未来版品生一下《春天里的保健》ppt课件2

交通条件般。

周边情况较差。

个性蓬安农贸市场主要分布于县城的东西南北中。

趋于低档，主要因为市场的规模小。

经营管理差。

配套不完善自销占多数。

蓬安县农贸市场租售行情调查蓬安农贸市场租售情况览表案名售价出售率租金元年物业管理费元天摊出租率备注门面城南市场改造中人民市场自销三楼空城东市场自销城西市场自销城北市场自销城中市场肉类蓬安县农贸市场行业分布现状览表案名业态分布水产菜类肉类水果豆制品熟食卤品家禽调味品干副粮油自销加工仓库目前情况城南市场人民市场城东市场城西市场城北市场城中市场从蓬安现有农贸市场的行业分布上看，市场还没有明显的功能定位及业态分布。

市场相关情况览表情况案名经营面积平米物管公厕广播位置消防系统城南市场含住宅有有有马电对面，建设路有人民市场含二三楼超市有有无嘉陵中路有城东市场有有无周口中学旁有城西市场无有无嘉陵西路与磨子街交汇处有城北市场无有无磨子街中段有城中市场有有无悦庆街有小结总体上讲，蓬安现行的市场租售情况不太好，。

经营状况不太乐观。

住宅物业调查分析在售住宅楼盘调查分析案名房型都市水乡阳光丽都碧水芳洲城南市场世纪广场总计套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例排名房厅卫二房二厅卫二房二厅二卫三房二厅二卫四房二厅二房型供应量分析分析目前市场上供应量最多的户型为三房二厅二卫，占总供应量的。

主要是这种房型比较适合核心家庭居住，但供应量过大，市场空间逐渐变小。

市场供应量排名第二的为四房二厅二卫，这个房源主要被二次置业，改善居住环境的家庭所消化，市场空间不错，但由于总价过高，使得该房型的去化速度较慢。

二房二厅二卫包括二房二厅卫以下的房型供应量仅占总供应量的，且这些房型的面积般在平方米以下，虽然总价低，但不适合主力群体的消费，市场需求空间小，去化速度很慢。

户型面积配比分析面积分组套型数量比例合计从上面的面积分组统计资料可以看出卫合计市场上供应最多的面积在之间，市场占有率为，总套数在套，市场供应趋于饱和，未来需求较小，目标客源面已经非常窄。

市场上供应的结构严重失调，房型面积过大，以上的房源市场占有率为，相对于目前的居民收入而言，该面积以上的房子销售去化较慢。

以下的房源供应市场占有率为，供应比例明显过大，从所调查的在售楼盘来看，销售完或者预定的房型面积都在平方米。

价格分析案名价格范围元均价元主力面积主力总价万元楼层差价元物业收费元月都市水乡阳光丽都碧水芳洲城南市场世纪广场分析各楼盘均价都在元以上楼层差价在元主力总价在万元套，市场承接能力大，销售去化快。

同时也可以看出各个楼盘的主力户型面积趋于大户型，主力面积范围在，供应结构明显满足市场需求。

客源客层分析目前楼市消费群最主要由以下四种首先是日益增多的进城人员成为住房消费的主力军他们都有住房需求。

城市建设力度的加大，加大了购房队伍，大大增加了市场有效需求。

人们的观望心理加剧了市场的萎缩，小结目前住宅去化较慢，主要是供应结构失调，偏离绝大部分消费者市场的承受力。

平米的房源供应相对消费能力明显过强，市场风险小，需求强劲。

过小或过大平米以上的房源市场目标客源面窄，去化速度非常慢。

六项目地块分析及商业价值可行性研究地快分析土地性质及地理位置综述该地快为商业用地，位于东风路与建设路结合的扇形中心，县城核心地段，呈矩形，南北线长米，东西长米，四围主要老居民楼，地势较平整，北面地下有条贯穿县城的暗河清溪河。

地块自然景观及环境质量自然环境该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染。

地快周围建筑物密集，地快主干道悦庆街，街面面宽米，路基路质路况较差，人流量大，绿化较差，不够开阔，使得该方向上无论近看或远望的视线都有所阻碍，另外因道路狭小而引起的人车噪音污染。

北面出市场有面宽米的民安巷通道，是市场上小摊贩的积聚的地，片污浊景象。

社会环境水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线部分住户除外，有中国信合，农行等金融机构的分点。

人事局老工商局老干局招待所县政府散步在周围。

沿街商业基本是些小吃点，小商品门店，距相如广场米。

人文环境周围的居民有自住和租户两种形式，居民的房屋大体都比较陈旧，周边无新建小区。

建设路路段分析建设路为蓬安的交通主干道也是出城的唯通道，城内公交路均穿过，出街东可到营山南部，西可到南充成都，蓬安县新车站建设在此路段中间位置，建设路由来已久，是蓬安县的经济中心路面开阔，人民医院等多家医疗机构及其他些事业单位军设在此路段上，两边装修精致的品牌服装店面购物场所让街道人流不息，热闹非凡。

