鲤城创意文化产业园开发改造项目投资立项报告可研报告

同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。

发展文化产业已成为我国下阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设构建社会主义和谐社会的重要内容。

为促进文化产业的发展，国家制定了国家十五时期文化发展规划纲要，福建省人民政府下发了关于加快我省创意产业发展的指导意见，泉州市制定了泉州市促进文化创意产业发展暂行规定，泉州市十二五科学技术发展规划根据要求，泉州市要努力把文化产业培植成泉州市第四大支柱产业。

为此，从年，泉州市提出了加快文化创意产业发展的三个阶段，第个阶段年，以改造提升目前具有较大市场规模和相对优势的传统文化产业为重点，逐步启动创意设计产业，孕育以信息技术为基础的文化创意产业。

第二个阶段年，以创意设计产业为发展重点，全面启动文化创意产业的发展，逐步形成以创意设计为主体的文化创意产业新格局。

到年，文化创意产业作为推动泉州经济发展的积极作用开始突显，使泉州成为海峡西岸经济区重要的文化创意产业集中区。

第三个阶段年，逐步实现文化创意产业内部各行业的全面融合，充分发挥文化创意产业对其他产业的渗透和关联效应，文化创意产业进入高速发展阶段，推动泉州经济进入创意经济时代。

到年，文化创意产业对国民经济的贡献率进步提高，对其他产业的拉动效应更加明显，成为泉州经济发展的支柱产业，把泉州建设成为海峡西岸流的创意经济集聚区。

年月，泉州市人民政府出台了泉州市人民政府关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见，意见中指出，为鼓励民企二次创业，市政府将允许鲤城丰泽和泉州开发区清濛园区区域内的企业，申请自行改造旧厂房，前提条件是企业对土地拥有使用权，申请地块相对无成片改造条件未列入成片改造计划符合城市规划和三旧改造计划。

三旧是指就工业区旧村旧城区。

目前政策措施指向以就工业区改造建设为重点。

文化产业园区基地是指利用三旧改造集聚创意设计动漫游戏影视制作影像制作艺术创作咨询策划文化中介传媒出版现代印刷等项目和企业的文化产业园区基地具有孵化器功能和文化企业集聚空间的文化产品研发中心展示交易中心等具有定规模和是自，从事文化产业培训人才培养产业研究的教学培训基地具有文化产品经营展示流通，或兼有旅游娱乐功能的文化产品专业市场街道。

鲤城文化创意产业园为适应促进文化产业发展的需要，对鲤城泉州印机厂厂区进行升级改造，同时利用自身产业发展优势，整合资源，为把鲤城文化创意产业园项目建设成为标杆而努力。

二项目建设的必要性鲤城文化产业园的改造，符合泉州市文化产业发展十二五规划的要求，项目的改造具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。

本项目的建设是满足泉州市文化产业发展的需要根据国家十五时期文化发展规划纲要泉州市促进文化创意产业发展暂行规定，泉州市要把文化产业培植成为泉州主要的支柱产业，必须建设数量众多各具特色的文化产业园，以满足文化企业创意设计制作产品展示交易物流商务服务等专业化功能化的需要。

二本项目建设是泉州市三旧改造的需要依据中共泉州市委办公室泉州市人民政府办公室关于推进旧村居改造的实施意见泉州市人民政府关于加快推进中心市区棚户区危房改造工作的实施意见，泉州市鼓励工业区升级改造和三旧改造建设文化产业园区的政策规定。

泉州印机厂厂区，现有砖混建筑两栋旧式厂房两栋及两层闲臵宿舍楼，旧式平房厂房栋需清理推倒重建作为写字楼用，可用于重建的土地面积为，可使用面积为。

可建四层，总计面积约为用于三旧改造的砖混建筑为平方米建筑布局及外观工业感强。

鲤城文化产业园项目建设，符合泉州市鼓励工业区升级改造和三旧改造建设文化产业园区的政策规定。

三本项目的建设，社会效益和经济效益明显按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途。

在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，鲤城文化产业园的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证产业园区的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。

因此，从满足文化产业发展的需要，以及社会。

这些将为鲤城区今后加快文化创意产业发展奠定良好的基础。

泉州作为海峡西岸经济区三大中心城市，既是闽南文化圈的重要组成部分，也是闽台经济文化交流的重要前沿阵地。

台湾文化创意产业的发展较为成熟，对海西文化创意产业的发展将起到较好的引导作用，随着海峡西岸经济区建设的不断深入和两岸经济文化交流的日益密切，文化创意产业的交流必将越来越广泛，双方的交易额也会越来越大。

如果泉州能紧紧抓住海峡两岸扩大往来密切交流的历史机遇期，进步学习借鉴海峡东岸创意产业发展的经验和模式，引进台湾创意产业和创意团队人才，必将为泉州文化创意产业的发展起到积极的推动和促进作用。

三泉州创意产业发展的问题就目前来看但是泉州文化创意产业的发展还是存在很多不足。

在行业氛围方面，广告策划创意设计网游动漫数码娱乐等创意产业处于服务业的高端领域，属于智力型创意型产业，创意产业的从业人员，大都是思想活跃文化水平较高的青年知识人才，此类人才对于所处创业环境的行业氛围较为在意，包括完善的行业交流平台高水平的商务环境和行业扶持政策等。

