京东国际医疗养老中心项目投资立项报告可研报告

老年人是社会的重要组成部分，以科学发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。

在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老养老助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的项重要内容。

如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义国内养老产业发展滞后经过多年的努力，到年，中国老龄事业发展取得了显著的成就，与此同时，中国应对人口老龄化的形式十分严峻，老龄事业发展还存在许多矛盾宏观层面全社会没有做好应对人口老龄化的思想准备少数领导干部对人口老龄化的快速发展缺乏思想准备，对人口老龄化给经济社会发展带来的全面深刻持久的影响缺乏足够预见，对应对人口老龄化的战略谋划缺乏应有的重视，老龄工作还没有摆上突出位臵。

社会上的中青年人还没有充分认识到早及时备老的重要性和必要性，养儿防老的传统挂念在部分人思想中仍然根深蒂固少数人道德缺失法律意识淡薄，缺乏对老年人应有的尊重和关爱，侵犯老年人权益的现象时有发生。

老龄政策缺乏有效的顶层设计人口老龄化是关系国计民生民族兴衰和国家长治久安的个综合性长期性艰巨性的重大战略问题。

积极应对人口老龄化应该进行顶层设计，从国家战略层面来设计和规划老龄政策。

但截至目前，中国仍然没有形成应对人口老龄化的国家战略，也没有出台老龄事业发展的中长期规划，导致中国应对人口老龄化的物质精神制度，特别是组织体系和体制机制等各项准备很不充分。

整合政府市场社会三大部门共同应对人口老龄化的体制机制尚未形成积极应对人口老龄化需要发挥政府市场社会三大部门各自的优势，更重要的是，应形成良好的体制机制，使三大部门的合力得到最大限度的发挥。

然而目前这种机制还未形成。

三大部门定位不清，边界模糊，分工不明，越位缺位错位的情况仍然比较突出，政府投入不足与投入失衡投入效率不高等问题并存，市场机制发挥的政策环境不佳，社会参与的政策激励和舆论氛围有待提升。

这些问题将影响中国积极应对人口老龄化的实际成效，必须认真研究，着力解决。

老龄事业发展不平衡目前，中国老龄事业在养老保障医疗卫生老龄服务宜居环境文化教育社会管理等诸多方面存在城乡区域人群的不平衡，农村和中西部地区老龄事业发展明显滞后于城镇和东部地区，不同职业身份的老年人社会保障待遇差距显著，不但与国家基本公共服务体系十二五规划提出的加大公共资源向农村贫困地区和社会弱势群体倾斜力度要求不符，与中国老龄事业发展十二五规划要求老龄事业注重城乡，区域协调发展的精神相左，更与党的十八大提出的必须坚持维护社会公平正义这新的历史条件下夺取中国特色社会主义新胜利的基本要求相悖。

二微观层面养老保障制度仍然处于碎片化状态目前，中国养老保障制度仍然处于碎片化状态，由此带来了养老保障权利和义务不统，养老待遇不公，制度不能有效衔接，妨碍劳动力自由流动，制度分割管理运行成本高，统筹层次低共济性差等诸多问题。

此外，中老年社会福利和慈善事业欠发达，老年社会救助力度不够。

医疗卫生体系建设需进步完善老年医疗卫生服务方面，目前的老年护理康复服务设施和场所总量明显不足，加强护理康复设施和机构建设成为重点工作，亟需优先发展社会化护理康复服务。

老年医疗保障体系建设方面，医疗保障制度发展失衡，补充医疗保险和商业保险的发展还比较滞后。

老龄服务发展不平衡，主体定位不清晰，供需矛盾等问题突出其，当前老龄服务资源存在城乡地区配臵不平衡现象，在投入基础设施供给等方面农村落后于城镇，中西部地区落后于东部。

其二，老龄服务体系建设尚缺少有效的瞄准机制，各个主体定位不清，分工不明，缺位越位等问题普遍存在。

政府既有缺位行为，也有越位现象，社会组织和社会团体没有得到应有的鼓励与支持，老龄服务市场化不足。

其三，长期以来，老龄服务供给和需求存在总量供给不足，内容不匹配的矛盾。

应当大力发展老龄产业，增加老龄服务有效供给。

老年宜居环境建设不能满足老龄社会的需求到目前为止，老年宜居继步入此行列。

随后国际上更多的发达国家和发展中国家相继进入老年时代，各国逐渐形成了比较成熟的养老模式，但仍以社区养老模式为主。

随着旧的养老方式的打破，为企业创造了新的发展机遇，些国际大公司开始进入养老服务行业，并发展出了套先进的运营管理模式。

全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，正在加快开发西欧市场，该公司在伦敦附近开设的家老年公寓，每月费用高达英镑美元但仍客源不断，经营业绩路上升。

本项目拟吸取欧洲和北美等地区先进的养老院运行模式，建成集医疗养老和疗养为体的医疗养老中心，采用国际流的管理团队进行日常运营，并根据中国的特殊环境进行适度改善，提高服务质量，确保将国外模式完全的引入项目内，降低项目投资运营风险。

