沈阳日神广场项目投资立项可行性计划书

宏观经济稳步增长，房地产投资增速趋缓近几年，沈阳市经济水平发展速度加快，地区生产总值连续七年保持两位数字的稳定增长率。

经历了年的金融风暴，年实现宏观经济平稳过渡，据沈阳市统计局数据显示，沈阳市全年地区生产总值达到亿元，增长率，国民经济的稳定增长，成为沈阳市房地产稳步发展的前提在沈阳市地区生产总值中，第二产业仍然贡献最大，占整体的，并保持了同比的快速增长，随着经济和现代服务业发展的加快，沈阳市第三产业的发展速度也逐步加快，年实现同比的增长。

沈阳市人均可支配收入稳步增长，达到元，同比增长，消费性支出元，同比增长。

居民收入的不断增长，使得消费者消费信心倍增，消费意愿逐年增强，年达到，在国内主要城市中处于最高水平。

年，全国房地产市场发展不稳定，沈阳市房地产市场的增速也相对趋缓，据沈阳市统计局数据显示，年沈阳市固定资产投资和房地产投资发展速度分别增长和，比上年度分别回落个百分点年沈阳市房地产施工和竣工面积发展与年基本持平，同比分别增长整体发展速度较前几年趋于平缓年商品房销售面积约万平方米，比去年同期增长，发展态势相对比较稳健。

二写字间市场供应放量增加，需求量小幅回升年金融海啸的爆发，对沈阳市写字间市场的影响较大，年整体投资速度减缓，沈阳市统计局数据显示，虽然写字间投资额同比保持了的增长速度，但同比增速下滑个百分点。

另外，沈阳市写字间市场潜在供应较大，随着市场的逐渐成熟，开发商和投资商发展写字间的计划更为谨慎，也是年写字间市场投资额增速回落的重要原因。

据数据显示，年，沈阳有两栋新增甲级写字间入伙，分别是位于五里河区域的皇朝万鑫国际大厦，位于市府广场区域的卓越大厦，总体供应面积约万平方米，供应量较大，新增供应放大和经济危机的影响，是导致年空置率上升个百分点租金同比下降的主要原因，至此，沈阳市各区甲级写字间发展水平基本与年持平。

值得提的是，沈阳市甲级写字间的新增吸纳量从年的负数上升为万平方米，新增市场需求量虽仍然较小，并主要集中在新增供应的两座写字间内，但足以证明沈阳市甲级写字间需求市场已逐步开始回暖。

三商业市场投资稳健，居民消费意愿强烈年沈阳市商业营业用房投资依然稳健，是各业态中增速最快的，同比增长，施工和竣工面积同比增长，商业物业投资回报丰厚是促进商业市场快速发展的重要因素，另外，沈阳市周边小时经济圈内有八个中小城市，具有强大的中部城市群辐射力，以及沈阳市消费者强大的消费意愿使商业市场投资者信心十足。

据数据显示，年沈阳市零售商业经营面积供应放大，达到万平方米，市场总存量达到万平方米，供应主要集中在太原街和中街两大传统商圈内，同时，沈阳城市周边区域的商业市场发展脚步加快，铁西区东陵区分别有新的项目供应，但档次相对较低，主要满足周边居民生活所需。

四商品住宅市场供应放缓，需求稳步增长，居住城郊化形成年沈阳市商品住宅投资额增速趋缓，较去年同期减少，商品住宅放量也同步趋缓，全年供应面积约万平方米，同比下降，供需比为，供应略小于需求，全国整体市场不稳定使开发商放缓开发速度是导致供应缩减的主要原因。

据数据显示，年商品住宅供应主要集中在二环及二环以外的铁西新区于洪区和平区长白沈北新区东陵区，均为目前商品住宅的热点发展版块，供应面积分别占全市总体供应量的，大东区皇姑区沈河区商品住宅供应分别占总体供应的和，中心居住区供应逐步缩减，沈阳市居住城郊化已经形成。

