华联楚天大厦地块商业开发项目投资立项报告可研报告

购物场所有麦德龙中百仓储沃尔玛超市南国西汇城市广场融侨锦城福源街等。

餐饮有麦当劳肯德基必胜客江胖子火锅城简朴寨潘家大院等。

金融工商银行市商业银行建设银行中国银行中国邮政休闲设施有东风公园江滩公园三期。

教育资源有崇仁汉滨小学十滨江中学四中十七中四十三中军事经济学院警官干部学院市公安管理干部学院等等。

项目周边商业及写字楼调查项目周边商业地产调查楼盘名称地址价格元开发商体量汇丰企业天地硚口区古田二路与长风路交汇处汇丰投资有限公司保利香槟国际商铺硚口区解放大道宗关四中旁保利金硚房地产开发有限公司联发九都府商铺硚口区解放大道与古田四路交汇处联发集团映象家生活艺术博览中心商铺解放大道与古田四路交汇处三金地产开发有限公司三金香港映象商铺解放大道与古田四路交汇处三金地产开发有限公司项目周边写字楼调查楼盘名称地址价格元开发商体量汇丰企业总部硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处汇丰投资城市广场硚口区硚口路公共交通号投资有限公司项目周边楼盘及潜在消费者分析项目周边社区调查楼盘名称地址交房时间户数备注汉口春天解放大道号东方花城古田路号香港映象古田四路解放大道城市花园长丰大道古田二路汉口人家解放大道号汉水熙园古田四路麦德龙旁古田云彩解放大道号博学仕府硚口区简易车站旁富仕雅庭硚口古田二路凯立花园旁天泽方硚口区古田四路与长丰大道交汇处保利香槟国际硚口区解放大道宗关四中旁融侨锦江硚口区建路号江汉二桥桥头处联发九都府商铺硚口区解放大道与古田四路交汇处除以上典型楼盘外，周边还有部分老社区，如薄板小区省柴小区易家墩街社区陈家墩小区等，以上新老社区和即将入住的小区总计本案周边地区人口约万人左右不包含流动人口。

交通状况道路及交通分析解放大道为城市主干道，车流量大，车速快。

道路基本情况览表道路名称道路性质道路红线宽度车行道数解放大道城市主干线双向六车道古田三路城市次要道双向四车道古田四路城市次要道双向四车道汉口核心区武昌汉阳的车流基本都是通过解放大道到达项目场地货车客车公交车比较多，私家车出租车较少周边道路均无禁止左转等交通管制。

项目周边以解放大道和古田四路的十字路口车流量最大。

公交车停靠站本项目周围主要的公交站点有，古田四路站古田三路站辛家地站古田二路站等。

所在位臵如图上红点所示。

主要公交线路有路路路路路路路路路路路路路路路路路路等。

其可以到达关汉口火车站武昌火车站等地，交通非常方便。

到达武广等汉口中心城区的车行时间在二十分钟左右。

般而言，对地块交通方便程度的判断应满足规则，即市市区内任起点至任终点最多乘辆公共汽车。

项目地块公交网络成熟，基本满足规则。

轻轨交通已建成通车的轻轨也把本片区和市中心繁华地区紧密相连。

轻轨交通号线二期工程正好途径项目门口，并于古田四路古田三路路口分别设站。

轻轨的客运能力为单向万人次小时，设计时速公里。

轻轨号线二期工程从宗关直到吴家山，和期工程想通，直达黄浦路。

人流交通情况项目周边没有过街天桥，通过解放大道只能走人行斑马线。

但只有麦德龙超市前的斑马线有红绿灯，在没有红绿灯的情况下横穿解放大道是非常危险的，所以这也阻碍了解放大道两边的人员流动，人们在横穿马路时会有诸多顾虑。

古田地区人流量最大的地方麦德龙超市为附近其次为普爱医院和古田三路公交车站和中百仓储附近。

小结该项目位于解放大道商经济带古田四路商带古生态新区观水景区的相交部位，项目商业开发潜力较大。

该项目周边商业目前主要集中在解放大道沿线，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。

面向附近的居民，档次较低，价格低廉。

该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业的消费和需求。

第三部分项目分析及定位项目分析优势本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定的商业氛围商业的集中也能吸引大量的周边地区居民，能从衣食住行各方面满足各消费层次的需求临近轨道交通线，对商业房产的升值潜力有巨大的帮助，会带来更大的人流量④项目周边已有多个中高档小区，中高档人群增加将提升项目的潜在价值决定性因素。

地块基本情况大厦宗地面积平方米折合亩，土地用途为旅游用地，地面建筑包括华联楚天大厦建筑面积约平方米及职工住宅建筑面积约平方米，地面总建筑面积为平方米，现状容积率约。

地块的控规现状根据目前市最新上位规划，该项目地块的控规是商业，属于级商业用地，强度分区三级，建筑高度控制为不超过米。

根据上位规划和强度分区，该地块额定容积率为，加上修正系数，该项目地块的额定容积率最高值为。

相关政策及环境情况近几年国家为了对加大对房地产行业的调控力度，出台了些相关政策，特别是年新的建设用地容积率管理办法，对建设用地容积率的管控更加严格，该用地的容积率的调整难度较大。

解决方案自接到委托函以来，我办事处充分利用中咨公司在省市的良好的企业形象及影响力，走访了多个部门，做了大量的沟通工作，目前已基本确定通过方案论证及沟通，该地块可批复的容积率保底为，力争达到及以上。

土地使用权转让方案土地现状及分析该地块土地性质为划拨用地，若进行商业开发，按相关规定需进入土地市场交易，故如何设计交易方案，保证意向投资人能够顺利拿地就显得尤为重要。

