龙凤山庄房地产开发建设工程项目投资立项报告可研报告

第三章需求分析与营销策略需求分析萧县承接产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来，加大了项目区住房的刚性需求。

近年来，随着皖北经济体化的深入推进，萧县县作为徐州都市圈的卫星城市，发展优势投资价值越来越多地受到投资者的广泛认同。

另外萧县拥有得天独厚的区位交通产业人文等优势条件，发展的空间十分广阔。

而工业园区建设日益完善，食品机械加工陶瓷合成革等制造产业的集聚效应初步显现，形成了较强的投资吸引力。

此外，萧县的投资成本相对较低，投资环境日益改善。

这些都使得萧县在承接产业转移方面具有较强的优势。

随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施的不断完善，萧县将会承接越来越多的来自南方发达地区的产业转移，届时将会有更多的企业业主管理层专业技术等人员在萧县长期工作和生活。

因此，他们非常有必要在萧县购房生活，这无疑会为萧县的住宅产业带来非常好的发展机遇和需求空间。

二城乡居民经济收入的持续增长，农民进城买房已成时尚。

由于萧县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员企事业单位职工以及在萧县投资臵业的人员为主。

近年来，萧县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提高。

财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制度改革后的新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴的及时兑现。

领导阶层企业老板住房已向高档住房发展，公务员住房向平方米以上面积发展，此外，城乡居民收入增长快速，农民进城买房已成时尚。

随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的经济基础，再考虑到萧县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。

三为方便孩子进城接受教育，年轻父母投资首选城市购房。

萧县县城现有私立中学所，在校生多人，是农村学生私立学前教育余所，在校生多人，是农村学生龙城镇四关小学，在校生多人，是农村学生。

绝大多数农村学生家长准备在县城购房。

因此，萧县县城房源缺口较大。

平方平方米房源是他们的首选。

四区位优势带动了萧县房地产用地发展。

萧县县城仅距徐州公里，徐州市目前房价是萧县房价近倍，不少徐州市工薪阶层的年轻人纷纷来萧县买房，这也为萧县房地产业供了更大的发展空间。

据此估算萧县房源目前尚有套需求。

二营销策略当今的消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追求种精神的享受和自我个性的表现。

因此作为营销的重要手段就是给房子赋予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能占领市场。

价格策略在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。

好的开端往往也意味着成功的半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的步。

本项目采用低开高走的价格策略。

采用该策略有以下优势低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。

资金回笼迅速，有利于项目后期建设。

迎合了消费者买涨不买跌的心理。

根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期项目强销期销售持续期销售结案期。

具体实施策略如下销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业，基础设施建设还有待进步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。

措施如下以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者对定数量的最先期购房者采用成本价出售财购房者采用签名活动买房送物活动保证购房者不满意可退房。

二促销策略好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告人员推销营业推广公共关系现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。

广告在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。

销售准备期与初销期在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式般应选择传播面较大的媒体，如报纸广播电视等等。

广告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目的主题理念，愿特色，包装项目现场，以具有强烈视觉冲击力的包装，给客户强烈的震撼感，步入商住宅小区，就让客户从视觉感觉上认为，他已经臵身于自然田园之中。

所以说好的卖场环境能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强的销售力。

建议现场做以下内容销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理服务销售人员服装，标志性的景观等。

第四章项目区城市概况与经济水平分析项目区概况行政区划本项目法人单位位于安徽省宿州市萧县，萧县位于安徽省最北部，苏鲁豫皖四省交界处，总面积平方公里，大部分为平原，东南部为海拔米的低山矮岭。

人口万，辖镇乡个行政村。

项目建设地点二地理位臵萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河公里徐州观音机场公里连云港出海口公里，素有徐州的西大门之称。

三自然条件气候条件萧县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。

四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。

主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。

历年极端最低气温为，历年极端最高气温为，年均气温历年平均降水量为毫米，年平均无霜期天，年平均相对湿度为，年平均蒸发量为毫米，年平均日照时数为小时。

水文条件萧县位于淮河流域中游，二三级支流范围里，隶属于华北平原南部的淮北平原中部。

萧县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水资源总量为亿立方米年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。

