华新房地产开发有限公司时代大厦写字楼建设项目投资立项报告可研报告

项目销售利润万元，投资利润率，投资利税率，项目具有较好的经济效益。

七社会效益分析项目的建设符合市土地利用总体规划，所在区域环境优美，交通便利。

项目建成后，将会促进城市的现代化发展，推动市经济快速发展，促进地区产业结构升级，经济社会效益良好。

八主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目名称单位数值备注占地面积亩总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积新建楼数写字楼栋建筑层数层地上层地下层容积率绿地面积绿地率总机动停车位个地上停车位个地下停车位个总投资万元工程费用万元其他费用万元预备费万元建设期利息万元建设期年销售收入万元销售利润万元投资利润率投资利税率第三节项目建设背景市概况市地处省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连古齐都淄博，西濒黄河。

东西长约公里，南北宽约公里，总面积平方公里。

因境内的泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意，象征国泰民安。

市现辖泰山岱岳两区，新泰肥城两市，宁阳东平两县，有个乡镇办事处，多个行政村。

年，常住人口为万人。

泰城是全市政治经济文化中心，北距省会济南公里，南距三孔圣地曲阜公里。

城市依山而建，山城体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是首轮国家卫生城市，首批全国城市环境综合优秀城市和中国优秀旅游城市，也是著名的历史文化名城。

市旅游资源得天独厚。

境内泰山融自然景观与人文景观于体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。

自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有天然山岳公园之美誉。

人文景观以神为尊，儒释道三派文化相融发展，经过历代帝王的封禅祭祀和文人墨客的登临赋颂，沉积了厚重的文化底蕴，被称为东方历史文化宝库。

年共接待来旅游考察的中外游客万人次。

交通便利，科技文化发达。

京沪铁路，京沪京福高速公路国道穿境而过，京沪高速铁路纵贯南北。

电话可直拨世界各个国家和地区的大中城市。

全市现有科研单位所，大专院校所，中等职业技术学校所，是省第三大文化教育中心。

近年来，全市经济发展呈现速度逐年加快效益大幅提升的良好态势，经济发展速度稳步上行。

年全市实现生产总值亿元，按可比价格计算下同，比上年增长。

其中，第产业实现增加值亿元，增长第二产业亿元，增长第三产业亿元，增长。

三次产业结构由上年的调整为，人均生产总值元，增长。

二项目建设背景写字楼就是专业商业办公用楼的别称，写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。

年，和提出写字楼的作用是集中进行信息的收集决策的制定文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。

年写字楼市场迎来热潮，在住宅市场调控的大背景下，中国的写字楼市场迎来了全面发展的时代。

无论是土地市场销售还是租赁均十分火热。

受益于投资资金挤出经济结构调整和投资回报优良，年全国写字楼市场租售两旺，价格与租金均出现大幅上涨。

受此影响，开发商纷纷进军商业地产市场，写字楼建设如火如荼。

具体表现在商办用地成交宗数达到近年最高值写字楼销售面积屡创新高甲级写字楼租金全面上涨各地市场空置率明显回落。

业内人士认为，办公楼市场升温是经济转型的必然结果。

从长远利益看，住宅市场严厉调控将促使整体经济结构趋于优化，市场必然增加对写字楼的需求量，从而有利于写字楼市场健康发展。

年，是中国住宅市场深度调整的年，但却是中国写字楼市场高速发展的年，无论是写字楼销售市场还是租赁市场，均表现十分积极。

写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显写字楼租赁市场入住率持续提升，写字楼租金刷新历史新高。

销售表现良好，明显优于住宅年月，全国写字楼销售面积达万平方米，同比增长，明显优于同期住宅销售的增幅。

从年开始，写字楼的销售表现开始明显优于同期住宅的销售表现，住宅调控对资金的挤出效果十分明显，大量资金开始转向写字楼市场。

价格快速上升，北京强势领涨随着写字楼成交量的稳定增长，写字楼价格也出现加速上涨。

年月，国内个主要城市样本甲级写字楼价格均出现明显上涨。

在个城市中，价格上涨幅度超过的城市分别有北京上海广州深圳南京，其中北京以的涨幅位居榜首，地震本区地震烈度为六度区，因有泰山群变质岩系坚固的基地，且又距沂蒙强震地区较远，现处于震中空白区，不存在强震的环境地质条件。

