沈阳奥园国际动漫城项目投资立项可行性计划书

国民经济发展状况国民经济快速增长，综合国力显著增强年，通过实施积极的财政政策，加强和改善宏观调控，积极有效的应对经济运行中出现的问题和困难，中国国民经济实现了持续平稳快速的增长。

国内生产总值由年的亿元上升到年的亿元，平均每年以的速度递增，第第二第三产业增加值分别达到亿元亿元和亿元，平均增长速度分别为和。

年中国国内生产总值及其涨幅年国内生产总值亿元，比上年增长，同比上升个百分点。

这是继年经济增长年之后的新高。

年四个季度，单元亿元国内生产总值亿元比上年增长全国增长分别为和，在宏观调控政策的作用下，总体的经济运行比较平稳。

国内经济运行主要特点经济发展平稳快速年国内生产总值达到万亿元，比上年增长财政收入突破万亿元，增加亿元居民消费价格总水平上涨。

国民经济呈现增长快速效益良好价格稳定的良好局面。

改革开放迈出重大步伐些重点领域和关键环节的改革取得新突破进出口贸易总额达到万亿美元，增长实际利用外商直接投资亿美元年末国家外汇储备达到亿美元。

人民生活进步改善年城镇新增就业万人城镇居民人均可支配收入达到元，农村居民人均纯收入达到元，扣除价格因素，分别增长和。

国内经济发展趋势分析与判断未来几年，国际国内的环境总体上有利于我国经济继续平稳较快发展的势头。

从国际环境看，世界经济增长的基本态势不会改变，我国经济发展的外部需求不会明显减弱。

从国内环境看，我国仍处于居民消费结构升级和工业化城镇化步伐加快的时期，经济增长的内在动力较强。

我国经济已经连续三年保持左右的增长，为新的年经济平稳较快发展奠定了基础。

结论我国国民经济将继续保持较高的增长势头，呈现良性发展态势。

从全国投资环境宏观经济发展趋势发展状态来看，本项目有着较好的开发基础与经济环境。

全国动漫产业发展状况中国动漫产业现状行业起步较晚，市场占有率低中国动漫产业起步较晚，市场占有率较低。

目前，在中国青少年最喜爱的动漫作品中，日本动漫占，欧美动漫占，而中国原创动漫，包括港台地区的比例只有，明显落后于国外动漫产业的发展步伐，我国已成为动漫产品最大的输入国。

国家政策扶持力度大近年来，政府开始以前所未有的力度推动中国动漫产业的发展。

方面，政府将以财政补贴的方式支持动漫龙头企业的发展另方面，广电总局还从国外动画片引进限制电视台黄金时间播出限制等方面为国产动画片争取宽松的发展空间。

年月，国家广电总局出台的关于发展中国影视动画产业的若干意见强调应致力于促进国产动画的创作生产和产业发展，不断提高国产动画节目播放比例，全天播出的总时长不得低于总播出时长的，其中国产动画节目比例不得低于。

年月，在杭州召开的首届中国国际动漫节期间，广电总局出台了条促进我国动画创作发展的具体措施，同时限制国外动漫产品的进入。

其中引人注目的内容是黄金时段∶∶必须播出国产动画片制作机构引进中国青少年最喜爱动漫作品比例日本动漫欧美动漫中国原创动漫包括港台地区境外动画片的数量与原创数量比例应为∶播出机构不得播放未取得发行许可证或版权过期的境外动画片，国产动画片每天播出总量不低于∶等等。

年月，国务院办公厅转发了财政部等部门关于推动中国动漫产业发展的若干意见，提出了推动中国动漫产业发展的系列政策措施。

除了中央出台的扶持政策，各地也纷纷出台地方政策。

以浙江为例，动画产品的生产被列入浙江省文化精品工程，每年安排动画产品专项奖励基金。

杭州市拟在杭州高新技术开发区划出亩用地作为动画产业园区，利用开发区的优惠政策和优良服务，形成集约化规范化产业经营。

随着中国动漫产业持续升温，众多国家级动漫基地在全国落地开花。

据不完全统计，目前全国有二十几个省市将动漫作为新兴产业大力扶持，北京上海苏州广州深圳大连等地相继出台优惠政策，建立了动漫产业基地。

动漫产品及其衍生产品的市场空间巨大从中国市场需求看，国产动漫商机无限。

目前，国产动画节目播出每年需要万分钟以上，而国内实际制作能力只有两万多分钟，每年的市场缺口高达万分钟左右，合计达亿元。

按国家规定的全国省级副省级电视台三年内开通少儿频道的要求估算，两年后，全国每天需要分钟，全心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区综合容积率绿化率国际动漫产品展示交易中心段国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区小计综合建筑密度国际动漫产品展示交易中心段国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城露天展示区综合停车位未计入容积率，地下车位按照个计算。

绿化率和建筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。

固定资产投资总额投资估算是对项目的建设规模技术方案设备方案工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目投入的总资金投资，包括建设投资和流动资金投资，并测算建设期内各年资金需求量。

房地产投资项目的建设总投资也称固定资产投资，它表示投资项目建设期与筹建期间的全部投资支出，包括土地成本建安工程成本管理费用财务费用及有关税费等。

本项目的投资估算价格指标参照开发商提供的资料以及沈阳市建筑市场价格情况，根据测算，本项目的总投资为万元，下面简要说明投资估算情况总投资估算说明土地费用包括土地出让金契税，共计为元。

