汽车物流产业园规划项目投资立项可行性计划书

汽车维修服务行业不仅增加地区对汽车零配件维修工具检测工具的需求，尤其是增加对电子器配件电子工具和检具的需求，而且是汽车消费信贷保险等汽车金融业发展的前提，汽车金融业的发展完善又为建立成熟的汽车市场，促进整车制造业的发展创造了条件。

其产生的推动效应将拉动汽车装饰汽车租贷，以及旅游休闲体育运动等相关产业的发展，而由汽车产业发展而形成的汽车文化是构筑现代城市文明的标志。

因此，建立完善便捷诚信的汽车物流产业园，形成成熟的汽车市场将对带动深圳汽车物流行业发展，促进整体区域经济起到重要作用。

深业泰富汽车物流产业园的建设，将会形成集品牌专营区汽车集中贸易区零配件服务区物流仓储服务区汽车配套服务区于体，并包含代理上牌代缴车辆购置税车船使用税代办保险等条龙服务业务。

不仅可以提升和带动该片区的整体发展，实现地区产业结构转型和升级，并可通过市场带动相关行业的发展，包括物流运输贸易等，必将有力地带动笋岗清水河地区经济的快速发展。

基本结论深业泰富汽车物流产业园的规划建设顺应了深圳市政府重点发展的现代物流业的政策走势，率先响应城市对物流园区功能布局调整的要求，将对深圳高端物流业的发展起到带动与表率作用。

本项目经济上可行，具体财务指标如下„全租模式按照自有资金银行融资全租模式下，项目经济效益指标如下项目总投资额约亿元，年投资利润率项目财务税后内部收益率项目税后财务净现值，万元，项目税后动态投资回收期含建设期年„租售结合模式按照自有资金银行融资租售结合模式下，项目经济效益指标如下项目总投资额约亿元，年投资利润率项目税后财务净现值，万元，项目税后动态投资回收期含建设期年„全售模式按照自有资金银行融资全售模式下，项目经济效益指标如下项目总投资额约亿元，年投资利润率项目税后财务净现值，万元项目市场分析宏观背景分析宏观经济分析国内经济发展现状年明显下降，年季度整体表现好于预期年在金融危机的影响下，中国经济出现了明显放缓的趋势。

国内生产总值亿元，同比增长，年以来首次降至个位数，经济形势十分紧迫。

而中国政府也明确了当前首要任务是保经济增长拉动内需和和促进消费，并相应出台了万亿投资计划及十大产业振兴规划等重大措施，力争在外围经济形势和持续严峻的情况下，促使中国经济率先复苏。

年累计增速年季度截止到年第季度，国民经济运行出现了积极变化，整体表现好于预期。

初步核算，季度国内生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长。

居民消费价格同比下降，工业品出厂价格同比下降，环比降幅逐月缩小。

当前国际金融危机仍处在调整之中，但中国季度的经济运行状况已经好于预期的表现，有逐步启稳的趋势，未来将有可能在全球范围内率先回暖。

因此，宏观经济有利的发展形势将对各行业的发展起促进作用。

深圳经济发展现状抗金融危机能力强，重要经济指标仍处于全国领先地位近年来，深圳市国民生产总值以年均近的速度快速增长，经济发展成果显著，产业结构良好。

虽然年深圳面临着金融危机的巨大冲击，经济发展环境艰巨，但深圳的产业升级和调整抓得早，因此抗危机保增长的工作处于全国的前列。

目前深圳经济发展主体的基本面比较稳定。

深圳国民生产总值及增速表深圳主要经济指标与其它三大城市的对比年亿元全国排名人均美元全国排名人均可支配收入全国排名深圳上海北京广州数据来源各地统计局网站从表中可以看出，深圳年总值为亿元，继续稳居全国第四位。

而在全国人均和人均可支配收入两项指标上，深圳仍然位居全国首位，显示了深圳在经济发展以及居民收入消费水平等方面处于全国领先的地位，甚至达到了中等发达国家的水平。

同时，深圳的国内商品销售总额在年达到了亿元，比上年增长，其中汽车类产品亿元，同比增长，显示出强劲的发展势头。

小结从全国的宏观经济发展来看，随着国内新经济措施的逐步实施，将促使中国经济迎来新轮的发展机遇。

从深圳目前的经济发展状况来看，其整体水平仍处于全国的领先地位，人均和人均收入水平位居全国首位，为商品市场的持续发展奠定了坚实的基础。

对于本项目而言，逐步回暖的国内经济形势将成为本。

由于汽车单行业的办公需求有限，因此应广泛引进电子物流贸易采购金融商服等多种行业。

从市场的需求预测来看，上述行业共新增万平方米的办公面积，因此本项目写字楼的市场需求略大于供应，有充分的市场支撑。

项目定位分析本项目解析项目区位条件解析本项目所在范围位于罗湖区北部笋岗清水河物流园区内，由清水河路泥岗东路红岗路布吉路围合而成，区位条件优越交通便利。

现状用地功能主要以仓储物流以及工业为主。

总用地面积约为公顷。

清水河本项目八卦岭笋岗项目交通条件解析现状规划区范围对外交通主要包括以南连接北环快速路的泥岗路，以西的清平快速和红岗路，以东的布吉路以及紧邻规划区以北的清水河路。

规划区范围内主要道路为连接内部各功能的水泥路，道路等级低且各联系道路不通畅，均为断头路。

项目土地利用和建筑现状土地利用现状规划红线范围西南角与物资集团用地有少量交错，红线以东与五丰行肉联厂用地相邻，红线范围内用地均属于深业泰富物流集团股份有限公司所有。

