1、率，绿化率。目前在售所剩房源已经不多，高层精装户型，面积，均价元左右，共层，两梯四户高层毛坯户型面积，均价元，共层，梯两户梯四户精装样板房现已对外开放。次性付款折，按揭首付以上折。户型比较多，从十几种，主力户型两房和三房。市场调研小结从地块所处的区域楼盘分析，目前该区域各板块楼盘差异较大。目前已开发楼盘多为刚性或者改善性需求由于淮南本身对外来人口的吸引力比较弱，所以外地投资性需求的融入不像其他城市那样明显。通过周边楼盘分析看，淮南城东目前住宅的没有大盘名盘，甚至整个淮南市都没有著名的开发商。短期内城东周边楼盘扎堆效应很难形成，此状况给我们提供了机会。从目前新区现有楼盘的物业形态看，以多层小高层占多数，而洋房别墅高端市场除了山南新区有部分之外，其他各区都不见踪影。地块目前现状虽周边环境比较。

2、途汽车站田家庵区国庆路。公交淮南市现有市内公共交通营运车辆近辆，公交线路近条，其中余辆城市公交车属于淮南中北巴士股份有限公司营运，另外余辆城市中巴车属于个体营运。公交车营运时间般从到，路路等夜间线路营运时间到以后。无人售票公交的路线后均加注，普通公交投币元，空调公交月关闭空调投币元，其他月份空调开放投币元。的士淮南市现有出租车余辆，最常见的是起亚桑塔纳捷达奇瑞等。出租车起步价元，超过公里后，桑塔纳捷达奇瑞等每公里元，每天晚上点到次日点是夜行时间，起步价元，超过公里后，桑塔纳等车型元，租车期间的等候费过桥过路费等都由乘客承担,等候时间为分钟。航空合肥骆岗国际机场淮南候机楼运营，淮南与合肥骆岗国际机场之间也将采取开空港快线的方式，为当地旅客提供购票班车接送异地值机等站式服务。距离合肥新桥国际。

3、平米。主力户型两房，三房。宏大香榭华都开发商安徽天德源置业有限公司淮南市国庆中路与田大路交汇处西电话周边配套学校田七小中商场大润发百大邮局中国邮政银行交行中行等幼儿园小区自建幼儿园医院朝阳医院其它无项目占地亩，总建筑面积万平米，容积率，绿化率。目前在售高层，多套房源，面积有和三种户型均价元层，两梯四户。近期在售多层楼，面积是，均价元。目前在售多层，面积在左右，均价元，所剩房源不多小高层面积在，均价元。次性付款折，商贷折，公积金没有折扣。目前凡买小高层面积是的，目前有买房送万元的车的优惠活动。主力户型三房，。铂蓝美地开发商淮南白蓝房地产开发有限公司淮南市国庆东路与水厂路交汇处西米电话周边配套学校二十三中商场无邮局无银行农行建行幼儿园小区自建幼儿园医院眼科医院项目占地亩，总建筑面积万平米，容。

4、蚌埠南站南端引出，向南跨京沪高速铁路后转向西至东芦山隧道，经马庄秦庄上跨省道京台高速公路合徐段县道和既有水蚌线后进入淮南市境内。京福快速通道合淮蚌客运专线年月份开工以来进展顺利，现在淮南境内座特大桥九龙岗特大桥和高塘湖特大桥正在施工。它不仅具有高铁作用还兼淮南蚌埠合肥三城城际铁路的作用，因此在京福通道里先行高标准建设。年淮南将有两条高速铁路穿城而过。淮南将迅速融入到国家高速铁路网四纵四横的框架中。公路淮南公路路况良好，合淮高速阜淮高速淮蚌高速等高速公路穿过淮南，滁新高速加速推进。国道省道四通八达。现已形成以洞山东路等干道为核心的公路交通网络。淮南长途新客运站是国家级客运站，省际省内的班线达到条，省际的班线多为每天发车班，省内的班线从每天发车班到十七班不等。市内乘坐公共汽车，就可到达淮南长。

