标怀府金融广场建设项目占地约亩，总建筑面积，规划容纳金融投行机构家，办公人数人。怀府金融广场建设项目目标定位为市新城区中心大型商业金融地标性建筑，该项目将以国际先进的设计理念科学完善的配套设施高度人性化的管理服务，为入驻金融投行机构提供良好的营业办公条件，并成为市道亮丽的风景线。项目建设期限怀府金融广场建设项目建设期限计划为个月，即从年元月起至年月结束。项目投入总资金及效益情况本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金万元，预售房款收入万元，申请银行贷款万元。该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发项目自有资金比例的要求。本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除开发成本万元，减去销售营业税金及附加万元土地增值税万元后，预计利润总额为万元。主要技术经济指标主要经济数据及评价指标表序号名称单位数量开发规模占地面积总建筑面积其中地上部分面积地下部分面积建筑基地面积广场道路面积绿地面积容积率建筑密度绿地率二经济数据总投资万元资金来源万元其中自有资金万元预售收入万元银行贷款万元营业收入经营期平均万元营业税金及附加经营期平均万元土地增值税万元利润总额经营期平均万元所得税经营期平均万元税后利润经营期平均万元三财务评价指标销售利润率投资利润率财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元投资回收期所得税前年资本金收益率总投资收益率项目资本金净利润率第二章项目建设背景国家宏观环境对房地产行业的影响政策重拳出击，住宅市场大动荡今年以来，为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，国家连续出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称新国十条等系列政策调控组合拳来连续打压高烧的楼市。楼市新政强势出台。楼市新政指的就是年月日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称新国十条，这是继去年十二月出台国四条，但收效甚微，两会后房价再次上扬后，政府再度对房地产市场强力调控以平民怨。具体包括以下内容是统思想，提高认识。各地区各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。二是建立考核问责机制，坚决抑制不合理住房需求。三是实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭包括借款人配偶及未成年子女，下同，贷款首付款比例不得低于对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。四是发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。五是增加居住用地有效供应，增加住房有效供给。六是调整住房供应结构。明确保障性住房中小套型普通商品住房的建设数量和比例。七是加快保障性安居工程建设。确保完成年建设保障性住房万套各类棚户区改造住房万套的工作任务。八是加强市场监管。加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。九是加大交易秩序监管力度。对存在捂盘惜售囤积房源哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度。十是完善房地产市场信息披露制度，引导居民住房理性消费。后续措施紧插座，均可通过分插座支持部低速数据终端或两部电话终端，使综合布线具有极强的可扩充性。水平子系统根据该项目的具体土建结构特点，弱电间的位置，信息出口的位置，并考虑到端接裕量，水平子系统的平均长度为米，数据及视频传输采用类对双绞电缆，可支持传输速率。类和类这两种双绞电缆具有较强的抗干扰性，具有很高的设备冗余，从而使综合布线具有很高的可靠性。管理区根据各层信息点数的统计，在楼内共在第层第二层第四层第八层设个楼层配线间，在各层的配线间内，设型电缆配线架光纤配线架及必要的网络互连设备，型电缆配线架由两部分组成部分用来端接干线大对双绞电缆，另部分用来端接水平干线。光纤配线架则用来端接干线光纤。干线子系统在该综合布线中，计算机网络系统干线采用芯多模光缆，传出可达以上，为今后计算机系统的应用提供了足够的裕量，最大限度地满足了高速率传输的需求。电话干线采用类对大对数双绞电缆，每层由楼层配线间配出条线缆，可支持兆传输速率，既满足目前需求，又为多媒体技术应用打下坚实的基础。保安监拉系统采用类对双绞电缆，每层由楼层配线间配条线缆，可支持传输速率。