极的社会意义。研究工作的范围本可行性研究报告主要对以下几方面进行论述项目建设的必要性和可行性项目区改造的需求分析和规模确定项目建设的资源环境社会和实施配套条件对建设内容进行规划设计，确定建设方案，完善项目区配套设施规划规划项目的消防建筑节能及环境保护确定项目组织形式资金管理形式及实施进度计划编制项目投资估算，确定资金筹措方式和资金使用计划项目经济效益和社会效益分析项目概况拟建地点拟建地点位于新疆五家渠市蔡家湖镇规划范围的中西部，位于西环路团结路胜利路西外环路所包围的地块。建设规模与目标建设规模规划建设用地面积平方米，计划拆除现状平方米的砖房建筑，回迁安臵总户数户人。规划新建总建筑面积平方米，其中住宅平方米，套其中保障性住房套。建设目标将项目区内砖木和土木结构建筑全部拆除，按照规划将其改造成功能分区合理各类公共设施齐全生活便利休闲时尚文明和谐的居住生活区，彻底改善当地居民的生活条件，顺利实现城镇居住人口住房条件的改善，实现城镇景观和社会功能的提升，达到人与自然和谐相处的目的。主要建设条件国家保障性住房建设已获得许多成功经验。目前为改善低收入人群的住房问题，平抑房价快速上涨所带来的社会问题，国家在全国掀起了保障性住房建设的热潮，全国各地都在进行保障性住房建设并且均取得了良好的效果。为了改善低保户低收入群体和住房困难群众的居住条件，按照师市的统部署，年进行了大规模的保障性住房建设项目，已经具备了丰富的建设管理经验。居住群众对新住房的热切盼望。城镇低收入人群长期生活在恶劣的环境中，随着吃穿问题的解决，对改变自身的生活环境有着强烈的愿望。群众对对城镇保障性住房持支持态度，热切盼望，为项目顺利进行提供了较好的基础。兵团与国家目前将保障性住房建设列为改善民生的项重要工作，也将保障性住房建设纳入政府年度目标考核中，积极筹措资金按时完成计划目标。团场保障性住房建设，使保障性住房建设项目得以顺利启动的前提条件。项目投入总资金及效益情况润邦凯旋城居住小区项目计划在年内投入总资金万元，实现对蔡家湖镇镇区西侧区域的建设，将现有建筑拆除后就地重建，新增建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米，住宅套其中保障性住房套，新增住宅小区使得镇区居民全部住进安全舒适的楼房，小区内公共服务和生活设施配套齐全，人民生活和谐安详。主要技术经济指标居住用地经济技术指标规划建设用地面积规划总建筑面积其中多层住宅建筑面积规划公共建筑面积容积率建筑密度绿化率规划居住户数户规划人数人停车位个日照间距系数地块用地经济技术指标规划建设用地面积规划总建筑面积其中多层住宅建筑面积规划公共建筑面积容积率建筑密度绿化率规划居住户数户规划人数人停车位个日照间距系数地块用地经济技术指标规划建设用地面积规划总建筑面积其中多层住宅建筑面积规划公共建筑面积容积率建筑密度绿化率规划居住户数户规划人数人停车位个日照间距系数第二章建设的必要性和可行性项目建设背景随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，房地产业成为国民经济的支柱产业，居民住房条件总体上有了较大改善。但随着我国城镇化速度的加快，有部分城镇低收入家庭由于经济困难，无法在大项支出上有所提高，特别是些城镇的居住区房屋年久失修配套设施陈旧且不完善环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋同时还有大量的农村人口需要迁入城镇，需要解决就业和住房问题。为实现国家确定的小康目标，实现国民的公共富裕，使更多的城镇居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，加快城镇化水平，提高居住环境水平和生活水品，党中央国务院高度重视解决城镇低收入家庭住房困难问题。近年来，国务院就低收入家庭住房问题和解决棚户区居民住房问题，做出了系列决策部署。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发号，以下简称若干意见提出要加快集中成片保障性住房建设，加快使困难住户的住房得到妥善解决，通过建设保障性住房来解决低收入人群的住房问题。这充分体现了党中央国务院对保障性住房和人民安居工作的高度关注，体现了城镇保障性住房建设的重要性，对于全面落实科学发展观构建社会主义和谐社会切实解决民基础设施建设配套，实现团场居民社会保障和公共服务体系逐步健全,人均收入达元,年均增长，使职工群众生活水平将得到明显改善。蔡家湖镇作为五家渠市市二镇的组成部分，将紧紧依托五家渠北工业园迅速发展的有利态势，推进团场城镇发展体化，基础设施体化，公共服务体化和社会管理体化。通过积极争取上级支持对口省市援助及市场动作，加快团场小城镇基础设施建设，改造提升团场小城镇道路供水设施和供暖系统，推进污水和垃圾无公害化处理与利用，引导团场人口和二三产业向团场小城镇集中，打造城市化生活小区，合理布局团场工业园区，使团场城镇成为聚集产业的平台招商引资的平台吸引人才的平台职工群众生活娱乐的乐园。未来蔡家湖镇公里范围内的居民将逐步搬迁至蔡家湖镇居住。