城中市场与此街接壤，步行不到米，人口居住量相当密集。

东风路路段分析东风路为进年来新建街道，北与建设路相连，中间左右两边边到城中市场，步行米，另边到相如广场米左右，该路段路况由于新建，平整开阔，街两边有大量的新居住楼，人口居住密度高，整齐又好看，街面商业氛围浓厚，门面经营品类繁多，人车流量不亚于建设路。

相如广场附近分析相如广场为进几年新建的休闲文化行政广场，广场上方建有蓬安的三星级酒店，相如饭店，广场周围汇集大量的大型餐饮茶楼水吧，交通便利，路面干净，街道整洁，是蓬安县城休闲娱乐的集中地，无论任何时候，这里的人车流量相当大，距离城中市场米左右，与东风路建设路形成县城内的人口密集地。

二地块商业价值可行性研究从市场消费需求的角度研究城市内没有功能齐全的市场，采购物品极为不方便，有购物的需求性。

城市内没有个象样的农贸市场，而蓬安是个日常居住人口万人的县城，有县城规划的需求。

地块周围半径米内的居民人口与大型的饮食机构消费采购，有服务半径内的需求。

目前市场脏乱差与地段和毗邻县政府形成反差，有提升城市形象的需求。

社会经济是商品交易的产物，只有个好的市场才能促进更多更好的商品流通，有蓬安社会经济促进的需求。

前面谈到蓬安商业经济只处在发展阶段，商业发展的进程必须先要有基础商业的繁荣，有蓬安商业发展的需求。

市场的建成后，其好的交易环境，全新的功能规划，大的人流量带来更大的交易额，对经营者举办者政府都会带来更大的经济效益，有和偕三方经济的需求。

从商圈角度进行研究商圈概述从蓬安商业分布的现状来看，建设路商业可作为蓬安商业的概括。

商圈名称级别区域范围主要特点建设路商圈主力级以建设路为中心，南至悦庆街，东到相如大道到，西到老花园，以百货服装经营为主，其次是家电家居通讯等相如广场次级以相如广场相如大道为中心以休闲餐饮商业为主典型商圈定位以建设路为中心的主力级商圈商圈定位在完善相关配套设施的基础上，重点调整功能提升档次美化环境繁荣气氛，形成功能齐全集购物餐饮休闲金融商务信息等为体的主力级商业功能区。

目录项目背景二项目慨况三项目开发经营环境分析四有利投资经济形势分析五市场物业分析六项目地块分析及商业价值可行性研究七项目分析八建设方案九节能措施十项目实施进度十项目投资估算十二项目资金筹措十三财务评价十四风险分析十五研究结论与建议核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！项目背景项目名称蓬安县城中市场开发单位四川相如房地产开发有限公司项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济住宅经济与商业经济是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的生活需求，提倡大力发展房地产经济，改善目前蓬安农贸市场的经营现状。

我们公司为了响应蓬安县的城市整体建设，决定规划开发改造城中市场。

城中市场地位于蓬安县城中心地段，肩负着直径米内的居住户日常生活采购，是县城中心经济之。

近两年来，随着蓬安的城市建设与经济建设的规划发展，城中市场功能结构存在的问题已不相匹配，对市场的拓展及功能定位是当今之必然。

城中市场的重新规划开发，等项目实施，将有利于改善蓬安中心城区建设的面貌。

二项目概况项目地点四围东临东风路，南处悦庆街与县政府人事局相对望，西连建设路县商业街，北接市场出入口通道民安巷，三方靠老居民楼，方临街。

建设规模与目标城中市场改造项目规划总用地面积平方米，建筑面积平方米，其中住宅平方米，市场商业平方米。

总居住户数户，规划总居住人口人，容积率，绿化率。

二楼为集贸市场层为住宅。

致力打造蓬安县城顶级规模化的专业农贸市场。

主要建设条件供水雨水污水排放供热供电供气电信等配套设施已成熟。

建设时寻找最近接入口三项目开发经营环境分析国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业更是如此。

因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个开发决策者所关注的首要问题。

改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进步提高。

年季度中国经济运行分析预测展望年季度宏观经济运行走势，年经济运行的惯性将会对之产生明显影响。

年我国出台的宏观经济政，同比增长。

四川房地产景气指数近年来，随着住房制度改革的深化和旧城改造步伐的加快，四川房地产开发保持了快速增长的态势据省统计局测算，从去年以来川房景气指数运行良好，个分类指数连