现状红线内用地主要以普通物流仓储为主，多以服务于深圳本地及外地的货代公司汽车配送公司为主。

其他用地包括铁路专用线三类居住用地二类工业用地未利用地和少量企业办公用地。

表红线内用地代码用地性质用地面积万平方米占建设用地比例占总用地比例三类居住用地行政办公用地二类工业用地普通仓储用地对外交通用地城市建设用地未利用地规划总用地建筑现状建筑类型规划区现状建筑功能以物流工业及居住为主，物流及工业建筑多为低层自建厂房，大都较为简陋，布局较为杂乱。

居住建筑为为物流区及工业区配套建设的职工宿舍区，区内另有部分企业办公建筑。

建筑高度规划区内多为低层建筑，层高层。

在规划区中部有栋四层建筑，为企业办公用途。

建筑质量现状建筑多为砖混结构，建筑质量般，使用年代较久。

项目综合条件评价发展优势从本项目所处的发展条件上判断，其本身具有政策区位交通资源等充足的优势条件，但也面临些问题，因此，应深入分析其发展的优劣势，认清发展趋势和潜在优势资源，以达到进步优化本项目的功能和发展定位的目的。

区位优势罗湖区地处深圳的中心位置，而笋岗清水河物流园区位于其北部，周边交通便利，对外区域性道路和城市干道网络系统发达，周边商业性配套设施成熟。

该项目的启动将起到带动周边区域整合空间资源的巨大作用。

政策优势笋岗清水河物流园区是深圳市七大物流园区之，也是深圳开发最早最为成熟的物流园区之。

深圳市政府则直重视本市现代物流业的发展，将现代物流业与现代金融业高新技术产业列为深圳市三大支柱产业，并从物流环境物流政策上给予优惠和支持。

产业优势汽车物流园区作为汽车产业链终端，并融物流商流资金流信息流于体，以消费品物流配送为主体，集仓储配送产品展示新品发布信息处理电子商务行政办公购物娱乐等多种功能于体的以市域配送为主区域配送为辅现代化物流园区，并将在笋岗清水河物流园区内发挥重大作用和带动作用。

发展劣势清水河地区环境和形象问题突出当前，清水河片区内的物业平均租金只有笋岗片区的约。

该片区的环境和形象已经严重制约了区内企业的发展和转型，众多投资者虽然都看好其未来的发展前景，但鉴于它的现状，纷纷选择了观望。

应尽快启动环境改造和形象工程，提升本地区的城市形象和知名度。

清水河地区规划建设相对滞后据资料显示，从年清水河物流园区成立至今，园区在物流产业上发挥了巨大作用，但由于园区内没有市政道路及交通体系不完善，又受广深铁路及山体限制，致使与外界交通联系不畅，加之管理和环境治理没跟上，从而导致大片土地大量物流设施和设备闲置浪费，仓库使用效率低下。

由于市政环境差，新的物流需求商和物流企业不愿到清水河物流园区发展，导致园区多达以上的公司仓库出现空置。

因此加快清水河物流园区的改造，促进笋岗清水河物流园区的发展势在必行。

项目分析优势区域基础良好，拥有适合发展大宗商品交易的产业基础和物流基础深圳汽车消费领先全国，面临结构性升级深业拥有良好的社会资源和雄厚的开发实力。

劣势项目所处区域整体环境条件较差，交通可达性差园区内企业规模偏小，产业结构层次较低商业地产的发开运营都需要雄厚资金，需要集团和银团给予支持。

机会国家出台了相关产业振兴计划，汽车产业和物流产业名列其中深圳市政府明确了区四市的定位，其中国际化大都市和创新型城市为项目发展奠定基础汽车流通领域的变革迫在眉睫，新销售模式呼之欲出。

威胁北京上海广州都在争取此类项目的建设，而厂商是有限的时间节点刻不容缓，需要全力推进，各方配合。

项目总体定位分析总体定位原则土地集约化使用原则作为深圳市最为稀缺的不可再生性资源，土地的高效和集约化利用是空间资源的主要发展方向，因此在满足功能需求的同时，在土地的开发强度上应尽量提高土地利用率，获取土地收益的最大化。

可实施性原则通过对各层次相关规划的研究以及在对本地区未来主导产业定位分析的基础上，合理配置各项功能设施，完善区内核心功能，力求达到项目的可实施性。

整体性原则在限定建筑容量确定用地功能和内外交通组织方面，注重与片区结构的协调，确保笋岗清水河物流园区规划的整体性。

经营城市的原则经营城市是将城市建设与经济发展联系起来的重要手段，使城市中的每块土地都成为经济发展的物质载体。

因此，在规划中必须为每块土地寻找最合适的功能安排，包括合理安排居住商业基础设施用地等，从而发挥每块土地的最佳效益。

可操作性与弹性的原则规划必须务实，提出由目标到措施，由远景到近期的具体实施途径。

因此，除以上明确提出的规划控制指标外，还应提出建设时序的安排。

经济发展速度与未来的不可预测性成正相关关系，即经济发展速度越快，未来不可预测性就越强。

因此，为适应未来发展的不可预测性，必须在规划中为未来实际操作预留足够弹性，其中包括确定部分用地功能开发密度和强度的适度兼容性等。

功能定位分析总体功能定位集设计研发汽车物流配送零配件供应展示交易总部办公信息平台商务会议购物娱乐于体的多功能现代化复合型的综合性汽车物流产业园。

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