，经历了多次构造运动，有着复杂地质构造格局。

合肥经济开区地质构造为第三纪红砂岩，少数为侏罗纪红砂岩，粉砂岩组成，地表为更新系统冲积洪积粘土，承载力在平方米，地下基岩埋深米。

设计基础资料年平均气温极端最高气温极端最低气温采暖室外计算温度年主导风向东北偏东夏季主导风向南风冬季主导风向东东北夏季平均风速年最大降雨量年平均降雨量最大冻土深度最大积雪厚度抗震设防烈度度周边建筑物与环境条件本项目东临华顺天门湖花园，北临天门湖新界小区，两个小区都为新开发小区，预计年可全部交付使用本项目与锦绣社区仅隔条莲花路，锦绣社区是开发区七大社区之，于年全部建成项目西边是安徽建筑工业学院新校区，北面为安徽省教育学院新校区，于年投入使用。

本项目周围建筑物均为近几年建成，建筑立面新颖。

附近安徽建筑工业学院和安徽省教育学院均有大面积绿地，环境较好。

开发区将旅游业理为未来发展的产业之。

几年来陆续建成的明珠广场欧洲风情街徽园等以及