冀教版语文五下《记金华的双龙洞》ppt课件2

随着土地资源的日益稀缺，和房地产开发重回二线城市的战略转变，合肥都具有良好的投资价值。

项目的获取和开发具有可行性。

从市场环境看据统计，合肥市每年的房地产开发量和销售量均超过万平方米，市场总体需求旺盛，随着合肥市城市框架的拉开，城市的集聚能力进步加强，每年新增人口余万，为合肥房地产市场的发展提供了需求保障，市场泡沫成份较少，般住宅项目的开发风险较小。

因此，房产项目的开发风险可控，具有可行性。

从规划指标看高层住宅作为合肥房地产市场的主流物业类型，市场已无抗性。

但的容积率虽然要牺牲小区环境和品质的营造，但可以带来更多的项目收益。

项目住宅产品走中端路线，以“短平快”为主要操盘思路，确保项目资金的合理使用和快速流动。

从投资收益看方案当土地价格为万元亩的情况下，项目税后利润为万元，利润率为，项目投资收益般。

在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位的情况下，至项目开盘前的资金缺口约为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。

方案二当土地价格为万元亩的情况下，项目税后利润为万元，利润率为，项目投资收益较好，财务上具备可行性，在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位情况下，至项目开盘前的资金缺口为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。

建议目前该土地转让价格约为万元亩左右，根据调查，项目周边各类配套成熟，该区域为城西主要的个居住区，且地铁号线出口就位于项目道路侧，目前的市场估值可达到该价格水平，转让价格比较符合市场行情。

但由于该项目为转让，而非采用招拍挂形式获取，因此，争取在该价格基础上能够再优惠，降低开发风险，提高项目收益。

主要结论及建议结论投资环境方面合肥作为中部地区的大型省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。

随着土地资源的日益稀缺，和房地产开发重回二线城市的战略转变，合肥都具有良好的投资价值。

项目的获取和开发具有可行性。

市场环境方面据统计，合肥市每年的房地产开发量和销售量均超过万平方米，市场总体需求旺盛，随着合肥市城市框架的拉开，城市的集聚能力进步加强，每年新增人口余万，为合肥房地产市场的发展提供了需求保障，市场泡沫成份较少，般住宅项目的开发风险较小。

因此，房产项目的开发风险可控，具有可行性。

规划指标方面高层住宅作为合肥房地产市场的主流物业类型，市场已无抗性。

项目的容积率虽然要牺牲些小区环境和品质，但可以带来更多的项目收益。

项目住宅产品走中端路线，以“短平快”为主要操盘思路，确保项目资金的合理使用和快速流动。

投资收益方面方案当土地价格为万元亩的情况下，项目税后利润为万元，利润率为，项目投资收益般。

在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位的情况下，至项目开盘前的资金缺口约为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。

方案二当土地价格为万元亩的情况下，项目税后利润为万元，利润率为，项目投资收益较好，财务上具备可行性，在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位情况下，至项目开盘前的资金缺口为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。

建议目前该土地转让价格约为万元亩左右，根据调查，项目周边各类配套成熟，该区域为城西主要的个居住区，且地铁号线出口就位于项目道路侧，目前的市场估值可达到该价格水平，转让价格比较符合市场行情。