四配套条件给排水项目区位于市城区自来水供水服务范围，项目拟采用市自来水公司提供的自来水，从东天门大街干管引入项目区。

本项目位于省市高新开发区北部，南邻东天门大街。

有市政雨污干管，生活污水经化粪池处理后可就近排放至公共污水管网，不会对环境造成污染。

供电市电网遍布全市城乡，电能供应充足，项目用电可从附近东天门大街供电线路引入，供电有保证。

通讯市程控电话交换机总容量万门，长途可直拨世界多个国家和地区，现已建成现代化的电话本地网移动通讯网数字数据网。

邮电除传统的信函包裹电话电报等业务外，还有公众数字数据网国际互联网公众多媒体通讯网宽带网线通视频点播邮政特快传递和被叫集中付费等业务。

市区内公用电话卡电话随处可见，对外通讯联系便捷。

电信部门完全可保证项目通讯需要。

交通市的交通在省内综合运输网络中占有重要地位，京沪铁路纵贯南北，市域内泰辛磁莱铁路与京沪铁路连成环状。

京沪京福高速公路穿境而过，路网密度高于全国全省平均水平，各级公路达余条，交织辐射省内外各主要城市。

本项目位于省市高新开发区北部，南邻东天门大街。

处于新区与老城的交界地带，既靠近主要城市干道又与高速公路联系紧密，交通条件十分便利。

建材市建材资源丰富，附近有石横钢铁莱芜钢铁中联水泥，道朗水泥等多家建材生产厂家，且物流快捷，完全能够满足项目建设所需全部材料供给。

工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡使用新型环保节能材料和物料综合利用，以增值降耗。

综上所述，项目地理交通便利，水电通讯全方位畅通，建材充足，基础设施完善区位优势极佳，完全能满足项目建设的需要。

第四节项目建设方案规划布局方案设计依据城市规划编制办法建设部令号民用建筑设计通则项目建设单位提供的有关基础资料和方案设想。

二设计理念建筑外观的设计风格为体现庄重大气这特点，本设计将写字楼设计为简洁的方整体量，不做过多的凹凸和切削处理，同时将写字楼与规划的酒店和办公楼未建设作为个整体考虑，通过立面语言的重复来强调其整体的节奏和韵律，通过其高度和宽度的对比来体现出写字楼在建筑群中的主体地位。

在建筑材料的选用上，以石材和玻璃为主，局部配合铝合板等金属材质。

其中，石材可以很好的体现建筑的厚重感玻璃幕墙则表现的灵动活跃而金属材质的应用则体现了建筑的时代气息。

大型空间的科学布局本项目的功能组成中有两个大型的开敞空间调度指挥中心和入口大堂。

在常规的高层建筑平面设计中，交通核多采用单核中心布局的方式，其南北向使用空间的进深在无柱情况下最多为米，同时米也是最适宜办公空间使用的进深尺寸，在这种情况下，如果不考虑增加裙房或标准层出挑的情况，很难解决大型开敞空间的布局问题。

为此，本设计把单交通核拆分成两组，分开布置在建筑左右两侧，其之间就可以形成大面积的开敞空间，结合定的上空高度，便可以在首层形成尺度恢弘的通高景观中庭，极大的提升写字楼内部的环境品质同时在中庭顶部设置结构转换层，便可以在这层之上形成开敞的无柱空间，完全可以满足平米调度中心的使用。

建筑层高的合理划分考虑到高层建筑结构的经济性，本设计将写字楼的结构顶板控制在米以下，共设置层。

其层高设计如下入口门厅层位于整个建筑的首层，包括了待客区接待台候梯厅贵宾室等多处形象展示空间，净高要求较高，故层高设计为米餐厅包间层多为大空间开场的形式，人员流动性大，为了保证日后办公空间的使用，故层高设计为米客房层设计考虑客房内不设吊顶净高可达米以上，且日后可根据需要改为办公空间，故层高设计为米办公层的层高设置依据国内甲级写字楼的设计标准要求室内净高达到米以上，同时考虑吊顶内管线高度和结构梁高，其层高设计为米是合理的。

三方案设计外立面设计本方案的外立面材料以淡黄色石材为主，整齐划的石材立柱刚劲有力向上伸展，有效地强化了建筑的挺拔身姿同事立面局部采用正面的玻璃幕墙，它的灵动与石材的厚重形成了鲜明的对比。

在建筑的东西两侧还局部采用了铝质金属框架，金属材质的应用不仅丰富了建筑外观的材料层次，更体现了建筑强烈的时代气息。

功能布局地上部分建筑的首层为出入口门厅，层高米。

正南侧中部为写字楼主入口，进入入口后即为通高景观中庭中庭宽米进深米高米，中庭两侧分设两组交通核，共设置电梯部楼梯部，可完全满足楼内各功能区人员交通的需要。

中庭东西两边设置了供普通员工休息会客的休息室区，同时休息区两侧还设有贵宾接待室，以接待来访贵宾。

首层平面的西北角和东侧中部还分设两个辅助出入口，以满足人员疏散的需要。

建筑的至层为餐厅包间区，至层为普通办公区，至层为领导办公区。

地下部分地下室的主要功能为各类设备机房停车库等配套用房。

四绿地系统规划建筑整体环境规划设计最主要的特色是采用了场所精神途径的景观规划手法，进行空间的分隔及创造，同时以景观生态学的理论进行指导。

在规划中，采用点线面相结合的绿化景观系统。

点绿化主要是组团绿地和道路景观节点。

线绿化主要是沿道路绿化景观带。

面绿化广场及结合各组团中心形成的小公园。

二建筑设计方案设计依据建筑设计防火规范建筑照明设计标准建筑抗震设计规范民用建筑隔声设计规范建筑结构可靠度设计统标准建筑结构荷载规范年版混凝土结构设计规范建筑地基基础设计规范砌体结构设计规范。

二设计标准安全等级根据建筑结构可靠度设计统标准，项目建筑设计使用年限为年，建筑结构安全等级为二级。

恒载及特殊设备荷载按实际计算。

活荷载按建筑结构荷载规范取值。

风荷载根据建筑结构荷载规范中全国基本风压分布图，市基本风压，本工程地面粗糙按类考虑。

雪荷载根据建筑结构荷载规范中全国基本雪压分布图，市基本雪压为。

三建筑设计建筑设计风格方面要使建筑融于城市空间自然环境，方面又追求别致新颖的艺术品位，从而提升该区域的景观质量。

结构设计根据地质情况及相关设计要求，项目设计为地上层，地下层，采用框架剪力墙结构。

室内装饰外立面铝板玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。

大堂有大堂，大堂地面应为大理石花岗岩天然石材等，墙面应为大理石花岗