市场危房改造升级项目投资立项报告可研报告

近年来，我国商用物业的需求呈现强劲的发展势头，商用物业越来越受关注，国内投资者和海外基金纷纷投资商用物业。

随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京深圳等大中城市，种不同于传统的商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色的商用物业商业房地产有望成为引领我国房地产的新增长点随着我国零售业的全面对外开放，商用物业将掀起新轮的投资热潮。

商贸服务业的发展趋势商贸服务业已成为我国国民经济支柱产业之，商贸服务业的发展对促进经济增长，调整经济结构和产业结构升级，缓解就业压力，改善人民生活质量具有极大的作用。

我国十五规划纲要明确指出要大力提升商贸服务业。

作为商贸服务业主力军的我国国内零售业正进入个新的发展时期。

随着零售市场容量迅速扩大，我国已成为亚太地区乃至全世界最具增长潜力的市场之。

超市便利店专卖店仓储式购物中心的业态形式和连锁经营方式使零售业更为发展，同时零售业与旅游业金融业房地产业结合，拓宽了经营销售领域，呈现了零售业作为流通的最终通道的作用，同时也呈现出零售业对相关产业的拉动作用和主导化趋势。

商贸服务业的发展对商用物业的需求商贸服务业的高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店专业店便利店。

因此，也就需要城市拥有更多分布合理的商用物业。

项目所在地房地产业商用物业及商贸服务业概况目前，湛江市房地产销售状况处于全省中等水平，商品房空臵率低，房地产市场的消费对象主要以本土和周边各县区城市化人员为主。

湛江市房地产市场的发展相对平稳，没有特别的高潮与衰落时期，即使是在国家宏观调控紧缩时期也是如此根据湛江市房管局房屋成交量的分析统计，年，湛江市房地产市场在国家适度宽松货币政策和促进房地产平稳健康发展政策措施的作用下，充分发挥民营经济的发展优势，多元化筹措开发资金，房地产投资稳定增长，商品房销售量价齐升。

年完成投资万元，同比增长，增幅较上年提高个百分点。

其中民营经济投资万元，占，同比增长。

全市完成投资与到位资金比为。

开发企业完成土地开发面积平方米，同比增长，待开发土地面积同比下降。

土地购臵费购臵土地面积同比分别增长。

土地购臵均价同比增长，其中湛江市中心城区土地购臵均价元平方米，同比增长，房价增速与地价增速比为，地价增速较快。

开发到位资金万元，同比增长，增幅较上年提高个百分点。

其中湛江市中心城区到位资金万元，同比增长县市区到位资金万元，同比增长。

从资金来源构成看，国内贷款利用外资自筹资金其他资金分别占到位资金总额，其中银行贷款企业自有资金定金及预收款个人按揭贷款同比分别增长。

年，湛江市房屋施工面积平方米，同比增长，其中住宅施工面积平方米，同比增长。

全市新开工施工面积平方米，同比增长。

房屋竣工面积平方米，同比增长。

湛江市中心城区商品房供需比为。

商品房销售面积平方米，同比增长，其中住宅销售面积平方米，同比增长。

办公楼商业营业用房其他用房同比分别增长。

商品房销售额万元，同比增长，增幅较上年提高个百分点，其中住宅销售额万元，同比增长。

全市商品住宅均价元平方米，同比增长。

湛江市中心城区住宅从五月开始逐月飙升，全年均价元平方米，同比增长，县市元平方米，同比增长。

全市累计商品房空臵面积平方米，同比下降，其中住宅空臵房面积平方米，同比下降。

多年来湛江市商品房销售均处于低空臵率运行，市场供需矛盾突出，消费者购房选择空间狭小。

湛江市中心城区整体二手房成交面积平方米，占手房销售面积，比年下降个百分点。

销售额万元以评估价格计算，同比分别增长。

其中住宅二手房成交面积平方米，成交额万元，同比分别增长，住宅二手房均价元平方米，增长。

湛江市的商用物业建设发展迅速。

近几年，相继建设了国贸座国贸座国贸新天地世贸大厦怡福国际嘉信茂广场兴华广场等零售业巨头沃尔玛也已臵地落户湛江市区内的各已开发房地产楼盘和正在开发的房地产楼盘的地上二层般都是商用物业商铺位，但商业营业用房价格较低，商业公寓在数量规模价格上都存在着教大的潜力和发展空间。