要通过宣传教育吸引职工购买团部楼房，促进住宅小区楼群开发建设的进程，增加小城镇的人气指数。到十二五末，蔡家湖镇规划面积达到平方公里，全团城镇化率达到。在民生工程上切实抓好保障性住房建设，年以来开工建设了丽景佳苑住宅小区期天成小区光大家园住宅小区期等三个保障性住房工程，开发土地面积约公顷，新建住宅建筑面积约万平方米，将极大地改善了团场职工的住房问题。项目区住宅现状区域住宅现状依据蔡家湖镇年住房调查，至年底，在蔡家湖镇规划范围内，共有现状住宅建筑面积万平方米，其中楼房共栋，建筑面积平方米，户，全部为砖混结构，建成时间在近年内现有平房住宅总建筑面积万平方米，户，其中土木结构占，砖木结构占，砖混结构占。区域内规划较混乱，平房建筑均联排建设，楼房均采用见缝插针的方式进行建设，镇区功能分区不明确，环境条件差，没有进行较好的绿化，平房建筑基本采用煤炉取暖，冬季对镇区环境污染大，与现行城市居住标准差距大。在本次润邦凯旋城居住小区地块规划范围内，共有砖木及土木平房建筑面积为平方米占地面积平方米，现状容积率为，建筑密度为。现状建筑主要是居住建筑，部分还有牲畜棚圈煤房加工棚等，绝大部分是年代以来居民自建的砖木结构建筑，少量还有土木结构建筑，全部为平房。蔡家湖镇以往重点发展区域在五蔡公路以东区域，分布着场部各办公机构学校医院及主要住宅区，整体已经具备雏形。而五蔡公路以西以往未纳入规划，由团场外来流动人口和连队人口在此自发建设了部分居住建筑，整体没有进行规划，除自来水和照明电外，无其它配套基础设施，场地内部和周边路网未成型，均为土路，场地内生活条件差，公共服务设施落后，人口结构和来源复杂，不利于当地的长治久安。基本上每套住宅均有较大的院子，占用了大量城区土地，抑制了城镇的合理发展。居住人口经济条件房屋权属等摸底调查情况年以来蔡家湖镇人民政府对该地块范围内的建筑物及附属物进行了详细的拆迁摸底调查，调查结果显示，地块范围内共有居住户数户，居住人口人，主要由团场外来流动人口和连队人口组成，收入水平非常低。拟拆迁总建筑面积平方米，主要是居住建筑，部分还有牲畜棚圈煤房加工棚等。所有居民居住房屋建筑均没有房产证。拟建设区块内建筑基本为单层建筑，其中土木结构占，砖木结构占，砖混结构占，建筑保存质量较差。该区域没有什么公共建筑和商业建筑，没有沿街铺面，居住人口均需到五蔡公路以东区域场部核心区进行生活物资采购上学就医。地块拆迁安置改造方案根据保障性住房的总体安排部署和要求，保障性住房拆迁改造总体要求为是要在确保区域稳定的前提下，加快城镇保障性住房工程实施步伐。将保持当前稳定与该区域长远发展和稳定相结合，进步细化各项工作措施，防止因措施不当引发不稳定因素，影响改造工程的顺利推进。二是要兼顾当前工作重点和长远规划，统筹推进保障性住房工程，加快城区建设步伐。针对目前存在的资金土地等突出问题，制定合理安臵补偿方案，提出解决措施，确保拆迁安臵工作按时启动和完成。在统筹考虑该区域经济发展群众生活人群结构等因素的基础上，按照打造特色鲜明的功能区要求，提前编制好修建性详细规划，提出整体改造规划建议，严格在实施过程中执行。蔡家湖镇保障性住房建设开发的实施由团场为主导，统筹规划，委托开发商进行代建制，建成后团场统进行分配销售回收资金的开发改造原则。蔡家湖镇保障性住房项目依据前期入户调查资料，拟建设的地块需要搬迁改造总户数户，搬迁人口人，拆迁总建筑面积平方米，全部为居住建筑，各居住房屋建筑均没有房产证。根据蔡家湖镇保障性住房工作领导小组办公室规划的有关拆迁管理办法，对这些拆除建筑依照次性拆除的原则，由五家渠市国土局土地所来负责土地的征迁和补偿工作，由项目承办单位通过划拨方式有偿获得土地使用权，拆迁户在过渡期发给租房补贴，待开发完毕后统按照拆迁户人口多少无偿分配住房套。项目建设规模蔡家湖镇区人口年有人左右，户。现状镇区有多层砖混住宅共幢，套，平方米。年镇区启动了大规模住宅建设的高潮，当年开工建设了丽景佳苑住宅小区期天成小区光大家园住宅小区期等三个保障性住房工程，开发土地面积约公顷，新建住宅建筑面积约万平方米，共套。计划十二五期间团场计划新建保障性住房套，将周边连队的部分人口也迁入。根据目前建设情况，年项目建成后，场将有多层砖混住宅套，距离将全部镇区人口的居住问题全部解决尚欠套。因此结合地块面积大小和规划条件限制，测算在该地块内建设润邦凯旋城居住小区，共计套多层住宅其中保障性住房套。保障性住房建设项目润邦凯旋城居住小区建设规模确定为在规划安臵住宅建设用地公顷上建设多层居民住宅楼，根据城镇总体规划中对容积率的要求，按容积率计算，总规划建筑面积平方米，其中住宅面积平方米，共套住宅其中保障性住房套，平均每户安臵建筑面积平方米公共建筑平方米，主要是有社区服务用房平方米，警务用房平方米，公共厕所平方米，商业服务用房平方米。第四章建设场址及建设条件场址现状地块区位状况蔡家湖镇保障性住房建设项目建设场地位于场部中西部。地块北为团结路，南为胜利路，东为西环路，西为西外环路。地形地貌特征位于准噶尔盆地的南缘，团农作区海拔高程米，平均坡降，总地形开阔平坦，局部有洪沟。场址条件气象条件属典型的大陆性气候，干旱雨水稀少，日照充足，昼夜温差大，