限公司股东变更为村委会占实业有限公司占和置业有限公司占。④第三次变更年月日，首先由实业有限公司与置业有限公司签订股权转让协议，由置业有限公司以万元的价格将其持有湛江房产置业有限公司的的股权转让给实业有限公司再由实业有限公司与投资控股有限公司签订股权转让协议，由实业有限公司以万元的价格将其持有湛江房产置业有限公司的的股权转让给投资控股有限公司。股权转让完成后，湛江房产置业有限公司股东变更为村委会年月日改造为湛江区瑞达实业股份有限公司，占，和投资控股有限公司占。管理架构截止目前，湛江房产置业有限公司共有员工人，公司组织与管理架构如下以上员工基本是从村委会和原公司股东抽调，只有部分基层员董事长财务部副总经理副总经理副总经理运营部办公室总办工程部顾问职能规划招商广告宣传企业推广人力资源。职能水电维护工程维护商户工程协调监督工程改造园林维护。职能机密档案后勤保安法规外联。职能商户收租资金管理税务管理。人人含西原建材人人人人工工资由湛江房产置业有限公司支付。项目建成开业后，前期工程类人员会减少，保安后勤类人员会适当增加，员工总人数预计约人。财务状况及说明资产负债表截止年月日单位元人民币损益表截止年月日单位元人民币财务状况重点说明固定资产约万元中的车辆是的车辆，尚未办理产权转让过户手续。无形资产账面净值为万元，是项目土地使用权的评估价值。评估由资产年初数期末数负债及股东权益年初数期末数流动资产流动负债货币资金,其他应付款其他应收款应付福利费,流动资产合计流动负债合计固定资产长期负债固定资产原价长期借款减累计折旧长期负债合计固定资产净值负债合计在建工程股东权益固定资产合计股本无形资产和其他资产资本公积无形资产盈余公积长期待摊费用未分配利润无形资产和其他资产合计股东权益合计资产总计负债和股东权益总计项目本月数本年累计主营业务收入,减主营业务成本,主营业务税金及附加二主营业务利润亏损以号填列,加其他业务利润亏损以号填列减营业费用管理费用财务费用三营业利润亏损以号填列,加投资收益损失以号填列补贴收入营业外收入减营业外支出四利润总额亏损总额以号填列,减所得税少数股东损益五净利润净亏损以号填列,置业委托湛江市土地房地产评估有限公司进行的，评估基准日为年月日，评估目的是为置业申请抵押贷款提供参考。在评估报告中，评估师提醒该报告使用人由于农村集体土地使用权的流转，目前相关法律法规和配套政策尚不完善，短期强制处置未来市场变化风险对估价对象的价值会产生定影响。长期借款余额为万元，为置业从湛江市农村信用合作社联合社借的社团贷款。该社团贷款期限为年，从年月日起至年月止。由置业以其拥有的集体土地使用权为抵押担保，利率为，年利息为万元，贷款用途被指定为装修项目资金。项目由于尚未完工，未产生营业收入，未来的收入主要来自于三方面。租金栋栋及栋的租金为元月，从第四年开始逐年按递增。栋及栋为初始租金元月，以后每年递增次，至第六年时与其他栋租金持平。栋计划用作酒店，租金为元月，无递增。物业管理费统为元月。电费差价公司从变电站购电，然后销售给租户赚取元度的电费差价。另外，根据置业与湛江区政府初步达成的意见，区政府出于对的支持，将会按项目租户每年实际上缴地方税收的作为对公司的奖励，置业目前正在争取将奖励比例提高到外，包含等其他高端菜系的栋的上座率可能会不尽人意，从而影响栋未来的招商。另外，虽然湛江市宾馆住宿行业未来的市场发展空间较大，本项目也临近未来的湛江行政中心，但在本项目周边公里范围内基本集中了湛江近的高档酒店，且配套完善，商务住宿消费可选择性强，竞争激烈。栋未来的入住率虽然有栋作为广场娱乐核心的带动，但仍然有可能面临入住率较低的风险。装修款代垫担保湛江房产置业于年月向湛江农信社贷款万用于垫付租户的装修费用，根据房产置业与租户签订的装修资金返还合同书，约定在未来年内，由租户分期向房产置业返还代垫装修款，并以租户持有的含控股其他连锁酒店商铺的经营收益权及资产所有权作质押抵押担保。但在装修资金返还合同书中，对担保资产的约定都不够具体，可能影响担保的有效性。房产置业代垫的装修款租户还款计划及担保情况如下租户代垫金额还款计划担保情况万最高不超过万第年还万，第二年还万，第三年还清余款以其拥有的含控股其他连锁酒店商铺的经营收益权及资产所有权作为返还甲方装修款的质抵押担保万年内分六次等额还款，每次还款万以其拥有的含控股其他连锁酒店商铺的经营收益权及资产所有权作为返还甲方装修款的质抵押担保万年内分六次等额还款，每次还款万以其拥有的含控股其他连锁酒店商铺的经营收益权及资产所有权作为返还甲方装修款的质抵押担保餐饮万年内分六次等额还款，每次还款万以其拥有的含控股其他连锁酒店商铺的经营收益权及资产所有权作为返还甲方装修款的质抵押担保万年内分六次等额还款，每次还款万以其拥有的含控股其他连锁酒店商铺的经营收益权及资产所有权作为返还甲方装修款的质抵押担保万年内分六次等额还款，每次还款万以其拥有的含控股其他连锁酒店商铺的经营收益权及资产所有权作为返还甲方装修款的质抵押担保楼房加建湛江房产置业在未向有关管理部门报建的情况下，正在对栋进行加建，面积约平方米。