设备间计算机网络采用个光纤配线架对整个大楼内的计算机进行统管理。通过简单的跳线管理，可很方便地配置楼内计算机网络的拓补结构。程控电话和保安监控系统仍采用型电缆配线架，通过跳线对终端设备进行管理。第六章环保节能与安全项目环境影响评价环境现状项目场地附近没有水源地自然保护区文物景观及其它环境敏感点。施工过程对环境的影响及综合治理措施施工过程环境影响预测对大气环境影响施工过程中对大气环境的污染主要为工地杨尘。对水环境影响施工期间产生的污水对水环境造成污染，主要由建筑垃圾弃土水泥砂灰堆放过程中被雨水冲刷产生的污水，施工人员产生的生活污水的排放，结果可能造成泥沙冲入河内或市政管网。对声环境影响根据机械施工类比调查，在测点离声源米时，大部分施工机械，特别是夜间可能超限值，而且周边区域为声环境敏感区域，影响较大。施工噪声防治措施施工期的噪声主要来自施工机械和运输车辆。施工单位必须选用符合国家有关标准的施工机具和运输车辆，尽量选用低噪声的施工机械和工艺。选用低噪声设备，可从根本上降低声强，低噪型运载车在行驶中的噪声声级比同类水平其它车辆约降低，不同型号压路机噪声声级可相差。要合理安排设备位置。为保护施工人员的健康，施工单位要合理安排工作人员轮流操作辐射高强噪声的施工机械，减少接触高噪声的时间，或穿插安排高噪声和低噪声的工作。针对筑路机械施工的噪声具有突发无规则不连续高强度等特点。可采取合理安排施工工序等措施加以缓解。如噪声源强大的作业可放在昼间进行。对距居民区以内的施工现场，噪声大的施工机具在夜间应停止施工。建设单位应责成施工单位在施工现场标明张布通告和投诉电话，建设单位在接到报案后应及时与当地环保部门取得联系，以便及时处理各种环境纠纷。水污染防治措施本项目产生的废水量不是很大，但如果防治措施不当，也很容易造成水环境污染。针对不同的废水，需采取不同的防治措施。砂石料冲洗废水。其悬浮物含量大，需建沉降地，悬浮物进行沉淀后排放。部分废水澄清后可用建筑工地洒水防尘。混凝土养护废水。混凝土养护可以直接用薄膜或塑料溶喷刷在混凝土表面，待溶液挥发后，与混凝土表面结合成层塑料薄膜，使混凝土与空气隔离。机械和车辆冲洗废水。应尽量要求施工机械和车辆到附近专门清洗点或修理点进行清洗和修理。施工人员生活污水。施工人员应尽量选择有污水排放系统的民房作为宿营地，使生活污水进入排污系统。大气污染防治措施工程开挖土方应集中堆放，以缩小粉尘影响范围，及时回填，减小粉尘影响时间。水泥和混凝土运输应采用密封罐车。采用敞篷车运输时，应将车上物料用蓬布遮盖严实。施工道路应保持平整，设立施工道路养护维修和清扫专职人员，保持道路清洁和运行状态良好。材料仓库和临时材料堆放应防止物料散漏污染。仓库四周应有疏水沟系，防止雨水浸湿，水流引起物料流失。粉尘扬尘燃油产生的污染物对人体健康有害，对受影响的施工人员应做好劳动保护。施工期间燃油机械设备较多，对固定的机械设备，运行点在敏感点上风向范围以内，需装烟尘除尘设备。固体废弃物防治措施清场废物处理施工清场的树木农作物杂草，除部分可作为肥料外，应及时清运。表层土可集中堆存，用作绿化用土。施工弃土处理路基开挖废土除部分回填外，应统规划处置。对弃土应设立弃土场，进行集中处置。施工生产废料处理首先应考虑废料的回收利用。对钢筋钢板木材等下角料可分类回收，交废物收购站处理。施工生活垃圾处理如施工人员集中，生活垃圾需增加处理设施和加强管理，人员较多时可增设垃圾筒。临时垃圾堆放点应有沟道相通，以防浸出液浸流。施工人员如自建宿舍，应配套建设简易厕所。简易厕所尽量建成有冲洗水和粪便回收装置的流动厕所。生态环境保护及恢复措施加强对承包商施工组织方案的审查工作，确保其工程取土路基填筑及其防护工程按施工图设计进行。施工监理应加大土方散装建材运送及路基填筑的监理力度，堆放前必须进行防护工程。项目污染源及防治废水主要为生活污水，水中无特殊化学物质，污水经场区内污水管排入城市污水管网，由污水处理厂统处理。固体废弃物主要为生活垃圾。生活垃圾实行袋装化分类集中分类处理定时定点的处理方法，广场卫生管理物业化。噪声项目可能产生噪声影响的由热力站的循环水泵和给水加压水泵，设计中选用低噪音设备和采取减振吸音隔绝等措施办公用房均采用中空玻璃窗。使噪声对周围的影响符合环保控制标准。绿化绿化是搞高城市建设水平和保护生态环境的指标之。本项目采用分散与集中相结合的方法，绿化率达到以上。节能建筑本项目为采用多项节能技术的节能型建筑外墙采用外保温本系，节能效率达门窗采用中空玻璃屋面保温采用聚苯板采用变频式电梯，以充分节约电能采用分层式分体空调取暖，由用户分层自行控制取暖。电气变配电设备选用节能型产品，以达到节能降耗的目的。公共场所及室外照明，采用光控雷达自动开关装置和高效节能灯具，局部将采用太阳能设备。安全智能在广场周边及广场内设置安全防范系统，在商业经营场所设置监控