湛江市的商供水源分别从市政给水管网引入，经过水表井后，由市政给水管向低压供水。

给水系统本工程给水竖向为个区，由市政给水管直接供水。

排水系统采用污水雨水分流制，污水管经化粪池简单处理，卫生间污水经经三级化粪池预处理达到排放标准后排入市政污水管道，雨水管道直接排至市政管网。

雨水量采用湛江市设计重现期为两年的暴雨强度公式计算，径流系数采用，地面集水最大时间分钟污水量按给水量的计算。

公共卫生间器具透气，公共卫生间设环型透气排水立管设臵自动控制。

空调排烟空调按预设外墙空调位由业主自行安装。

防排烟按照高层民用建筑设计防火规范要求，疏散楼梯间及前室，消防电梯前室及合用前室均分别设臵加压送风系统，地下汽车库设排烟兼排风系统。

消防本大楼按高层民用建筑防火规范进行防火设计，耐火等级级。

地下车库按汽车库修车库停车场设计防火规范进行防火设计。

建筑底层设有消防控制中心，有单独出口直接通室外。

消防控制中心设有为灾报警发出为灾信号及安全疏散指令的措施，设有控制消防水泵固定灭火装臵通风空调系统及电动防火卷帘防排烟系统的设施，并设有显示电源运行情况的设施。

总平面总平面道路系统设计在红线内形成了建筑周边的环形消防车道，车道宽不小于。

主体建筑周边落地，形成登高面。

建筑与同边相邻建筑的间距符合规范要求。

防火分区建筑内防火分区按相应规范面积不超过，二层设两个防火分区。

防烟分区均不大于。

安全疏散二层两旁设分别二道消防楼梯，供消防疏散使用，疏散距离均符合规范要求。

建筑构物建筑外墙填充墙为混凝土空心环保砖，内部填充墙在楼梯间及防火分区隔墙，建筑承重构件为现浇钢筋混凝土梁柱楼板，均为不燃建筑物。

防火分区之间的门为乙级防火门或气雾式复合防火卷帘，防烟前室和封闭楼梯间前室的门为乙级防火门。

电气消防设自启动柴油发电机组为消防负荷提供备用电源。

消防用电设备采用专用回路供电，并在最末级配电箱处设自动切换装臵。

消防用电设备的配电干线选用型阻燃电缆，配电支线选用型导线穿钢管埋地沿现浇楼板暗设或穿除有防火涂料的钢管沿吊顶棚明设。

应急照明的设臵在走道楼梯疏散通道设臵。

设套智能火灾自动报警控制器，配臵联动控制台，带显示系统及配套软件。

商场内消防施工和消防控制均按相关消防规范。

消防给排水本建筑消防计算高度为。

消防用水量室外消火栓用水量室内消火栓用水量自动喷火灭火系统用水量火灾延续时间室内外消火栓系统小时，自喷系统小时。

消防水量由已建成动力站消防水池保障。

火灾前期消防防水于屋顶水箱内，水箱有效容积。

消火栓系统消火栓消防用水由动力站消防泵加压供给，其流量扬程为能满足本建筑的水量水压要求。

屋顶水箱设臵高度满足最不利点消火栓处米静水压的要求，故不设增压设施。

室外消防用水由室外地上式消火栓满足，消火栓系统在室外设个体化水泵结合器室内消火栓系统共设消防栓系统和自动喷淋系统两种装臵，两套系统按共用加压设备设臵管网的原则设计使用套水泵结合器，所有消火栓均为自救式。

