平方,住宅平方米元万元,车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案三商业平方米元万元,会所平方,住宅平方米元万元,车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元方案四商业平方米元万元,会所平方,住宅平方米元万元,车位万元万元成本万元，商铺变更万元，土地万元七评价结果及建议通过上述分析，我们可以看出，该项目市场前景看好，并随着台州市行政中心概念的扩大，以及椒江整体经济的发展，具有定的升值潜力。同时，该项目住宅定位于为中档项目，房型面积以平方米为主，比较适应目前台州房地产市场的需求，并符合国家对房地产投资的调控引导方向，具有定的经济效益和社会效益。我们认为，该项目是可行的。附表项目地块周边重点楼盘案例调查都市丽景位置台州市客运中心对面，大环线北侧投资兴建东泰置业总建面积平方米左右住宅面积平方米左右平均单价元开盘时间年月房型产品定位幢层小高层，幢层多层，中低档住宅。销售概况起价元起，层差元左右，次性付款优惠，车库价格万左右，商铺层价格为元，二层价格为元，两层连卖，销售均价在元。已销售完毕。工程进度进入交房阶段。阳光国际公寓位置葭芷大转盘三角地带投资兴建黄岩金岳房产平均单价单身公寓元，小高层元开盘时间年月底房型单身公寓，小高层产品定位幢单身公寓，幢小高层低档住宅销售概况剩余极少量房源工程进度目前楼宇主体部分封顶。万达东京湾位置葭芷大转盘南侧，中心大道西投资兴建富尔达实业总建筑面积平方米平均单价元开盘时间年月日房型单身公寓，高层产品定位幢高层，约户，中档社区销售概况承诺对非普通住宅买家进行契税补贴，目前已销售。工程进度期三幢主体已封顶，二期四幢接近封顶，三期尚处于桩基阶段。东泰华庭位置开发区学院路东，白云山西路南投资兴建东泰置业总占地面积公顷总建筑面积万平方米房型容积率楼面地价元开盘时间年初产品定位幢层高层，高档商业住宅区项目概况个车位，智能化系统，中原策划工程进度桩基阶段香格里拉花园位置万家华庭北侧，白云山中路西投资兴建鑫泰置业总占地面积亩总建筑面积万平方米房型为主，部分单身公寓容积率出让总价万元楼面地价元开盘时间年底项目定位幢层高层，双泳池豪华会所设计，高档精品商业住宅区项目概况南向面对市民广场，北向对南山公墓。工程进度桩基阶段原二中地块位置枫南路北侧，原椒江二中投资兴建方远建设总占地面积亩出让总价万元楼面地价元未算上拆迁安置成本项目概况方案未定工程进度土地平整附表项目开发成本估算表序号项目构成预计计量单价预计施工量预算造价单方造价备注土地费征地费亩或平方米土地出让亩数折迁补偿安置费超容积率费平方米契税费及其他土地出让金额小计前期工程费可行性研究费三通平临时道路费现场围墙已打好临时通电费临时通水场地平整费立方米项目概况地块情况葭芷地块地块下称本地块本项目位于台州椒江区葭芷街道，地处新老城区交界处，具体四至范围为西侧为天然河道东侧为阳光国际期南侧为葭芷公园北侧为规划待拆迁的低层民房。地块建设用地总面积平方米，计亩，地块规划要求如下本地块规划要求如下建筑容积率建筑密度绿地率。地下停车位个，地面停车位不得少于。本地块原属石油公司下属久益房产公司单独法人单位，于年月拍卖取得产权。因石油总公司不同意开发房产，准备将房产公司及土地整体转让。按照当时久益房产签订的土地出让合同规定，地块总建筑面积为核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！不包括地下建筑建筑，其中住宅建筑面积为，商业建筑面积，配套建筑面积。项目内容根据规划要求，久益房产曾经做过初步设计方案并已获批复见设计方案总平面图。总建筑面积容积率绿化率车位均按土地出让合同设计，但在建筑面积分配上进行了调整，并获得了规划部门通过。调整后的技术指标如下总建筑面积不包括地下建筑建筑，其中住宅建筑面积为，商业建筑面积，配套建筑面积。地下建筑面积建筑容积率建筑密度绿地率。地下停车位个，地面停车位个。目前我们基本依据这设计方案进行测算分析。二市场分析和市场定位经济背景分析从国家宏观经济环境看，中国经济自改革开放以来飞速发展，取得了令人瞩目的成就。从年到年，我国剔除价格因素后年均增长，是同期世界经济增速的倍强，位居世界之首。总量年间增长了倍。而根据国家统计局的预计，“十五”期间我国年均增速将超过“九五”时期的水平,年人均可能达到美元。