由于目前项目所有房产都还没有办理房产证登记，因此在未来办理房产证的过程中，可能会出现不必要的罚款支出。另外，项目建成后，湛江房产置业计划在广场西南侧与村临街对应建设灯饰条街，如果不报建，也会面临同样的问题。现金流湛江房产置业与湛江农信社签订的借款合同规定，房产置业应于借款到期日即年月日次性偿还全部借款本金。虽然目前房产置业已与湛江农信社达成口头协议，可以于借款到期日先归还，剩余部分借款可展期两年，而房产置业为吸引租户进驻项目，给予了租户到两年的免租期及免除两年物业管理费的优惠政策，本项目前三年的现金流将主要是租户归还的装修代垫款。但是，租户的还款能力和意愿将与其在广场内的经营情况直接相关，旦进驻商户的经营情况不好甚至亏损，本项目的现金流将很有可能受到影响。六收益测算基础假设项目经营期限为年，收益测算期限为年。租金栋号租户面积平方米租金免租期备注栋万年租金无递增等,元平方米月年从第四年开始，租金按逐年递增栋,元平方米月无假设该栋物业于项目正式运营年后实现出租栋,元平方米月无假设该栋物业于项目正式运营年后实现出租栋,元平方米月年租金无递增栋,元平方米月两年从第四年开始，租金按逐年递增栋两年栋,元平方米月年从第四年开始，租金按逐年递增出租率栋都与商户签约，均按满租测算。栋从年开始出租，出租率第年按，第二年按，第三年及以后按测算。物业管理费项目的物业管理费统为元平方米月，广场对所有租户免除两年物业管理费。电费差价广场从变电站购入电力，然后销售给租户赚取元度的电费差价。结合路餐饮条街的经验，作用电预测如下营业面积平方米用电标准度电平方米小时用电时间合计部分部分部分合计栋的用电量按测算。税种与税率营业税，城市维护建设税，教育费附加，房产税，土地使用税元平方米，所得税。银行贷款根据贷款合同到期次性还本，贷款利息按计算。项目总投资为项目的前期及建设投入含股东的资本金及借款投入，装修垫付投入银行贷款部分不记入项目的总投资额。项目总投资将分别按万元万元和万元进行测算，以评估项目合理的估价范围。折旧则按实际总投入约万元测算，折旧期限为年。根据湛江房产置业的匡算，项目已投入资金明细大致如下单位元序号项目金额序号项目金额地质钻勘费外廊工程建设费规划放线中心水池工程建设费场地平整主体消防工程临时用电设施费地下排水排污管网项目临时围墙地下个化粪池隔污池项目方案设计费广场公里道路项目立体设计费中心水池长廊工地临时广告牌广场花岗岩铺设立体消防设计费广场硬化地板规划报建广场绿化环保报建广场停车棚及景墙主体增加外廊设计费广场小品石雕广场园林绿化设计两次三年半办公费用中心广场水象设计两次项目其他费用主体工程建设费合计灯饰条街租金与地方税收奖励虽然可能成为项目未来的收入来源之，但由于仍在与村协商，也没有获得区政府的批准性文件，谨慎起见，均未纳入收益测算范围。财务测算收入测算单位万元项目年份租金收入,栋栋栋栋栋栋栋物业管理费电费差价收入合计,营业税城市维护建设税教育费附加合计收入净额,经营费用测算单位万元项目年份付现费用房产税土地使用税人员费用其他管理费用贷款利息非付现费用折旧费用合计利润测算单位万元项目年份营业收入,营业税金及附加经营费用税前利润所得税税后利润,效益指标测算项目的前期及建设投入含股东的资本金及借款投入，不含垫付装修投入的银行贷款分别按万元万元和万元进行测算，项目现金流量表预测详见本报告附件。按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年七结论与建议从项目招商业态的市场情况看，受湛江市人口与经济总量在未来年内将急剧增长的影响，其高端娱乐餐饮和商务住宿具有较大的发展空间。从项目本身的业态定位及目前的招商情况看，在项目周边城市规划及城中村改造没有得到落实以前，受项目地域目前周边配套影响，入驻栋的其他菜系商户在近几年的上座率可能会不尽人意，未来栋的招商也可能受到影响另外，虽然有栋作为项目娱乐核心的带动，但受项目周边高档商务酒店林立，客户可选择性强的影响，栋商户未来的商务住宿需求也可能达不到预期。从项目收益测算情况看，其经济指标的好坏取决于对项目的实际总投入，若总投入大于万元，其内部收益率将小于，若以项目目前实际投入约为万元测算，其内部收益率可达。本项目的收入测算若增加灯饰条街未来的租金以及地方政府的税收奖励，其经济指标测算结果如下按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年建议鉴于本项目的土地性质仍为集体土地，另外湛江房产置业与现有商户的租赁合同以及装修资金垫付合同都与实际执行情况存在差异需重新签署，建议由专业