近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。

全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于克升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。

地质地貌萧县主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介于米之间。

地形大致可分为两个单元，即东南部分布着些低山丘陵，其余为黄泛平原。

山丘谷地占总面积，平原占。

土壤为潮土类褐土类石灰土类棕壤土类砂疆黑土类，以淤土两合土沙土盐碱土土淤土为主，其中淤土平均有机质碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量值为，两合土平均有机含量碱解氮含量速效磷含量速效钾含量值为，沙土平均有机质含量碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量值为。

萧县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。

工程地质条件萧县东西有寒武奥陶系地质构成。

山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨般为米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分之。

北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达吨平方米。

地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。

项目区最大冻土深度厘米，地震烈度度。

建设用地的综合自然条件较好。

萧县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的。

本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。

浅层地下水流向与地形坡降及河流方向致，由西北向东南。

地下水位升降随季节降水量变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。

根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约米以上及米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。

粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。

粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约米处较富集。

④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深米钻至米未揭穿。

层厚不详。

除第层外，其他各层地基承载力标准值均在以上。

四交通运输条件萧县东邻江苏徐州市公里，素有徐州的西大门之称。

南接淮北公里，西距河南商丘市公里，北连山东济宁公里，县城距合肥南京济南郑州省会均为小时路程，距徐州观音机场公里，连云港出海口公里。

陇海符夹铁路纵横穿境，连霍合徐高速公路于县境内交汇，国道，省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里公里，已形成公路铁路航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。

二社会经济条件名优农产品基地众多自然地理条件优越，名优农产品基地众多。

萧县植被保存完好，工业污染程度低，具有生产加工绿色食品的自然条件。

耕地面积万公顷，农作物主要有小麦棉花大豆玉米山芋及花生芝麻等。

全县水果挂果面积万亩，主要有葡萄苹果梨黄白桃巴斗杏柿子樱桃山楂等。

孙圩子胡萝卜闫集黑皮冬瓜马井韭青韭黄圣泉萧国圣桃黄河故道水晶梨龙城石榴新庄黄牛黄口三元杂交猪丁里华英鸭等名优农产品种养基地闻名全国。

二丰富的矿产资源萧县矿产资源丰富，水电供应充足。

萧县为全国个重点产煤县之，已探明煤炭储量亿吨，现有对矿井，年产能力万吨探明石油储量亿吨，煤层气储量亿立方米，石灰岩储量亿吨铁矿石瓷石高岭土等储量可观。

萧县南北分属淮黄河水系，地下水量为亿立方米，水质优良，生产生活用水充足。

电力供应属华东电网，设施完善，境内有万伏以上变电所个，生产生活供电充足。

三雄厚的经济基础工业基础雄厚，门类齐全。

萧县工业发展历史久远，历经沧桑。

公元年，出现铸造银铜质钱币的造钱工厂北宋年间，开始出现陶瓷生产，神宗元丰年间，开始出现小煤窑，苏东坡曾作石炭歌赞之。

改革开放以来，萧县工业在调整和机制创新中快速发展，现有个县属工业企业，近万家乡镇企业，广东锦丰江苏维维山东新汶安徽省古井深圳康达尔等批国内知名企业相继来萧投资。

年全县工业总产值亿元年不变价，形成了煤炭开采农副产品加工建材造纸酿酒化工纺织机械制造等八大主导产业，有较强的协作配套能力。

经省政府批准，在连霍合徐两条高速公路交汇处设立的占地余亩的工业园区，是萧县对外开放的窗口体制改革的实验区，现已成为国内外客商投资的热土，是萧县工业发展的新亮点。

四较完善的基础设施生产生活设施完善，人居环境良好。

萧县民风淳朴，社会治安稳定，邮电通讯发达，医疗卫生环保广播电视和教育等社会事业发展迅速，旅游物流金融商贸房地产等行业全面发展，服务规模