但由于该项目为转让，而非采用招拍挂形式获取，因此，争取在该价格基础上能够再优惠，降低开发风险，提高项目收益。

二项目分析土地市场分析年至年全市土地市场情况根据合肥国土统计数据显示，年合肥土地市场以拍卖挂牌形式成功出让土地宗，出让总面积亩，成交总金额为约合亿元。

年全年成功出让土地宗，出让面积亩，成交总金额约合为亿元。

年合肥卖地总收入同比上年亿元上涨亿元，涨幅达到。

随着土地市场的持续回暖，截至年月底合肥共计出让宗，成交面积达到亩，成交金额约为亿元。

高新区地块则拍出蛇年最高单价，英泰房产以万元亩的价格拿下该地块，楼面价高达元平米，溢价率为。

特别是月日，合肥土地市场上演开年以来土地市场最大争夺战，共亩块土地出让，其中庐阳区号宗地与合肥政务区地块受到多家大型开发商关注，参与竞拍的企业达到家。

合肥庐阳区号宗地最终由融侨集团以万亩竞得，该地块为亩商住地，总价亿，地面价元平，楼面价元平，溢价率高达。

政务区地块最终由文集团安徽瑞泰置业以万亩价格成功摘得，该地块为政务亩居住用地，总价亿，地面价元平，楼面价元平，溢价率高达。

年开年以来合肥土地市场持续升温，月和月的土地拍卖大会各大开发商踊跃拿地，纷纷上演土地争夺战，近期几次土地拍卖，地块溢价率均超以上，土地市场的火爆将促使市场急剧升温，未来合肥土地价格将迎来新高。

项目区域土地市场情况年项目周边区域土地出让览表月份地块编号土地座落面积亩规划用途容积率成交价万元亩成交总价万元受让人年月蜀山产业园振兴路与井岗路交口西南侧居住安徽大富房地产开发有限公司与安徽富广投资有限公司联合竞买年月蜀山区长江西路与潜山路交口西北角商业居住安徽骏誉投资置业有限公司从项目周边土地成交结果看，三年内项目周边成交土地资源稀少，仅仅出让成交宗地块。

其中今年月成功出让的地块因地理位置靠近政务区，成交价格达到万元亩，不作为本项目土地参考价格。

年月出让的地块位于本项目区域内，中海原山项目西侧，成交价格达到万元亩，地面价元，楼面价元。

该地块位于井岗路与振兴路，并未临长江西路主干道。

本项目地块位置优于地块，未来合肥地铁号线湖光路站位于项目道路侧，预计本项目地块价格可达到万元亩左右。

市场供需分析全市供应分析据当地房产管理局数据截至年月中旬，合肥商品房可售套数为套，可售面积为万。

其中住宅套数可售为套，住宅面积可售面积为万。

年至年共计成功出让成交约合亩，按照平均商住比，平均容积率计算，未来三年内商品房市场新增供应量为万，住宅约为万。

按以上两项数据统计，未来三年市场供应商品房总量约为万，住宅供应总量约为万，年均市场住宅商品房供应量约为万。

全市需求分析年商品房销售情况年年年住宅销售面积万万万商品房空置面积万万万住宅空置面积万万据统计，年住宅商品房销售达到近万，年约为万年约为万，年商品住宅年均去化率约在万。

由此可见，未来三年合肥市由新增土地和市场存量带来的住宅供应量约为万，年均市场住宅供应量约为万，年均市场住宅需求约在万平方米。

从市场供给与需求两方面看，合肥为本项目土地参考价格。

年月出让的地块位于本项目区域内，中海原山项目西侧，成交价格达到万元亩，地面价元，楼面价元。

该地块位于井岗路与振兴路，并未临长江西路主干道。

本项目地块位置优于地块，未来合肥地铁号线湖光路站位于项目道路侧，预计本项目地块价格可达到万元亩左右。

市场供需分析全市供应分析据当地房产管理局数据截至年月中旬，合肥商品房可售套数为套，可售面积为万。

其中住宅套数可售为套，住宅面积可售面积为万。

年至年共计成功出让成交约合亩，按照平均商住比，平均容积率计算，未来三年内商品房市场新增供应量为万，住宅约为万。

按以上两项数据统计，未来三年市场供应商品房总量约为万，住宅供应总量约为万，年均市场住宅商品房供应量约为万。

全市需求分析年商品房销售情况年年年住宅销售面积万万万商品房空置面积万万万住宅空置面积万万据统计，年住宅商品房销售达到近万，年约为万年约为万，年商品住宅年均去化率约在万。

由此可见，未来三年合肥市由新增土地和市场存量带来的住宅供应量约为万，年均市场住宅供应量约为万，年均市场住宅需求约在万平方米。

从市场供给与需求两方面看，合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面