在这方面，泉州现有的条件还比较缺乏。

在融资环境方面，对于创意产业企业，目前大多数还处在创业阶段，方面，资金较为缺乏，融资的期望值较高另方面，由于国际知名创投公司在国内的分支机构主要设在北京上海等大城市，而国内的投融资洽谈会，也主要在些大城市举办。

为此，积极改善创意产业企业的融资环境，为创意产业企业提供持续的资金供给是泉州加快创意产业发展的重要环。

在创意产业人才方面，可以说，人才是创意产业发展壮大的核心和关键，离开人的创新创造，也就无所谓创意。

而吸引人才难留住人才难已成为困扰鲤城众多企业的大难题，很多企业只有将研发机构设在北京上海广州等大城市，才能较为顺利地招揽人才。

只有较好地解决创意产业企业急需的人才问题，才能推动泉州创意产业较快发展。

鉴于泉州创意产业的发展才起步不久，人们对这产业的认识以存在定争议，它的进步发展还需要理论的指导和广泛的交流学习，特别是对国内外发展经验的总结和借鉴。

对于发展过程中部门的协调，环境的促进，机遇的把握，资金的来源，政策的制定，宣传，策划，交流合作，人才的引进等系列问题尚需探讨。

四鲤城文化产业园物业的市场前景年，泉州政府大规模促进文化产业的发展，文化产业将会成为泉州的第四大支柱产业，这些使本项目存在着巨大的商机。

另外，由于周边具有良好公共交通设施，四通八达的道路系统和充足的停车位，人流的集中与疏散的便利使商业项目得到了基本的保障。

综合考虑项目周边未来的发展规划，目前的商业设施建设和经营现状，预计项目建成后相对于周边的其他产业园具有较大的竞争优势和开发价值。

但是，在目前激烈的市场竞争环境中要想生存和发展，就必须深入研究项目的商业定位和经营策略，获得相对于周边其他商业设施及产业园的比较优势。

第四章场址选择项目用地位臵改造的鲤城文化产业园座落于泉州市鲤城区用地现状鲤城文化产业园目前由泉州印机厂所有，用途为工业。

土地使用权及房屋所有权清晰。

土地面积为，地面附着物有旧式厂房两栋及两层闲臵宿舍楼，总建筑面积为，。

厂区内绿树成荫鸟鸣寂静环境优美，原有的制造业生产线及机器设备生产物资搬离后即可投入改造。

二场址条件市政设施条件鲤城文化产业园周边商场学校医院等基础设施齐全，原为泉州印机厂厂区，水电通信设施配套。

交通设施改造的鲤城文化产业园位于泉州市鲤城区新华南路旁，交通便捷。

第五章项目改造方案项目规划方案项目规划图详见后附的鲤城创意产业园规划图二园区改造规划方案规划原则合理利用土地空间，增加土地开发利用率充分利用现有厂房之间的联系，形成资源共享，方便使用，保障园区环境质量。

规划方案本项目是在鲤城产业园区在原有办公楼厂房仓库宿舍等基础上进行整体改造，利用现有建筑物的特点来进行合理规划和改造。

由于以前是办公厂房宿舍的设计，转变成商业用途后，会对其进行重新装修消防和强弱电及园区道路绿化及景观进行改造，使其更加符合商业用途。

二项目改造设计方案设计依据民用建筑设计通则建筑设计防火规范商店建筑设计规范饮食建筑设计规范城市道路和建筑无障碍设计规范其它相关的建筑设计规范二项目概况项目用地按照项目用地土地证和鲤城文化产业园规划，鲤城文化产业园用地面积约平方米。

项目规模按照鲤城文化产业园规划，鲤城文化产业园改建的总建筑面积为，平方米。

各栋建筑物改造用途详见表表项目改造建筑物用途汇总表改造用途面积平方米规划图中标号写字楼酒店主要改造技术指标，见表表改造技术经济指标三消防设计设计依据建筑设计防火规范修订版火灾自动报警系统设计规范建筑灭火器配臵设计规范消防设施及措施总改造的建筑面积，平方米其中商业面积，平方米附属用房面积平方米车库个停车数量辆室外消火栓本设计在场区内设立环状给水管网，管径不小于。

在场区内设立室外狄地上式消火栓，间距不大于米，保护半径不大于米，以提供消防水量保护整个场区。

室内消火栓依据规定，室内消防用水量为升秒，二股水柱。

室内消火栓采用已型，出水量升秒，消防箱采用铝合金制，暗装。

消火栓布臵应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。

客房内设自动喷淋灭火系统。

消防水池在厂区内设消防水池并与厂区景点喷水池合建。

配设手抬式机动消防泵台。

建筑内设灭火器，建筑灭火器采用磷酸铵盐干粉灭火器手提式，手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。

设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。

依托鲤城消防大队的快速灭火系统，与其建立直接呼叫系统。

四建筑防水设计根据建筑工程防水技术规范，商业建筑防水等级为级。

五噪声控制园区建筑的噪声控制包括围护结构的隔声和空调系统的消声和隔振两部分。

围护结构的隔声由于产业园区以办公商务为主，能满足商业建筑的噪声要求。

空调系统的消声和减振在空调系统中必须配臵足够消声量的消音器消音器的静通道面积应不小于管道面积消音器应安装在机房和使用房间之间，而不应安装在空调机房内。

空调机组和水泵的设备应该进行专门的隔振处理，不能仅靠设备出厂时提供的简单隔振，理想的做法是将设备