前期费用主要包括勘察设计费市政配套费施工图审查费规划设计费工程设计费等共计元。

配套费用包括项目内基础设施配套费含小区内给水排水供电煤气及其它绿化景观道路安防设施等共计元。

开发建造成本包括监理费和国际动漫产品展示交易中心段国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城及地下停车位的建筑安装费以及各项水电安装费电梯费消防设施工程费通讯设施工程费对讲系统费等共计元。

管理费用按项之和的计算，为元。

不可预见费用按项之和的计算，为元。

投资利息投资利息，按的年利率计算，为元。

销售费用按总销售额的计算，为元。

销售税费包括营业税城市建设维护费印花税土地增值税所得税，按销售额的预提计算，共计元。

项目总投资估算表单位元序号项目第年第二年第三年小计土地取得成本前期工程费配套费用开发建造成本管理费不可预见费投资利息销售费用销售税费合计项目各年投资明细表项目各年投资明细表详见表。

流动资金估算流动资金是指房地产开发过程中，进行房地产经营，用于购买材料支付工资及其他经营费用等所需要的周转资金。

包括储备资金生产资金产品资金结算资金和货币资金。

对于开发销售房地产项目的投资估算，由于无生产经营期，所以不需要进行流动资金估算，其投资估算主要是建设总投资估算。

资金筹措资金来源根据委托方提供的资料，本项目开发投资的资金来源包括三个渠道，是企业自有资金二是融资含银行借款和信托等方式三是各期销售收入的再投入。

项目筹资方案本项目建设期的资金来源及筹措方案如下项目资金筹措表序号项目名称合计第年第二年第三年建设投资资金筹措自有资金银行贷款销售收入再投入注自有资金按总投入的计算贷款资金按总投入的计算。

投资使用计划项目地价款投入计划在本次核算中设定地价款含土地出让金及契税在项目开发期初次性投入。

建安工程款投入计划项目建安工程款的投入计划是按照项目的开发计划及工程进度投入，不考虑施工单位垫资和工程款支付滞后的情况。

根据项目开发计划工程进度及销售进度，本项目各期的建安工程款投入计划估算详见下表项目建安工程款投入计划估算表单位元项目第年第二年第三年小计监理费建筑安装工程费主体工程国际动漫产品展示交易中心段国际动漫模型玩具城按元平方米计算国际动漫主题酒店按元平方米计算国际动漫区域总部按元平方米计算国际动漫网游影视城按元平方米计算国际动漫演艺中心按元平方米计算国际动漫创意动漫产业园按元平方米国际动漫游戏软件城按元平方米计算震天展示区地下停车位按元平方米计算水暖电安装费按元平方米计算电梯安装费用按元平方米计算消防设施工程按元平方米计算通讯设施工程按元平方米计算对讲系统按元平方米米计算合计借款偿还计划本项目借款偿还计划详见下表。

贷款偿还期测算表单位元序号项目合计第年第二年第三年期初贷款本金累计本期贷款本期应计利息本期还本付息还本付息期末贷款本金累计还款资金来源累计剩余销售收入折旧及摊销其他还款资金还贷资金结余七销售及经营收入测定销售收入估算销售价格确定确定各类物业销售价格目前区域内没有类似的可比项目，根据我司以往的专业经验对沈阳房地产市场的深入研究并综合考虑项目的开发成本以及对沈阳动漫市场的前景预测，确定国际动漫产品展示交易中心段的价格为元毛坯房国际动漫模型玩具城的价格为元国际动漫主题酒店的价格为元国际动漫区域总部的价格为元国际动漫网游影视城的价格为元国际动漫演艺中心的价格为元国际动漫创意动漫产业园的销售价格为元国际动漫游戏软件城的销售价格为元地下停车位的销售价格为万元个。

确定沈阳市房地产价格指数近年，沈阳市房价保持平稳上涨的态势。

据统计，年，沈阳市商品房销售均价年涨幅约，具体如下年沈阳市商品房销售均价及涨幅项目年年年年平均涨幅商品房销售均价商品房售价年涨幅从目前沈阳市房地产市场发展的现状分析，我公司认为未来几年，沈阳房价仍将保持比较平稳的涨势，结合政府有关房地产市场宏观调控力度的不断加大，沈阳未来几年房价涨幅会小幅下降，日趋合理。

因此，此次测算过程中取沈阳市未来三年房地产价格指数为。

各类物业开发期销售收入估算及各期回款计划本项目建成后，国际动漫产品展示交易中心段国际动漫模型玩具城国际动漫主题酒店国际动漫区域总部国际动漫网游影视城国际动漫演艺中心国际动漫创意动漫产业园国际动漫游戏软件城地下停车位等物业全部用于销售，预计可实现销售收入，元。

各类物业销售收入估算各期回款计划详见下表销售收入估算表按的销售率进行核算，销售收入估算表见附表销售收入估算表资金来源与运用分析项目资金来源与运用分析，详见下表。

项目资金来源与运用表单位元序号项目名称开发建设期第年第年第年资金来源销售收入自有资金银行贷款资金运用建设投资借款还本付息销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金累计盈余资金销售利润本