浏阳园中园房地产开发项目投资立项报告可研报告

浏阳工业新城启动的投资优势。

近三年来，浏阳市委市政府提出了建设工业新城助推浏阳经济进入高速时代的战略构想并大力推动。

目前，形成了工业新城投资公司长沙国家生物产业基地浏阳制造产业基地三个投资主体，永安洞阳北盛蕉溪四第部分项目总论个乡镇分片负责共同发力的开发热潮。

浏阳在对接长沙省会经济圈连通珠三角长三角的思路和实践上，达到了前所未有的高度统。

这有利于浏阳全市发展现代工业精力集中资源集中，有利于政策持续长远规划，对激活投融资企业招商引资产业集聚和城市建设都是很好的契机。

十二五‛期间园区将新增开发面积平方公里，规划人口达到万人，项目的建设进步完善了工业园区的配套，促进了商业的繁荣提高了园区人民生活的品质。

项目概况项目名称浏阳‚园中园‛暂定名项目项目建设单位概况浏阳市东玉房地产开发有限公司项目地块位臵及周边现状地块位臵项目位于长沙长沙国家生物产业基地医药科技园，东经，北纬。

西距长沙市区，黄花机场东距浏阳市区。

东起砰山屋场西南至洞阳河北至捞刀河，总规划用地面积平方公里。

其中克里小学以西范围用地面积平方公里作为近期建设范围，克里小学以东约平方公里范围作为规划生物医药园区远景发展的备用地予以控制。

第部分项目总论园区总体规划充分考虑浏阳长沙中间的区域关系，挖掘创立坚持自己的产业特色，讲求经济效益确保长久持续发展，考虑与周围环境的融合共生，提高规划的弹性，合理有效利用国土资源，建设‚生态型环保型‛园区。

地块北靠康宁路，南邻银河生化制药厂，西至健康大道，东面紧挨东风制药厂和绿之韵生物工程有限公司。

地块地势属于园区内最高点，地块内场地平整，无其他建筑杂物地块由南往北临近康宁路的位臵地块与整体地块有较大落差，最大第部分项目总论处落差将近在米左右在地块东面，最小落差在米左右在地块西北面。

项目分析优势地块方正，场地平整周边交通路网十分发达，交通便捷净地，无拆迁工作临街面开阔，适宜发展商业。

劣势地块内的高低落差增加开发成本周边配套不完善。

机会园区中心位臵，紧邻园区中央商务区随着园区日益发展地块优势日益凸显园区发展起步阶段，存在相当的市场机会。

威胁周边多为厂区，商业氛围较差周边同类型项目的建设。

第部分项目总论项目周边配套项目位于园区核心位臵，紧邻园区商贸街，配套完善，主要有通信中国移动中国联通银行中国邮政工商银行园区管委会商业家润多超市商贸街及中央大街交通开元东路及建设中的长浏高速浏醴高速大浏高速即将启动的长浏轻轨线，都在园区有连接口和站点，使园区的区位交通即将成为新的优势项目规划控制要点规划控制要点技术经济指标序号内容数据第部分项目总论土地面积地价总款元容积率总建面积商业面积楼面地价元项目现状项目于年月通过竞拍取得土地使用权，拟计划在年月投资建设项目总建筑面积约万平米，计划年开发周期，分三期开发年开发期万平米，年开发二期万平米，年开发万平米。

各项报批手续正在陆续申请报批中，基础设施已在完善中，建设方案已经形成可行性研究报告编制依据城市居住区规划设计规范长沙市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设臵规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设臵标准城市道路绿化规划及设计规范第部分项目总论高层民用建筑设计防火规范浏阳市发改局‛十二五‛规划项目单位提供的资料及数据可行性研究综合评价该项目的建设符合本市经济发展城市建设需要，对拉动浏阳工业化经济发展，城镇化建设健康稳定发展起着极大的辅助作用。

目前项目所在区域的开发氛围逐步成熟，随着浏阳融入大长沙，必定为区域经济的发展带来更广阔的空间和强大的城市发展效应，房地产市场将迎来较大的发展空间。

本项目属于长沙副市级商业配套的综合商业中心，是完善生物科技园区商业及居住配套，形成区域大发展的重要组成部分，项目的开发对于当地的发展起到积极的推动作用，本项目的开发价值也随着项目服务功能的完善以及项目功能档次的提升而得以提升仍然远远高于以前。

大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有套仅够容身的房子。

二对我国现在房地产价格合理性的分析世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是倍，为房价收入比所设定了的警戒线。

而从上图中可以清楚的看到，我国的房价收入比已经远远超过了这警戒线。

我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空臵率远超过国际警戒线。

同时，房地产过剩与短缺并存，方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空臵另方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺增长缓慢。

对于个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。

虽然房地产业的快速增长可能会使呈现出种非常繁华的景象，但神话旦破灭，后果不堪设想。

大量经济学者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是个严重的隐患，这泡沫旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。

据国家统计局网站年月日消息，年全国各地路狂涨的房价开始出现分化，在些大城市率先出现了下跌由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。