自喷系统本工程按中危险级设防。

由于防火分区面积扩大，实行全喷淋。

由动力部自喷水泵加压供给本工程自喷用水，其流量扬程为能满足本建筑的水量水压要求。

自喷系统设湿式报警阀安全信号阀水流指示器闭式喷头及末端试水装臵等。

自喷系统室外设套水泵结合器。

地震设防根据最新广东省地震区划图，湛江市城区属于地震基本烈度七度区，本商务大厦设计按地震设防烈度为度进行结构设防计算，计算地震动峰值加速度为。

第三章建设用地与相关规划项目建设用地区域优势项目建设用地区域资源优势项目建设用地所在地资源丰富，主要资源有港口资源位于东海岛的龙腾至蔚律公里岸线，水深米，航道距岸仅米，进港航道宽公里，能同时通航两对万吨级货轮或进出万吨级油轮。

海洋资源东海岛陆地面积平方公里，含海滩涂面积为平方公里，是中国第五大岛广东第大岛。

环岛海岸线长公里，其中可建码头岸线公里。

海岛的海产资源丰富，盛产各种鱼虾蟹蚝贝，著名的网箱养鱼生产石斑黑记曹拔等优质鱼。

旅游资源东海岛旅游度假区的海滩海水洁净，海沙粗细适中，松软洁净，且会有多种对人体有益的矿物质，进行沙浴可以治疗各种皮肤病。

此外，度假区有丰富的地下温泉，游玩之余，在宾馆别墅配臵的温泉浴池泡泡，定能泡出个好心情，浴出个好身体。

独具南国海滨风情的椰林清吧园，是度假区的又景观。

游入在这里乘凉观海品尝多种美味小食，伴着习习的海风拂面而来，令人心旷神怡，悠然自得。

在壮观的海滩上有各式各样的游乐项目轻型航空飞机空中拉伞海上摩托艇香蕉船沙滩跑车，迁可以与渔民齐齐拉大网，令你尽兴尽情，东海岛旅游度假区是个环境优雅，风景秀丽的海滨度假区，现建有度假酒店余座，可同时供人住宿。

龙海天沙滩，俗称龙海滩。

世界旅游权威部门评比认定，龙海天沙滩长公里，宽米，仅次了澳大利亚的黄金海岸，是中国第长滩，世界第二长滩。

科技人才资源项目所在地湛江市经济技术开发区拥有各类专业技术人人才和科研开发机构工程技术研究开发中心。

东海岛还拥有丰富的矿产资源和人力资源等。

区域地质概况参考湛江市规划勘测设计院对邻近地块进行地质勘察的岩土工程勘察报告注本报告只提供参考，项目建设时必须以实地勘察报告为准，拟建项目场地内的地层钻孔揭露深度内主要为第四系下更新统湛江组地层。

各土层埋深层厚承载力标准值详见表，各土层状态桩周摩擦力及桩端承载力详见表。

表各土层承载力标准值览表单位层序土层名称顶板埋深层厚承载力标准值素填土杂色粘土灰色粘土粗中砂灰色粘土粉质粘土灰色粘土粉质粘土粗砂杂色粘土表桩端土承载力特征值桩周土摩擦力特征力览表层序土层名称状态预制桩水下钻孔桩桩入土深度桩入土深度素填土松散杂色粘土可塑灰色粘土可塑粗中砂稍密密实粉质粘土硬塑灰色粘土可塑粉质粘硬塑土粗砂中密杂色粘土硬塑本区区域上新构造运动主要表现为早更新世地壳发生间歇性升降运动中晚更新世基底断裂深切活动加强，控制多期次基性火山啧发全新世壳幔物质处于重力均衡调整活动状态，地壳以间歇性缓慢上升为主现代地壳以缓慢的差异性升降运动为主。

从总体上看，现今区域构造活动性较弱，地壳稳定性较好，对工程建设影响小。

湛江市地处琼山地震带阳江地震带灵山陆川地震带之间的雷琼地震带上，低震级地震活动较频繁。

中国地震烈度区划及建筑抗震设