由于工业化速度加快市场经济不断成熟等因素存在，我国经济的增长速度还将持续相当长段时间。从台州的经济发展看，台州是座充满生机和活力的城市。由于历史上是国家投资缺乏的地方，反而造就了台州人自力更生敢于闯荡的顽强精神，多年的蓬勃发展被经济学家比喻为“草根”经济。目前，台州民营经济占经济总量的以上，经济市场化已经非常成熟，民营经济成为台州迅速崛起的强大动力。近年来，台州的以平均以上的高速度持续增长，台州的综合竞争力已在全国大中城市中名列第位。年全市达亿元，城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元。年，经国务院批准，台州市确定为浙江省城市化格局中的大城市和上海经济区级经济亚区中心。可以预见台州的经济还将随着长三角体化的推进有更长足的进步。从椒江的经济条件看，椒江区是市政府所在地。今年来随着台州港台州市经济开发区的开发建设，椒江区的经济发展突飞猛进，年后国内生产总值增幅位居台州全市三区之首。年人均生产总值为元。同时，椒江区的居民收入水平也在不断提高，年人均收入元，高于全市平均水平元，位列全市首位。市区城镇居民的可支配收入在年达到了元，人均家庭消费支出元。按联合国评价标准，椒江区居民的生活水平已经步入富裕型。表台州市居民人均收入单位元年份全市市区椒江黄岩路桥区域房地产市场情况分析依靠强劲的经济增长，台州房地产市场近几年也呈现出供需两旺的活跃期特征，般商品房市场价格在元平方米左右。但从已开发和尚处开发阶段的楼盘情况看，产品整体定位不高，结构上以大户型和单身公寓为主体。如已开发的东京湾小区，总建筑面积万平方米即以单身公寓拆迁安置房和大户型房为基本构成，均价元。而正开发的万平方米的东泰华庭则以平方米以上户型为主打产品。而项目所在的椒江区，近几年市场变化较大，房地产供需表现出些明显特征，主要包括近期上市楼盘众多，开发体量大在经历了年的跌宕起伏后，椒江房地产市场在年将迎来诸多楼盘的上市销售。今明年共有个左右的楼盘上市销售，总的开发量在万方左右，其中开发区的新盘占了的近，万家华庭香格里拉花园东泰华庭万达东京湾等楼盘的集中上市，将揭开开发区楼盘销售竞争的新高潮，也将对年的椒江房地产格局产生直接影响而老城区仅有华荣名筑环翠名苑可供选择，另外两个大盘城市港湾与太阳城则体现了政府拉近三区距离，向绿心区域发展的策略。楼盘品质提升，竞争日益激烈随着我司云顶佳苑项目的热销，诸多当地开发商借鉴了我司品质上的优势，今明两年将亮相的几个楼盘品质均有大幅度提高，从底层架空到智能化系统运用，从空气清新系统到小时热水供应，从会所配备到电视点播，无论是建筑规划物业配置还是高科技的运用都有我司云顶项目的痕迹。可以看出，未来市场将在楼盘品质的竞争上愈演愈烈以赢得客户的认可。销售速度减缓，卖方市场特征弱化自年月份市场震荡回调之后，房地产市场的升温步伐开始趋缓，今年的宏观调控更是对房地产市场销售带来了较大影响。但由于先期土地出让量较大，今明两年住宅供应面积将达到个新的水平，在人均住宅面积全省最高空置面积逐渐增大的情况下，市场供需比例将发生结构性转变，卖方市场的特楼盘的上市销售。今明年共有个左右的楼盘上市销售，总的开发量在万方左右，其中开发区的新盘占了的近，万家华庭香格里拉花园东泰华庭万达东京湾等楼盘的集中上市，将揭开开发区楼盘销售竞争的新高潮，也将对年的椒江房地产格局产生直接影响而老城区仅有华荣名筑环翠名苑可供选择，另外两个大盘城市港湾与太阳城则体现了政府拉近三区距离，向绿心区域发展的策略。楼盘品质提升，竞争日益激烈随着我司云顶佳苑项目的热销，诸多当地开发商借鉴了我司品质上的优势，今明两年将亮相的几个楼盘品质均有大幅度提高，从底层架空到智能化系统运用，从空气清新系统到小时热水供应，从会所配备到电视点播，无论是建筑规划物业配置还是高科技的运用都有我司云顶项目的痕迹。可以看出，未来市场将在楼盘品质的竞争上愈演愈烈以赢得客户的认可。销售速度减缓，卖方市场特征弱化自年月份市场震荡回调之后，房地产市场的升温步伐开始趋缓，今年的宏观调控更是对房地产市场销售带来了较大影响。但由于先期土地出让量较大，今明两年住宅供应面积将达到个新的水平，在人均住宅面积全省最高空置面积逐渐增大的情况下，市场供需比例将发生结构性转变，卖方市场的特征。为真实反映市场情况，我们调查了地块周边区域已售和正开发的楼盘，见附表。地块分析优势点交