上图中的房地产开发综合景气指数，似乎也能说明我国的房地产市场正在走向低迷。

三国家宏观调控措施及效果分析房地产问题引起了国家有关部门的高度重视，早在年年底开始的新轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了些政策措施。

仅年，就出台了系列政策对房地产业进行宏观调控。

其中最引人注目的莫过于月日国务院总理温家宝在国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施即通常所称的‚国六条‛，覆盖了住房供应结构税收信贷土地廉租房和经济适用房建设等方面，这是行政手段开始调控房地产市场的开始。

此外，央行也提高了银行利率，国税局对个人将购买不足年的住房的对外销售全额征收营业税，建设部对商品房户型比例结构进行了调整，国务院设立土地督察局监管地方土地批租，外汇管理局和建设部共同发出通知限制外资进入房地产开发和经营领域，并且进步加强了土地调控。

年政府还会出台系列配套政策来进步起到稳定房价的作用，而且政策的针对性会更强些，从需求上面，如加息物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手，来降低购房需求。

从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发商土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。

由此可见，国家在房地产的宏观调控上做出了相当的努力，但是结果到底如何呢可以说是收效甚微。

虽然增幅有所放缓，但绝对值仍然在大幅增长中。

年以来，我国房地产市场出现些明显变化，交易量下降显著，房价下跌打折优惠等类似字眼也时常见诸媒体报端。

然而，国家发改委公布的月份个大中城市房屋销售价格指数为，同比上涨。

这似乎显示房价仍在上涨。

从房屋销售价格指数的新涨价因素看，年上半年，在个大中城市中有个城市的房价出现了下跌，分别是深圳重庆杭州大连广州沈阳，其中深圳下跌幅度最大，下跌。

房价上涨幅度超过新涨价因素的有个城市，分别是北京乌鲁木齐银川，其中银川上涨幅度最大，为。

为什么会出现这种现象呢主要有地方政府，房地产开发商，购房者三方面的原因。

在我国很多地方，都把房地产作为支柱产业来发展。

第，房地产业产业链长，关联度高，产业拉动能力极强，除了自身的发展，还可以带动如建材，家装等很多相关产业的发展，对的快速增长有强劲的拉动作用。

第二，房地产的活跃将大大推进本地的基础设施建设，提高土地使用价值，对地方的形象提升和招商引资都会提供有力的后备支持。

第三，在整个房地产建设交易的过程中，政府得到的土地出让金，各种税费收入绝对是个不容小觑的数字。

统计表明，在整个房地产的建设交易的过程中，政府税费收入占到了房地产价格的将近左右。

如果再加上占房地产价格的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的。

如此，房地产业给地方政府带来如此巨大的好处，难怪地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度，对房地产业的过热投资不是遏制，而是采取默许甚至是鼓励的态度。

实际上我国住房消费水平已明显提前，住房自有率，住房人均面积甚至超过了很多发达国家。

中国人对住房是有特殊情结的，而且从中国现实国情看，人多地少，人口数量继续增加，经济高速增长，城市化进程加速，家庭规模化小型化，超前消费意识形成等等因素相互作用，导致需求膨胀，而且具有相当的刚性，不随价格的上升而需求下降。

再加上境内外许多购房者并不是出于居住的需要，而完全是在投资或者说是投机的心理驱使下，在房价的高峰期蜂拥而上，导致房价进步上涨。

不断上涨的房价又使大批本来持币观望的前仆后继，出于‚羊群效应‛，大量资金源源不绝进入房地产市场。

本市房地产市场发展趋势国房地产市场自年开始升温到年达到顶峰，进入年以后，全国楼市逐渐走向低迷。

截至今年上半年，尚未走出低谷。

在这样的大环境下，作为三线城市的浏阳，其房地产市场现状怎样短期发展趋势如何目前状况对于房地产市场的未来发展有何影响为此，我们将力求多角度全方位来解读浏阳房地产市场，阐述个真实的市场现状并对短期内的发展趋势进行客观的预测。

第章浏阳经济社会发展现状及前景分析地理位臵有所局限，需把握自身的定位和发展方向浏阳作为长株潭两型社会改革实验区的次中心区，方面可以分享相关的政策优惠，另方面可以借助长株潭城市群扩大自己的影响。

但是长沙的主要交通优势是南北交通，而浏阳地处长株潭城市群的东部边缘，缺乏直接通向东部发达地区的向东主干道，影响了浏阳和我国东部发达地区的联系。

因此浏阳需要在长株潭城市群的发展大前提下，准确把握自身的定位和发展方向，不要依赖长株潭城市群内部产业的转移，而应利用中部崛起和长株潭两型社会改革实验区的名义，树立‚抢‛的意识，主动吸引外来的资金产业技术和市场。

二经济发展态势良好，但人均地均经济指标较低本世纪以来，浏阳市国内生产总值以年均的速度增长，年浏阳市国内生产总值达亿元，居长沙四县市第二位，列长株潭三个县级市首位。

但浏阳人多地广，按人均和地均指标衡量，浏阳市各项经济指标还处于