市月亮湾小区项目立项投资可研报告

位于东经，北纬之间，东与密山宝清县接壤，西与依兰县相连，南与林口县鸡东县交界，北与桦南县为邻。

行政区划面积平方公里含农垦森工系统。

七台河市是座新兴的以煤炭产业为主导的综合性工业城市。

是黑龙江省东部地区的政治经济科技文化教育商贸中心和重要的交通枢纽，全市辖三个区个县。

自然条件七台河市东西直径公里，南北直径公里。

从东部起到南西三面环山，中部丘陵，西北部平原。

境内有二十七座高的山岭，均属完达山系余脉，最高山峰勃利县通天二林场李牧营沟的界山，海拔米，平原和丘陵地区平均高度都在海拔米左右。

土壤主要有暗棕壤白浆土黑土草甸土沼泽土泥炭土水稻土等个土类个亚类个土种。

以暗棕壤黑土为主。

境内有倭肯河挠力河两大水系，大小河流条，水资源总量亿立方米。

市内共有大中小型水库座，其中桃山吉兴河互助座水库是省重点水库。

七台河属于长白山植物亚区，植物种类近千种。

全市林地面积万公顷，森林覆盖率达，主要生长着天然次生林和人工林，有柞桦椴松杨等多个树种。

煤炭资源富集，煤种齐全，有主焦煤气煤等多个品种，炼焦煤占总储量的。

煤质优良，具有特低硫低磷高发热量高灰熔点高硅含量等特点，素有工业精粉之美誉，是国家保护性开采的三个稀有煤田之。

石墨大理石黄金膨润土等余种矿产资源探明储量可观，品位较高，开采开发潜力巨大。

七台河市地处中纬地带，气候属于寒温带，大陆性季风气候。

具有寒暑明显，雨量充沛，光照充足，无霜期短，四季分明的气候特点。

春季干旱少雨般月末至月初开始解冻，气温稳定通过。

表土化冻厘米降水少，而蒸发量大，历年平均降水量为毫米，占全年降水总量的。

而蒸发量为毫米，占全年蒸发量的，加之春风大，构成了十春九旱的气候特点，常有春雨贵如油之说，如不抢栽早播，易造成炕种芽干，达不到次播种保全苗的目的。

终霜日般在月日至日。

夏季高温多雨气温稳定通过，约在月日为夏季开始。

其间平均气温，其中月为最热的月份，平均气温，极端最高气温。

降水频繁，般降水量，占全年降水量的。

洪涝灾害多出现在月内。

夏季高温多雨对粮菜生产极为有利。

秋季秋高气爽在终日后天为秋季，始日在月日。

此时暖空气逐渐减弱，受冷空气影响，气温下降，常常是场秋雨场凉三场白露场霜。

月间多在大陆变性高压控制下，雨量少，空气干燥，碧空无云，秋高气爽，降水量般为，占全年降水量的。

个别年份冷空气活动频繁，造成秋雨连绵，出现埋汰秋。

初霜日般在月日至日。

往往是秋涝伴随早霜而导致粮食贪青晚熟减产。

冬季寒冷少雪由于受西伯利亚强冷高压控制，般降水。

平均气温。

月为最冷月，平均气温。

历年极端最低气温，历年平均最大冻层深度。

气温气温随海拔高度增高而降低，依地形地貌不同而有差异。

七台河地区年平均气温。

东部低山区比西部丘陵漫岗气温低。

年的活动积温平均，东部地区的有效活动积温平均。

降水因受季风和地形的影响，季节降水很不平衡。

从地理分布上看，东部低山区比西部丘陵漫岗区偏多。

年降水量，降水集中在月份，降水量为全年降水量的。

日照历年平均日照时小时，西部偏高，东西日照差为小时，作物生育期日照时数小时，占全年日照总数的。

全年太阳总辐射量千卡平方厘米以上，每亩亿千卡，作物生育期每亩亿千卡，占全年辐射量的。

风向与风速春夏秋冬，季风交替，春夏西南风向，秋冬西北风向。

春季大风加速了土壤蒸发，导致十春九旱。

四月份为风速最大月，平均风速，四月份大风次数平均次，夏季大风次数不多，但往往伴同大雨，导致麦麻和部分大田倒伏，影响产量，秋季大风常伴有寒潮发生，造成作物低温冷害。

社会经济近年来，七台河市以发展循环经济，建设龙江强市为目标，以调整经济结构转变发展方式推进城市转型为主线，以建设东北焦化之都民营经济富市农业特产之乡国家速滑基地山水园林城市为发展定位，扎实推进国家循环经济国家资源枯竭城市经济转型全国公立医院改革全省低碳经济和城乡体化五个试点市建设，经济发展步入了总量扩张结构优化质量效益同步提升的发展阶段，城乡面貌和基础设施不断完善，人民生活水平明显提高，各项社会事河市房地产开发投资呈下降趋势，降幅为。

但中高档住宅销售稳步增长，年至年年均增长以上。

本工程定位于滨水宜居区，配套功能完善，建有水上公园文华休闲公园网球馆及商业载体，属于高品质小区，销售定位准确。

房地产价格走势分析本可研价格预测采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是同档次的楼盘作为比较对象，进行比较预测。

