取各种措施，为外商投资提供治安法律资金等全方位的优惠环境。迅速发展的宿迁市已成为国内外商家的投资乐园。举例近期宿迁市房产些重点投资项目上海亿兆投资集团，投资亿干骆马湖现代生态农业示范区风景旅游区内定名为夏阳银湖花园项目年月开工，年竣工中国世界村，比利时客商投资，落户于宿迁湖滨新城，项目总额亿欧元上海汉飞宿迁生物医药化工有限公司正式落户，项目总投资万元，投产达效后，年可实现销售额亿元，利税万元。昆山东方云顶广场有限公司投资亿元的休闲旅游度假项目落户宿迁市中国骆马湖高尔夫产业园已签署进园项目项，包括高尔夫球场练习场世界高尔夫度假村等，建设于江苏宿迁湖滨新城开发区嶂山公园以东，面积平方公里，定位成中国最大创新型纯生态高尔夫产业基地，吸引投资金额达亿元而宿迁市的多种投资的项目的启动也充分表明宿迁市作为江苏省新兴的发展潜力城市的巨大的吸引力。二宿迁市地产市场现状总论目前房地产业已成为我市重要的支柱产业，对我市社会经济发展做出了积极贡献。宿迁市继续加大中心城市建设及老城区改造力度，城市化进程不断加快，房地产业得到前所未有的发展壮大。投资环境相对宽松，项目建设突飞猛进。房地产开发迅猛发展，居民居住条件明显改善。十五以来，宿迁市房地产业得到了突飞猛进的发展，为装点和美化城市改善城乡居民的居住条件促进相关产业发展发挥了重要作用。全市累计完成房地产开发投资亿元，比九五时期增长了倍，年递增。其中住宅投资亿元，商业营业用房投资亿市区房地产开发完成投资亿元，占全市房地产开发投资总量的，年递增。市区相继建成或基本建成了府苑小区项王小区马陵小区恒佳花园幸福家园新园小区金谷花园豪域花园等生活小区。自年实施工程以来，市区先后建成了万源批发商城西楚商城仿古条街等商业区，带动了市区人气的提升和商气的集聚。当前，批更大的商贸流通设施正如火如荼地建设，如宿迁义乌国际商贸城沭阳国际汽摩配综合商城等，投资规模都在亿元以上。随着房地产业的健康发展，宿迁市居民居住条件与居住环境得到明显改善。年末，市区居民人均住房面积达平方米，比年末增加平方米，增。年至年，仅市本级房地产开发土地出让金就达亿元，有力地支持了中心城市的基础设施建设。年以求，全市房地产业实现的地方税收年均递增，其中年实现亿元，占地税收入的。今年月份，全市房地产业入库营业税亿元，占全部营业税的，同比增长入库企业所得税万元，占全部企业所得税的，同比增长。由于房地产行业的带动，全市契税和土地增值税收入分别完成年度预算的和，均提前三个月完成了年度收人计划，局地产业已成为全市重要的财税来源之。房地产开发投资情况房地产投资可以说是个城市发展投资的风向标，代表着城市发展的能动性和巨大潜力，更有效的反映了城市整体规划的发展。直以来，宿迁市的房地产的投资在固定资产的投资居高不下，成为城市整体基础设施建没的重要环。座城市就像个大住宅。而所住宅也像座城市，二者都像生物，其机体的每部分都是相互关联协调致。近几年来，随着我国住房福利制度的改革，解困房退出历史舞台，货币分房政策的推出，使人们对住房的需求变成现实的需要，大大刺激了人们的购房欲望，推进了房地产市场的发展，使房地产业逐渐成为我国国民经济架构中的重要组成部分和经济发展的重要推动力量。年中国纳税强企业排行榜近日揭晓，有三家地产企业上榜，从行业的角度来讲房地产的迅速发展已经成为了社会税收的重要行业。到年月底，房地产税收已经成为浙江地税第在税源，年上半年浙江地税收入亿元，其中房地产业税收比重上升到了，达亿元。从这层面来讲，江苏省的地产投资发展是江苏发展的重要环节，反映出江苏省迅速发展的地产业是地区内最为重要的行业，投资前景和潜力可见斑。而作为浙商最佳投资城市和中国城市管理进步奖的宿迁市必定的成为江苏乃至全国房产业的面旗臶。下表体现了宿迁的房地产投资的发展情况完成房地产开发投资亿元年年年年由图表可见年月全市房地产开发投资共完成亿元，年全年共完成亿元，年全年共完成亿元，较亿元亿元亿元亿元月月年同期增长了，而年的月份完成的亿元就已经完成年全年的。另外，年数据显示，月份，全市绝版概念内容要求大气人性成熟绝版概念频率高密度集中发布，保证冲击力度首期广告形象新产品推出告知定主题金价季主扛鼎之作达成目标将新产品信息在上市前传达给消费者，使之充分消化开盘期形象篇绝版意识篇内容要求住宅郊区化精品住宅绝版概念定主题换个生活方式达成目标上市的隆重通告，吸引目标客户并缩短其决策时间强销期以产品特点热烈诉求为主，并继续保持高密度的发布频率内容要求住宅郊区化提升生活品质金牌物业定主题明天我们住在哪里达成目标以感性诉求渲染住在郊区的氛围以理性诉求表述郊区住宅的支持因素延续篇完整社区的功能表述为主，同时针对盛世康城自身个性展开专题推广内容要求绝版概念专题推广高品质生活定主题理想和现实的距离达成目标加强目标客户对产品功能的认知度，以理想中的生活环境描述和为数不多的最后机会来促使目标客户缩短决策时间催促篇用销售汇报的数据来显示加入盛世康城的机会正越来越少，同时用成熟社区完善配套便捷交通高品质生活等硬指标进步刺激目标客户，促使其成交内容要求销售汇报绝版概念定主题作金谷的业主还是作金谷的客人达成目标将金谷盛世康城的绝版概念引向极致，用对比产生的差距激发目标客户的最后决断产品包装形象展示系统盛世康城统标识盛世康城沙盘模型户型模型金谷优秀物业示范展示盛世康城楼型效果图楼型立面图盛世康城企划设计装修广告施工律师银行等整体运作系统的图片或漫画展示及介绍说明专业化展示房产增值情况表销售洽谈系统管理员值班前台合同签署区商务洽谈区客人休息区销售人员办公区保证私秘性，与客户区域有明显分隔四销售渠道园内老业主的通路开发利用社区球场会所，设计多样化的文化娱乐活动。