解决方案方案协议出让土地用途由旅游改为商业用地，按现状容积率补交土地出让金土地使用权协议出让办理土地增容至商业用地增容不超过倍可以规划调整，不用招拍挂，容积率可增至。

若要增至则需通过规划部门论证及相关沟通方可，补交增容部分的土地出让金按已调整后的容积率签订国有土地使用权出让合同办理商业出让用途的国有土地使用权证土地所有权还是原土地权属单位。

该拿地方案相对较稳妥，但所需时间较长，外围协调相关部门较多，协调工作难度大，该方案工作周期约个月。

方案招拍挂出让公司或子公司与意向投资人签订地块开发意向协议以土地地面建筑未拆除的现状申请委托交易方式成功进入土地交易中心即设臵土地瑕疵委托规划部门对容积率及规划方案进行规划论证取得容积率以上的正式规划设计条件通过储备论证土地储备中心同意该地块不收购，以委托交易方式挂牌供地价格会审议挂牌公告意向投资人摘牌取得成交确认书土地权属可以是意向投资单位也可是原土地的权属单位，以竞买成交单位为准。

该方案所需时间较短，外围协调工作量相对较小，但需调查了解相关潜在竞买人的相关信息，做好招拍挂方案设计，并沟通设定相关挂牌的特殊要求，保证顺利摘牌，该方案工作周期约个月。

本案拟采用方案，即招拍挂方案。

拟于年元月组织投资人与公司就招拍挂细节及联合开发协议进行商谈，取得致后正式启动土地招拍挂前期手续。

投资人遴选方案投资人遴选主要条件具有房地产开发二级以上资质要有良好的企业信誉要有商业地产及写字楼开发的相关业绩④需提供个亿以上的银行资金证明能够提供足额的诚信保证金。

能够最大限度地实现公司与投资人的合作共赢。

投资人遴选程序收集有兴趣的投资人相关信息，通过筛选建立合格投资人库。

向合格投资人发出谈判邀请书，组建谈判组，邀请投资人进行竞争性谈判。

谈判侧重于投资人的资金信誉是否满足要求，开发及营销理念是否能够得到公司的认同。

谈判组根据谈判情况，选定合作意向人，签订合作协议。

成立项目开发前期筹备组，进行项目的前期准备。

概念设计概念设计由项目设计组实施，设计组成员均为我公司设计师库中优秀的设计师。

针对本项目特点，提供以下个概念设计比选方案，具体如下概念设计方案简述本概念设计启动较早，在进行本案构思时，地块中部的规划道路未明确是否取消，故根据现场土地情况，采用三座塔楼设计。

塔楼间设计层的大型商业裙楼，塔楼设计层商业裙楼，为加强规划道路两侧的商业联系，在两商业裙楼间设过街连桥或骑楼。

塔楼地税大楼采用弧形造形，即丰富了建筑造型，又可充分利用道路拐角的空间。

建筑造型理念为制造商业氛围，增加卖场二楼以上的人流，在裙楼中部二层设电动扶梯引导部分行人进入商场的二三层，该入口采用喇叭口造型，可给行人带来视觉冲击，吸引人气，寓意着财源广进。

概念设计方案简述本方案采用双塔结构，塔楼为层的办公楼及公寓，塔楼为层的地税局办公大楼。

裙楼因考虑了部分潜在定制客户的需求，暂按八层的商业及办公裙楼设计。

建筑造型理念本案在商业裙楼主入口上部设计三层金盆造型，即可用于商业广告也可用于精品橱窗塔楼临街面采用竖向遮阳板或明框幕墙营造由塔楼顶层泻流而下至金盆的视觉效果，寓意着项目财源滚滚而来。

若再辅以夜间亮化，则效果更佳。

购买意向客户调查收集调查有购买意向的客户情况与购买意向客户进行深入的沟通，充分了解客户需求以及购买的意向，签订购买意向协议，有购买意向的客户提供预购买的相关保证。

有购买意向的客户出具书面的定制委托书，按客户需求修改概念设计方案。

初步可行性研究根据已进行市场调研和现场调查的结果结合已取得相关土地技术指标，对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测提出项目的建设规模产品定位规划方案进度计划以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。

组织公司投资人及我公司相关专家对初步可行性研究进行评审。

项目实质性实施通过招拍挂取得土地使用权，根据已确定的土地指标，进行项目规划设计及报批。

第五部分成本及利润测算测算依据测算依据规划指标总占地面积建筑用地面积建筑物占地面积建筑密度计容积率面积容积率道路广场用地合计总建筑面积，绿化用地合计绿地率暂按最保守容积率进行测算开发成本测算土地成本按现状容积率约计算，评估地价单价约元平方米，合万亩。

需要缴纳土地出让金万元。

折合楼面价元平方米按拟定容积率，评估地价单价约为元平方米，合万亩。

如进入招牌挂程序，万平方米，折合楼面价约为元平方米，地价款总额为万元。

前期费用估算前期费用合计万元，明细如下序号费用项目原始指标工作量单价元合价万元工程量及单价说明前期费用勘察设计费设计费四阶段规划技术服务费费建筑面积项目建议书可行性研究报告编制费项目建议书可行性研究报告评估费白蚁防治费建筑面积图纸审查费建筑面积消防审查费每项元城市基础设施配套补偿费建筑面积鄂价费号建设工程造价咨询服务费含清单栏标价编制全过程造价咨询发改价格号招标代理服务费计价格号文建设项目环境影响评项价费，环境监测费防震减灾技术服务费占地面积垃圾服务费建筑面积武政规号房产测绘费建筑面积防雷监督费检测设计审查费建筑面积地震安全评价建筑面