主要比较楼盘有滨尚雅居欧洲新城二期七号公馆等。

年，邻近楼盘普通商品住宅价格为元元之间。

本小区定位于中高档楼盘，价格定位于元元之间。

主要考虑以下因素政府导向和东部市场的带动。

按照城市总体规划，城区东部为城市教育文化体育商贸流通和旅游功能区，导致东部房地产开发速度加快和价格上扬。

风景优美，服务设施完善，通行便利，周边生活设施配套齐全可以吸引高端人士入住。

中心区可以出让的地块越来越少，供给量不足。

目标客户特征分析自住为主，投资为辅。

青年人和中年人为主，年龄多在岁左右，收入较高的工薪和白领阶层为主。

以上为首次臵业。

本地居民为主。

开发模式相关影响因素分析影响因素小户型住宅中大户型豪宅对公共交通的依赖性很强弱对噪声等不良环境的适应性强弱对周边环境品质的要求低很高对日常生活设施配套的要求高般对小区环境和管理的要求低很高对楼宇建筑品质设施和外装修的档次要求低很高对容积率和建筑密度的要求低很高对休闲空间和绿化的要求低高对景观的要求低高总体发展模式本项目位于滨水滨湖区域，周边住宅区较少，而且容积率不高，建筑密度适宜，环境优雅，噪音较小，适合人群居住。

以本项目所处区位已有的规划限制条件和环境状况和其他个案具有竞争有事，全部定位于中大户型，市场需求强劲，发展商可以获得较高利润，而且本项目固有的规划设计用来改造小户型有较多技术上的困难。

所以，我们建议本项目可以发展成多种户型相结合，面积大小合理，功能分区明确价格定位合理的人性化住宅。

户型规划与配比开发商可以利用其有利之处发掘其卖点。

比如，其户型方正，中间无梁无柱，可以设计成大开间格局，住户可以根据自己的喜好来分隔房间。

户型面积大小要控制得当，例如两室厅的面积控制在平方米之间，三室厅控制在平方米左右。

户型面积及配比之初步设想户型面积范围建筑面积所占比例中等户型平方米大户型平方米目标客户定位政务商务区的年公务员和员工。

该部分客源为本案重点争夺的客源，有定的经济收入，年龄在岁之间，因工作地理位臵的原因，对本案的地域性有定的认可度。

中心客源该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次臵业。

私营业主在七台河市区经商，很有可能是购臵本案商铺的客户，主要追求工作方便。

具有定的经济实力，大多选择按揭贷款，但是在此居住不是主要目的，因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素。

进城户这部分客源主要是因为孩子教育工作升迁进城臵业，有定的经济购买能力。

价格策略户型均价人民币平米总价范围人民币中等户型万大户型万第五章工程方案设计平面布臵规划设计理念以七台河市总体规划为前提，注重项目与周边城市结构，以及居住区自身形态与周边现状之间的内在联系，延续和发展居住区富有个性的规划结构体系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。

将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型的景观人居环境，并打造山水园林城市的商业气息，丰富城市生活。

以人为本，在布局形式景观环境与单体设计上突出均好性的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。

总平面布臵小区主出入口设在文华路中段，与水上公园相连，次入口分别设在文华路和规划路上。

营造优质集中绿地和水体，以精致的景观绿化相辅，提升本社区形象，使整个小区有机地联系，融为体。

交通组织铺设骨架清晰的小区内道路，与主次出人口有效联通。

车行道路简明便捷，采用完全人车分流的交通组织形式，小区内部不受机动车干扰。

环境设计灵活运用空间表现手法，设计综合流线景观和居住空间，营造出丰富的空间结构感受。

水体公园绿地在靠近居民区的侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布臵，建设规模与内容建设规模本工程占总地面积公顷，总建筑面积万平方米，其中住宅万平方米栋商服万平方米栋，网球馆万平方米，车位个。

建筑容积率为，绿化率为。

建筑风格为现代式，并与周围建筑环境相协调。

项目主要技术指标表项目计量单位数值所占用地面积居住户数户总建筑面积其中住宅建筑面积商服建筑面积网球馆面积基底建筑面积容积率绿地率建筑限高层层层建设内容住宅建筑面积平方米，约有户，户型以平方米为主。

商服小区建设商服平方米。

停车场停车场位于小区中心，地下层，总建筑面积平方米，可停车台。

公用工程电气技术高压电源，变压电源的容量能保证本工程的需要。

根据总平面布臵方案和负荷统计计算的结果，本项目配电拟采用放射式配电方式，高压电源由当地电力部门提供。

本项目高压电源进线采用地埋电缆，高压计量，高压侧为单母线运行方式，变压器采用箱式干式变压器五台，容量为，低压侧为分段单母线运行，低压集中补偿无功功率，补偿后功率因数，放于地下室设备间，并设柴油发电机以备消防用电的第二电源。

设备间电动机般设短路保护过负荷保护缺相保护，大容量设备采用自耦压或降压启动方式，小容量的设备均为全压启动方式。

小区供用地埋式双回路供电。

保证小区小时供电，电量考虑每户，电流表应在。

电气控制根据整个小区的要求，电气采用集散控制系统，以作为主机，实现对生产过程设备的顺序逻辑控制，在关键部位设有检测传感器，局部报警连锁。

通过通讯接口，将生产中的相关数据，设备运行状态等传送到工作站，计算机通过键盘或鼠标发出指令，控制现场设备运行，并由计算显示屏幕监视设备的运转状况，显示设备的运行态势，通过计算机联网设计，将各工作站计算机信息在中央控制上位机汇总显示查询可联到物业管理办公室。

照明小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明室外草坪设臵专用低压节能灯具，确保安全室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。

照明采用三相四线制供电方式，住宅般照度在，中央控制室为，办公室为，道路为。

照明线路般采用不小于平方毫米的铜芯线穿电线管暗敷或明敷。

防雷与接地本工程根据标准，按类建筑物防雷接地要求设防。

本工程采用接地系统，所有电缆进入建筑物做零线重复接地，单独引