5、占据淮南市房地产龙头位置。由于八公山潘集以及大通区房价徘徊在元平方米以下，导致整个淮南市的住房价格始终在元上下徘徊。就本项目缩在田家庵区的区域位置而言，虽然已经偏离主城区，但毕竟是在主城区范围以内，所以有支撑房价的地段基础存在。周边楼盘情况上品印象开发商安徽华辰置业公司淮南市田家庵区国庆西路工贸学院对面电话周边配套学校龙湖中学工贸技术学院医学技术学院商场四海商厦商之都华联万佳苏果红府邮局无银行中行徽行幼儿园田五幼医院淮南职大附属医院其它东苑菜场江陈菜场项目总占地约亩，总建面约万平米，容积率仅为。小区共分为个组团共栋建筑，目占地万平米，总建筑面积万平米，容积率，绿化率。金湾香都目前在售多层和小高层两种物业类型，面积为平米，前期推出的产品仅余少量。多层在售均价约元平米，景观小高层在售均价约元。

6、差，但国庆东路本身就是城市主干道之，加之又是通向蚌埠和城市高速北出口的唯通道，周边配套相对还算齐全，还是给我们带来了定的契机。从目前该项目的地理资源来看，打造高端产品洋房高层空中别墅以产品及品质突出项目的唯性，我们可预计此项目在未来年的高档住宅可与区别于淮南的山南新区高档住宅成为城市高品位住宅的另极。五地块分析优势分析地理优势。仅靠淮南经济开发区，工业园区较多，上班人员较多，相对以后购房有定的客流量。品牌优势。淮南市房地产项目本土开发商较多，完善的物业管理也不是很多。二劣势分析淮南市外来人口较少，相比无锡减少了部分对外地人的需求量。跟周边成熟的楼盘小区相比有定的竞争压力。地理位置与现在周边销售的楼盘相比有点偏远市区。淮南市整个城市房价并不高，期望高额利润成为种空中楼阁。三机遇分析地块周边。

7、机场仅需分钟可达。肥都市圈按照规划，合肥都市圈将形成小时通勤圈和生活圈，核心圈层实施公交化发展策略。同时，合肥都市圈将率先在全省实现基本养老保险区域统筹，推进五市间社保制度协调配合和社保关系无缝转移接续。合肥都市圈基本圈层半径为公里，到年，合肥市将成为华东第六大城市。第二部分项目概况项目位置该项目位于淮南市田家庵区国庆东路号，东部紧邻大通区。田家庵区是淮南市的主城区，淮南几乎的金融商业教育等行政资源集中在田家庵区。就项目本身的地理位置而言，向东为开发区大通，向西米是大润发超市。淮南市，是个呈东西走向的城市，国庆东路是连接淮南主城区的主要干道之。车流量，人流量较大。二项目现状项目现阶段为厂区，部分已经拆迁。整个奔牛机械厂占地亩。项目东南侧为淮南联合大学东校区，约占地亩，以及栋原厂区宿舍楼为。

8、于稳定或持续上升的中高收入群体项目主要针对城市东部，以产品品质的突出可以形成区域集聚效应心态开放，追求品质和生活质量，具备投资眼光目标客户行政事业单位公务员存在改善投资需求的富裕个体私营企业主矿业电力制药等行业的富裕工薪阶层第三部分项目规划方案初步规划方案初步规划方案洋房和高层空中别墅相结合高档花园住宅小区规划指标用地面积约平方含联大东校区及留守处地块建筑面积约平方花园洋房约平方高层住宅约平方商业用房约平方物业及配套约平方地下室及车位约平方容积率车位约个第四部分项目投资分析项目投资估算序号成本科目单价元洋房面积平方高层面积平方商铺平方车位个平方总成本万元元前期费用政府行政收费勘查设计费前期工程费综合管理服务费主体建安工程费用土建工程费安装工程费主体装修费用安装专业分包工程费基础工程费室外。

