2016届中考化学复习专题精讲课件：专题4化学与社会发展第20课时化学物质与健康（新人教版）

在罗村购房者南海其他镇区的人起码占成，罗村本地人大概只占半左右。

由于罗村的楼价比狮山还要低，而且靠近禅桂，所以可以预期未来的购房者主要为狮山，禅桂人。

项目机会分析罗村规划佛山的两个中心之。

由于罗村和乐从将会被规划成佛山的两个中心，可预期罗村将会是市政府重点发展的城镇，将会给人口带来很大的增长。

而人口的增长，也会对房地产的需求有快速的增加。

罗村光明新城和佛山西站的建设。

罗村原来有较多的工业旧厂房，如五金厂玻璃厂铜材厂铝材厂等。

年月，罗村镇政府公布了光明新城“十大城市提升项目”，其中“三旧”改造项目占了七成。

五大旧改地将分别改建成大型商业综合体富弘广场，新能源产业基地信友现代产业园中南阳光城旺南园区，房地产项目长信银湾。

可以预见，罗村板块将逐渐对污染大的工业旧厂房进行拆迁整改，打造更宜居的生活环境。

而且佛山西站的建设，给罗村带来无限的方便。

物流成本的降低，人气的聚集，将会给罗村带来很大的商机。

孝德湖水体公园的发展，未来升值潜力大。

周边有孝德湖水体公园，状元公园等环境设施，可参照桂城千灯湖附近楼盘的升值情况，将来此地块楼盘的升值潜力还是很大的。

项目威胁分析本地需求容易被分流到其他地区狮山，桂城由于罗村位于狮山，桂城之间，此两地都是楼盘聚集地，居住人口密集，可选择性高，相对罗村此乡村地方，生活配套相对完善。

所以罗村本地需求很有可能卑此两地分流。

罗村中心楼盘快速增加，竞争激烈除了孝德湖号地块，罗村围绕孝德湖还有多块地皮推出。

相信未来几年罗村将会有多间楼盘推新楼，所以竞争会很激烈。

未来几年政府打压楼市的政策会持续年是党领导新老交替的年，由于房地产是所有企业中的龙头，因此为保的平稳增长，相信今年对房地产的打压力度会降低。

但是未来几年地产还是政府重点打压的对象，不排除未来几年有政策风险。

项目分析表优势劣势交通便利佛山西站地铁，桂丹路临近孝德湖，环境优越楼盘升值潜力巨大附近有罗村实验小学，罗村实验幼儿园佛山机场导致罗村楼盘高度有限制罗村人口少，商业氛围比较差消费力薄弱，购房者主要为外地人机遇威胁罗村光明新城和佛山西站的建设罗村纳入佛山中心城区孝德湖水体公园的发展本地需求容易被分流到其他地区狮山，桂城罗村中心楼盘快速增加，竞争激烈未来几年政府打压楼市的政策会持续项目评价本宗地项目处于新城区规划范围内，后期开发的后劲大，竞争激烈。

由于处于新规划开发期基础公共配套设施不齐全，区域价值不明显。

最大的优势在于得天独厚的自然风光和人文景观，是处不可多得的宜居的风水宝地。

直接的竞争对手在于尚观御园项目，所以在后期的开发上应注意产品的异质化。

项目定位分析项目客户定位客户职业定位客户层次主要职业核心客户企业高管企业主投资者高新技术产业园工作者重要客户本地经营者生意人次要客户外来人员客户特征定位特征属性年龄岁学历大专以上或本科以上为主收入中高收入家庭家庭月收入以上中等收入家庭家庭月收入普通收入家庭家庭月收入职业高新技术产业人员企业高管企业主个体工商户住房情况以次置业刚性需求为主，二次置业为辅客户收入定位本市中上收入阶层。