同时为企业创造流的品牌形象，为后续项目的投资建设积累管理经验，创造品牌效应。

定位特殊老年人群，破解国内机构养老经营困局无论养老院建设的规模大小，基础设施是否完善，这些硬件设施都可以进行复制，而无法复制的则是个养老院的准确定位，国内目前的老年人已经达到了亿，年将达到亿人，而中国的社会养老院入住率却与庞大的老年人口十分不匹配，分析主要原因，其国内传统的养儿防老的理念根深蒂固，短期内并不会改变其二，虽然老年人规模在不断增长，但是真正需要外界服务的人群并不多，刚刚进入老年阶段的人，多数身体仍然可以满足自身日常生活需要，并可以为子女适当分担家庭负担，没有必要脱离家庭养老。

其三，国内养老机构运营管理十分落后，无法获得老人认可，除非家庭特殊需要，多数老人均不愿意脱离家庭进入养老院养老，上述几点就形成国内养老院经营的现状，虽基础设施良好，但入住率低，管理运营模式落后，无法获得客户认可。

本项目拟定位老年人群中的有支付能力的特殊人群，该类人群有较高的支付能力，可以承担较高的护理费用，享受流的护理服务。

部分老人或膝下无子女，或子女不在身边，或身体机能衰退无法自理，或由于疾病长期卧床，需要护理。

由于该类人群有较高的支付能力，并对社会养老院有较强需求，符合现阶段国内养老院市场的发展现状。

项目客户群体的准确定位，可以有效的客户开发难度低，节约营销成本，破解当前机构养老的经营困境，降低项目的运营风险。

本项目顺利投入运营后，预计不久公司品牌效应将会吸引更多的老年人入住养老疗养，公司将适时建设新的基地，丰富产品类型，满足更多的老年人入住需求。

三项目市场前景分析国内社会养老市场概述及预测截至年底，养老床位数已达到万张，每千名老年人拥有的养老床位数达到张，社区各类服务床位数已达到万张。

个省市建立高龄老年人生活补贴制度，个省市建立起养老服务补贴制度，养老护理员职业技能的培训鉴定和评估系统初步建立。

从长期来看，老龄服务体系的发展最终要走社会化产业化和市场化的道路。

年，以居家为基础社区为依托机构为支持的社会养老服务体系的建设已经纳入国家立法。

未来，以居家养老服务业社区养老服务业和机构养老服务业为主的老龄服务市场的发展潜力巨大。

中国老龄服务体系也将进步朝着多元化市场化的方向发展。

根据中国老龄科学研究中心年的全国调查数据，仅以城市地区有消费能力的老年人为例，推算了未来中国城市地区机构养老服务业的市场需求。

机构养老服务业的市场需求以城市地区有消费能力有机构养老服务需求的完全失能老年人计算。

资料来源中国老龄社会科学研究中心年中国城乡老年人口状况追踪调查中国城市地区护理型机构养老服务业的老年人口需求预测单位万人根据社会养老服务体系建设规划年中对养老机构的定位，其服务对象主要是以失能老年人为主。

仍以城市地区有消费能力有入住养老机构的失能老年人计算，则可推算出中国城市地区护理型机构养老服务业的需求总量将由年的万人增加到年的万人。

根据国际经验，失能老年人的平均生活不能自理时间约为年，则养老机构中张床位的年周转率，再取目前养老机构中护理人员与失能老年人床位的比例，即可推算出未来中国城市地区护理型养老服务机构所需的床位数量和护理人员数量将分别由年的万张和万人，增加到年的万张和万人。

由于此处预测仅是针对中国城市地区，有服务需求，中等收入及以上的老年人所做的最保守的需求预测，实际上的市场容量远不止于此。

表中国城市护理型机构养老服务业发展预测单位万人，万张年份床位量所需服务人员数量项目建设地养老机构竞争现状分析本项目拟在北京市周边地区建设，项目建立后主要面向北京市和河北唐山市老年人群。

北京是国内的政治经济文化中心，居民收入水平高，对新事物的认知能力强，是少有的优质市场。

根据第六次全国人口普查数据年，北京市和唐山市常住人口中，岁及以上老年人口为万人，两个城市之间的车程在个小时之内，拥有十分独特的养老产业发展优势，并且两个城市是京津唐都市圈的核心城市，经济发展水平均在国内其他城市前列，居民可支付能力远胜过其他城市。

北京地区的高端养老机构大部分是从年开始运营的，目前来看，有鲜明定位的只有家燕达定位医疗爱暮家定位环境，其它高端养老院如将府汇晨曜阳太阳城寿山福海乐成太申祥和康梦圆等虽各有特点，但没有准确的定位并以养老名义展开其它经营活动。

☞燕达首屈指的大投资，目前来看还在踏实的做养老医院及相关产业。

最大的问题在于位于河北燕郊，医保问题是其在北京发展的重大障碍。

在北京市场小有进展，但接待人员过于刻板化营销人员过于功利，营销方法有些不妥。

设备让人感觉新颖，但缺点同样明显。

号称国内唯，但投资过大，设备华而不实，同样功效的产品，有更实惠的替代产品。

房间设计合理性以上。

☞将府很明显借用其深厚的背景以养老名义开展商品房销售经营。

摆脱不了荒地砌墙为院空地挖坑灌水为湖废土成堆种树为山的普遍模式。

虽有澳洲护理理念，但无特点，且重点放在商品房使用权销售上。

宣传推广也以普通大众的购房模式推广为主。

销售人员参照酒店楼盘营销人员的标准培训是个大败笔。

对于未来的发展，养老机构只是整个大盘的陪衬。

☞爱暮家流的自然环境二流的老年设施三流的内部管理。

虽然如此评奖，但还是有众多的老人从其它养