交通的进步完善将改变片区房地产市场的发展情况市场承接力，我们假设确定本项目开发进度计划如下项目前期规划从年季度起，项目开工计划时间为年季度，竣工时间预计为年季度，年季度销售完毕。建设周期为年。施工横道图详见附表六投资估算与资金筹措项目总投资估算根据测算，项目未含土地成本的总投资为万元，详见下表表项目总投资估算表不含土地成本序号项目名称总额万元单价元占总投资比例前期工程费建安工程管理费不可预见费其他费用财务费用销售费用,销售税金,公用设施专用基金,合计注单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。总投资估算说明土地成本未知，为本次测算的目标前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用土地平整费等，费用确定主要参考近期上海市建筑工程价格信息已交费用和区域同类房地产开发项目的实际情况。项目前期费用为万元。建安工程费包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费用为万元。管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按上海市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，由于项目规模大，故项目管理费按前述项之和的计取。不可预见费由于项目地块地势平坦，同时开发商控制项目成本能力较强，不可预见费按前述项之和的计取较为合理。其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生的费用。项目其他费用为万元。公用设施专用基金根据深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定中规定“公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区除地价外的建设总投资的比例，次性向业委会划拨”。经估算为万元。财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。本项目共向银行融资万元贷款年，自年至年，贷款利率为，发生财务费用万元。销售费用包括广告及代理费等，参考目前上海市般房地产开发项目的标准和宝安区房地产的具体情况，取销售费用为销售额的。项目稳健方案销售费用为万元。资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金银行融资销售回款。按照土地稳健取得价格测算，项目总投资为万元，其中自有资金,万元，银行融资万元，销售回款,万元。表项目资金来源表序号项目资金万元比例自有资金,银行融资,销售收入,总投资,投资使用计划根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，具体见附表项目投资计划表。经济测算时，根据项目的预计开发情况，项目前期规划从年季度起，项目开工计划时间为年季度，竣工时间预计为年季度，年季度销售完毕。建设周期为年。七销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售收入测算根据前面的区域房地产发展前景分析，至年初项目开盘时，区域同类项目售价可达元平方米，考虑招商地产的项目操作能力，预计可使项目实现的溢价，即销售均价元平方米。由此我们确定项目以稳健售价元平方米，乐观售价元平方米分别进行测算。稳健方案可实现销售收入万元。乐观方案可实现销售收入万元。表项目销售收入测算表稳健项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元住宅商业,合计,表项目销售收入测算表乐观项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元住宅商业,合计,销售税金及附加测算销售税金及附加按规定，上海市房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额的，城市建设维护税营业税的，教育费附加营业税的，印花税销售额的，合计为销售额的，稳健方案项目销售税金及附加合计为万元，乐观方案的销售税金及附加合计为万元。根据上海住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，计算各时期的销售回款金额项目各期的销售收入销售税金测算具体见项目销售收入与经营税金附加估算表附表。项目销售回款计划根据上海住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，根据预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。年季度年正式进入项目的销售期，销售期至年季度结束。项目销售回款计划详见项目销售收入与经营税金附加估算表附表。八土地竞投价格测算土地价格测算原理假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法假设开发法的原理开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。计算公式地价开发完成以后的销售收入开发费用利息利润销售税费所得税购买土地需要缴纳的税费考虑资金的时间成本，我们采用现金流量法进行测算。测算前提贴现率确定采用安全利率加风险调整值法。所谓安全利率是指无风险的资本投资收益率，般情况下按照银行年期貸款利率为安全利率，在安全利率的基础上根据估价对象房地产的社会经济环境，考虑定的风险因素。本次测算贴现率取以季度为测算单位周期，现金流入与流出均按季度进行测算开发成本及销售收入依据前面章节的测算根据沟通，委托方的目标内部收益率不低于，成本净利润率为，以此目标收益率为基本方案测算土地价格，再根据售价和收益率的变化确定土地竞投价格区间土地价格基本方案测算根据内部收益率不低于，净成本利润率不低于，在实现稳健售价元平方米和乐观售价元平方米两种方案下，推算出土地的价格分别为万元亩和万元亩，经济指标如下表方案选择经济指标静态经济指标动态经济指标售价销售收入万元总投资万元总地价万元楼面地价元内部收益率净成本利润率财务净现值万元稳健方案,乐观方案,敏感性分析我们在目标净成本收益率为，对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算，经济指标变化如下表项目敏感性分析方案选择经济指标静态经济指标动态经济指标变化销售收入万元总投资万元总地价万元楼面地价元内部收益率净成本利润率财务净现值万元稳健方案售价,售价,成本,成本,乐观方案售价,售价,成本,成本,经测算可知本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入的变动对项目效益影响很大。项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目仍有较大赢利空间，说明项目具较强的抗风险能力。保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。土地竞投价格区间确定根据在实现委托方目标净成本利润率的条件下，我们建议取地价格区间如下保守出价区间为元平米万元亩微软系统竞争出价区间为元平米万元亩风险出价区间为元平米万元亩若地价超过万元亩，建议委托方放弃竞投。九可行性研究结论与建议拟建方案的结论性意见项目地块正在挂牌中本项目属房地产开发项目，土地挂牌出让正在进行中项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金项目销售回款。项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。表项目主要经济技术指标以稳健方案为测算基准序号项目指标单位占地面积,平方米总建筑面积,平方米项目总投资,万元项目经营收入,万元利润总额,万元税后利润,万元投资利润率税前投资净利润率税后财务净现值,万元财务内部收益率注上表中为住宅销售率为商业销售率为情况下的经济效益指标。最大的市场风险。资金筹措风险项目除自有资金和银行贷款外，项目开发前期资金压力较大，保证项目顺利施工且按时销售是项目顺利开展的重要因素。政策风险新政“政策”的限制和相关宏观政策，对于项目的开发与产品客户定位有定的风险，如何准确地定位产品和实现预期的销售收益对于项目成功的关键因素。防范建议作好项目前期的市场调研和客户需求调查，控制开发节奏，注重项目整体营销策划合理安排融资计划，保证资金充足。十附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表项目投资计划估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表资金来源与运用表损益及利润分配表现金流量表全部投资敏感性分析表项目总论项目背景项目名称上海市徐汇区钦州北路街坊土地地块项目可行性研究报告研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号上海建设工程价格信息企业提供的相关资料项目建设规模和内容根据上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号及徐汇区钦州北路街坊地块挂牌文件项目用地经济技术指标如下表表项目经济技术指标单位项目名称布吉镇岗头村金圆水库周边土地项目总用地面积,建设用地面积,总建筑面积,建筑容积率建筑覆盖率绿化率其中住宅商业资料来源上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号徐汇区钦州北路街坊地块挂牌文件可行性研究结论市场预测项目位于徐汇区钦州北路街坊，属徐汇内环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！项目规模较大，周边有万平方米，年由于受宏观政策的调控，销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米。表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人指标年份城镇人均住宅使用面积增长率图上海人均住