本项目位于罗村中心地域，交通方便，是个连接工作于生活的宜商宜居的最佳居住点。

上班方便，进市中心又便捷。

此项目毗邻周边的企业家，或者以佛山西站物流特点为发展方向的工作者成为本项目的核心客户。

这两类人群的工作和收入相对稳定，知识丰富消费观念较为超前。

本市高等收入阶层。

企业高管以及投资者。

这类人群在社会打拼有定的年限，社会阅历丰富，生活要求较高。

他们处于社会收入金字塔的顶端，般年收入都在几十万以上。

本市中等收入阶层。

本地经营者生意人外来人员。

此类人群般为个体工商户企业中级管理人员，在本市打拼多年属于初次置业人员。

此类人群般都是三口家的小家庭户主。

客户需求定位周边高新技术产业人员和般企业家。

此类人群受教育程度高，注重生活品质，平时休闲生活丰富。

年龄结构上年轻的高新技术产业人员追求现代时尚以及文化内涵深厚的社区文化。

这两类都可以接受高层品质住宅，房型要求为三房两厅为主。

企业高管以及投资者。

这类人群要么处于二次置业改善居住要求，要么属于看好投资的潜质。

对于前种客户来说住宅的整体环境，人文风光和自然风光都要求较高。

而对后种客户来说项目楼盘的区位以及未来的升值空间显得尤为重要。

本地经营者生意人外来人员。

这类人群般对于环境和社区文化要求都不高。

这些人原先都是靠着通过租赁来满足居住的要求，随着收入的增加以及生活的逐步稳定，置业安家的愿望强烈。

出于对生活环境的熟悉和方便工作的考虑，本区域居住是其选择购房的主要目的。

项目可行性研究结论与建议市场调查分析由于房地产价格的大幅上涨，通过对市场调查发现南海市民最亲媚于平方米的户型，大多数人都会选择购买首套房。

在城市化发展的进程中年轻人不断的涌入到城市建设当中，当今购房以年轻人首次购房为主流，同时也有大批在社会打拼多年的中青年骨干力量也是购房大军的支不可小视的人群。

再购房目的上的人群还是以满足自住为主，同时也有超过的人群为投资，可以看出经济的发展带来两种不同的消费能力。

大多数人受传统思想还是比较喜欢自己装修房子。

从南海现在的存量来看市区累计可售商品房面积来看，大户型商品房还是占个比较大的比重。

而消费者却并不为此买账，所以增加中小户型商品房的供应量显得尤为重要。

项目投资与开发分析项目投资环境今年的土地价格已经有定的上涨，大型房地产企业特别是国有房企开始着手投地。

但是在强大的财政收入缩减的情况下，有些地方政府为了缓解当地财政的压力对房地产有适度的微调。

佛山市政府在坚持中央政策的调控不动摇情况下，大力建设保障房。

佛山市政府通过上调住房公积金基数以及提高住房公积金的贷款上限，来保障普通职工的购房能力。

这在客观上不仅有利于佛山市房地产市场良性循环，长久的发展还有利于改善开放商的投资环境。

从年初佛山市的房价经历个低点以后，房价上涨的态势便直持续至今，这在客观上很好的反映了佛山市房地产市场的回暖，也表现了投资环境的改善。

项目开发优势本项目的潜在需求量大。

住宅小区定位在中等档次，在供需圈类具有广泛的目标客户。

项目楼盘具有无与伦比的自然与人文环境。

项目所处的地块发展潜力大。

项目开发实施难点项目规模大，开发过程中各方面工作协调难大。

周边公共配套设施不齐全商业区还不够成熟。

周边新开工建设楼盘较多，竞争激烈。

结论从经济效益上来说罗村孝德湖号地块的发展在未来将会带来极大的利益。

首先罗村的发展由于交通的贯通，肯定给罗村的经济带来无限的前景。

其次，孝德湖的发展也为此地块带来得天独厚的自然风管。

宏观上来说，土地的不可再生性导致价格的不可逆转。

只要在户型的设计以及档次上将能更好的满足目标客户群的购买需求，该开发方案的实行，将能给开发企业带来可观的盈利空间。

从社会效益来说本项目建成后将会为罗村提供优秀的住宅环境。

对于罗村的市民和在附近工作的人群来说，本项目将是连接他们工作与生活的最佳居住地。

由于本地段住宅社区的自然环境营造和浓厚的人文环境，它将成为本地区的个亮点。

同时在微观方面，使本区人民感受到在经济的快速发展下给他们带来的直接好处，使人们感受到在党和国家的旗帜下能够幸福生活，安居乐业。

因此社会效益极佳。

从环境效益来说本地区开工建设有空旷的场地周围没有密集的住宅地，可以最大的减少对人们的工作生活带来不利的影响。

从以前荒凉变为以后优美的住宅地，全新的建筑，怀古的风貌，秀丽的原始自然景观家园，这无疑将会成为佛山个理想的居住地，对于美化市容，改善环境带来较大的影响。

纵观开发的全过程，从经济效益社会效益环境效益来说本项目开工建设是完全可行的。

建议由于狮山和桂城还有大量楼盘在建，罗村房地产未来的竞争与潜力并存。

如果价格合适的话，在罗村建设楼盘必能带来可观的收益。

关键是此地块竞投的地产商肯定不在少数，需留意投入产出比例，如果土地成本太重，可以另谋他地。

温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。

文库巴巴是个专注于文档的在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。

项目概况项目地理位置介绍本次拍卖地皮是南海区罗村街道孝德湖号地块，本地块位于罗村镇中心地区，在罗村孝德湖旁，依山伴水环境优美，空气清新是处不可多得的上风上水的福地。

附近不仅有孝德湖公园类似于桂城千灯湖地块和状元公园，还有罗村实验小学和实验幼儿园等学校和海宜市场等配套设施，是旺中带静的好地方。

此地块交通也十分方便，邻近桂丹路，分钟可到达狮山，分钟可到达广州。

而且地块正南新建的路段机场路西沿线不仅可以到禅城带，而且可以往西直通佛山西站，到时罗村将是个拥有轻轨，高铁，机场，地铁于身的中心城市。

项目现状项目场地平整达到用地红线内土地移交的土地基本平整，未平整部分由受让人自行平整，并承担由此产生的相关费用。

周围基础设施达到三通，即通道路通基建用电通基建用水至宗地红线外围，出让宗地的用水用电及雨水排放排污等须由受让人向各管线的经营管理部门申请办理与宗地外主管线引接手续，并承担由此产生的相关费用。

项目周边设施教育罗村高级中学罗村实验小学罗村实验幼儿园罗村图书馆等。

生活配套华润万家伊丽莎白耐克圣地广场，华南灯饰多辆公交车经过，交通便利商业繁华因素，随着罗村城镇化进程的加快，地块周围将迅速发展为集经济，文化予身的豪华地段，发展前景不可限量竞争楼盘分析尚观御园佛山尚观御园，雄踞罗村街道北湖路，坐落规划建设