9、原华联机械厂留守处。与联合大学以及职工宿舍楼的相关搬迁工作已经初步达成共识。只要项目开始，搬迁工作即将顺利进行。三项目经济技术指标地块奔牛机械厂地块土地面积平方米不含联合大学校区及留守处用地性质住宅用地综合用地容积率建筑限高米建筑密度住宅用地小于，综合用地小于绿地率住宅用地大于，综合用地大于地价万亩获取方式合作开发，毛地协议出让四项目价值判断淮南房地产市场小析年月日淮南市房产入网项目个可售总面积入网总面积万万住宅可售面积住宅入网总面积万万可售总套数入网总套数套套住宅可售套数住宅入网总套数套套当日交易情况商品房成交套成交面积成交均价元住宅类成交套数套住宅成交面积成交均价元非住宅类成交套数套非住宅成交面积成交均价元。淮南商品房价分布极不平均，在山南新区开发以前，田家庵区作为淮南市的主城区，直。

10、以下从购买力地域消费观念范围分析定位目标客户。目标客户定位推导目标客户群的拉升从整个淮南城市来看，这个城市有着相较其他城市更严重的贫富差。普通工薪的收入目前都不超过元月。而富裕阶层，从淮南城市道路上行驶的汽车就能看出，整个城市好车豪车并不少。针对这部分富裕群体，我们所需要做的工作就是对目标客户群的品味拉伸，培养其住洋房的消费概念。通过对高收入高素质人群的聚集，形成产品在淮南市的优势地位。项目形象档次定位项目档次定位是中高档高质素的精品高档社区主要做洋房空中别墅，即在产品形象品质上走中高端路线，即在能够体现项目形象品质的地方做足功夫，通过提供高性价比的产品促进销售另外，通过花园洋房的高品质与新区内其它项目的差异化产品优势，聚集高质素的人群，最终形成淮南的精品高档社区购买力客户地域消费观念处。

11、及环境工程费用室外管网工程费用园建绿化环境工程公共配套工程费用社区配套及服务用房人防地下室工程地下室工程运动设施交通设施环卫设施开发间接费合计二项目经济性指标序号项目单位合计洋房高层社区商业地下车位销售收入万元销售面积个销售均价元,万个减销售成本万元减土地出让金万元营业税金及附加万元应交土地增值税万元销售利润万元减期间费用万元营销费用万元管理费用万元财务费用万元营业利润万元营业外收入万元营业外支出万元利润总额万元减所得税万元净利润万元减弥补股权溢价万元实际净利润万元项目指标销售毛利率销售净利率第五部分结论及建议通过年多来对淮南市房地产市场的跟踪和调查，总结了大量的信息。该城市属于三四线城市，受国家宏观调控限购令的影响比较小。由于整个城市的产业结构比较单，围绕着煤及延伸产业成为淮南市的主导。

12、的楼盘主力销售的普通住宅，多层和小高层，只有少数的洋房和联排别墅，独栋别墅暂时没有，目前淮南市只有山南新区有高端别墅，我们地块可以利用这点在经济开发区打开首家由高端洋房销售的开发商。四风险分析目前淮南市在大力开发山南新区，政府规划把山南建设成为个新城区，建设道路根据南部新城区地形特点水系的分布系统采用方格网布局，局部有所变化，形成八纵六横路网骨架。其水系绿化将纵贯整个南部新城区，城区与舜耕山及周围自然环境融为体。市政府也将搬到山南新区，包括以后的地铁，轻轨都在山南设立站台。淮师附小淮南二中安徽理工大学以后都将搬至山南新区。而水厂路附近以后的发展规划就是完善经济开发区，周边以后厂房会较多，也有定的污染系数。通过了解，目前淮南人绝大部分的购房首选都是去山南新区。六项目定位分析目标客户定位分析。

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