侧重于观赏性的文娱活动和参与性强的健康体育活动两类。建立健全老业主档案，活用档案资料，进行情感促销。将老业主的固定拜访制的执行与其家人的生日节日各类重要意义的纪念日等结合起来。鼓励老业主购房及介绍朋友购房，继续实施老业主介绍新客户入住金谷，新客户让个百分点，老业主免半年物业管理费的办法。社区活动媒休老业主房产销售的常规是做广告谈客户看房翻楼书，然后是签合同。暂且我们把由于从广告起步所引起的客户屋称为第营销渠道。那么，值得注意的是由于物业及物业包装而产生的市场信任度，由客户间互相传递而产生的客户群，是至关重要的房产第二营销渠道。当前楼市以广告为主体推盘既是现实的需要，也是形势所迫。广告市场成为楼市营销的主流，在原先硬广告基础上，文字广告开始兴起，并被众多企业所接受。但再有形式上的变化，归根到底，大多楼盘的市场冷热，几乎都依托在广告发布总量的基础之上。般意义上，楼盘广告量多密度高，其导入的购房客户比例相对要高，因此，不少发展商把推盘广告提再提，个别物业的广告投放已占合同总额的至之多。这种由广告投放而产生的销售量，商业推广交应明显而直观，但却显得不够稳定，致使不少企业难以控制市场走势无法把握成交量。近期来，从第营销渠道起步，转移进第二营销渠道的成功案例已经出现在楼市，并引起了行业关注。非广告引发的购房导入力，虽然效应不够直接，但却非常深入，这种由于物业本身引发的市场冲击力，由于客户滚动的派生的购房源，成效率高，旦第二营销渠道建立，物业在市场的状态就极为稳定。最近在盛世康城期的销售过程中表现出来的老业主介绍成交客户比重占总的成交客户以上这种现象已经越来越被我们引起重视。由客户滚动出的有效客户比例非常高，形成了个购房客户派生出的新生客户市场。而针对第二营销渠道的建立，在百合园的销售过程中更要精心组织系列针对已购房客户的活动，滚动效应将会十分明显。通过最初的广告市场，形成客户派生客户的第二个购买市场。因此，在市场竞争日趋激烈的情况下，在并不放弃广告带来的购房群同时，如何针对性地再做已购房客户工作，并形成第二营销渠道，应该是我们值得研究的新课题。三销售计划销售计划公司利润与回款要求年公司利润目标为万元。虽然今年可能会有个项目同时开工，但根据工程进度计划，只有少量前期剩余楼盘能参利润结算。年财务和资金计划要求销售回款万元，其中盛世康城销售将承担万元，云峰帝景万元。工程施工进度计划根据工程部制定的年工程部项目施工进度计划及月日就此计划所召开的部门协调会上进行的调整，今年可售楼盘的施工进度如下表。年可信楼盘施工进度楼号工程计划备注中楼不能参加结算，可预售但入住时间未定东楼入住东楼入住北楼入住北楼不参参加结算，可预售但入住时间未定中楼同上西楼同上同上销售计划针对公司年财务和工程计划，安排销售计划如下。盛世康城期剩余现房楼盘现房楼盘套，约。考虑到有些户型存在明显缺陷如位臵楼层等，计划销售，售价以成交均价计，合同额万无，回款万元现房，加款按考虑。不参加结算楼盘北楼西楼中楼因工程进度安排，不能参加今年利润结算，但可以解决部分回款压力。开盘准备盛世康城二期开盘前期准备工作主要包括以下十二部分销售企划书与业务员手册样板间连廊装修布臵卖场包装工地卖场外围环境布臵工地围板彩旗花坛气球等广告板设计安装指示系统设计安装楼书设计看板制作广告设计发布计划网页设计包装业务员培训服装订制购四营销活动策略年度宣传计划媒体发布策略规模化购房心理是种以理性消费为主的复杂消费心理，对购房者施加影响较般商品难。所以盛世康城启动期的广告更应该采取重投入规模化的发布方法，以求确保房屋销售。综合化根据消费市场的现实情况，单的硬广告已难独撑为产品开拓市场的作务。因此，我们务必采取软新闻于硬广告结合的双手策略，以更多的触角去影响消费者。有效性从以往的广告操作经验，我们已找到产品针对它的目标客户，真正需要的些效果明显的媒体，如宿迁晚报宿迁日报等。本次运作，对他们的优先使用加大了我们取得良好成绩的把握。开拓性不仅销售工作，新闻媒体的启用也同样是种开拓。成功的媒体开发将带给我们想不到的广告效果。本次运作，我们将适量的加入些经考察非常有潜力的媒体，也是在广告活动中注入新鲜血液。媒体分析宿迁晚报是所有房地产广告集散地，对目标客户具有建设性表述的家报纸。其劣势为版面过多过杂。因此硬性广告