年沈阳市条房产新政在定程度上促进了商品住宅需求的上升，尤其是在年底的时候，由于商品住宅及二手房优惠政策是否执行没有定论，消费者需求集中释放，全年商品住宅需求面积达到万平方米，同比增长，商品住宅平均销售价格达到每平方米元，同比增长，沈阳市商品住宅需求主要以刚性需求为主，成为商品住宅销售面积和平均销售价格稳步增长的主要原因。

五未来房地产市场发展稳步增长，商业市场竞争激烈写字间市场据统计，未来年将无新的甲级写字间供应，市场主要以消化存量为主，供应将在年后集中释放，而整体经济市场的转好，将促使甲级写字间需求也进步释放，扩租将成为新的需求增长点，需求的不断增长的同时也会促使空置率逐步下降，租金稳步回升，预计沈阳市甲级写字间整体将恢复到年水平并有可能超过年发展水平。

商业业为公司持有，定位为星级商务酒店。

规划如下层为五星级皇冠假日酒店，酒店从层中部设余平方米通至层高米的豪华中庭广场。

层为娱乐功能，满足酒店高端客户的时尚消费。

层为餐饮会议功能。

层为五星级酒店的客房，总计间客房，标准间占，套间占，部长套房和总统套房各套。

酒店层为行政楼层，满足商务人士的办公需要。

商业层项目位于东中街核心商圈内，北面为大悦城和沃尔玛购物广场阻挡，与东中街的联络欠顺畅，应避免与大型主力店直接竞争。

即不在大型主力店周边开设同样定位的商业项目，以避免恶性竞争。

同时必须避免涉入过于饱和的业态市场。

故将本项目层商业规划定位为分割销售，面积灵活划分，沿街开门，创造独特主题以满足流动和固定客群的多层次需求，提高商业购物的娱乐性，商业与五星级酒店高端住宅和甲级写字间主题和形象统联动。

规划如下娱乐性购物卖场与专卖店集群相结合的新生活方式展卖中心主力业态娱乐性购物卖场专卖店集群辅助业态餐饮快餐商务餐西餐咖啡茶室服务性商业银行修身美容等商业除层以外座的裙房和其他剩余裙房面积部分由公司持有，为配套餐饮娱乐休闲健身和会所。

可自营，亦可定项出租。

本案客群定位写字间国内外知名企业，银行会展设计会计律师等相关服务行业住宅本项目住宅的定位是针对城市中才智精英商界俊才等高端消费群体，适合有长期商务需求的各类高端商务人士或企业，以多次置业者为主要目标客群，满足其对奢华品质生活的追求。

同时应具有良好的投资价值，从而吸引本地及外地高端物业投资客群。

酒店高消费群体商务客人企业老板政府官员知名人士中上白领时尚休闲人群高档次会议旅游客人。

商业层娱乐性购物卖场专卖店经营者及专业投资客中高档餐饮快餐商务餐西餐咖啡茶室经营者及专业投资客修身美容等经营者及专业投资客银行支行或分理处建设内容技术指标总占地面积平方米总建筑面积平方米其中地下建筑面积平方米地上建筑面积平方米层商业建筑面积平方米座层建筑面积平方米座层建筑面积平方米座层建筑面积平方米容积率地下停车位辆工期计划完成指标写字间住宅在年月底可以交付使用酒店在年月底前全部完工，年月初进入营业准备期商业在年月底之前将所有水电配套空调及消防工程完毕，达到验收标准。

工程工期详细计划外幕墙工程时间工作内容年月日月日座主体工程完工年月日月日座外墙设计年月日月日座外门窗外墙工程施工年月日裙楼酒店部分的外幕墙初步完工年月日外幕墙调整完毕，全部交工给排水空调工程及消防工程时间工作内容座年月日月日施工单位招标年月日月日工程施工座年月日月日施工单位招标年月日月日工程施工商业年月日月日施工单位招标年月日月日工程施工酒店部分年月初中央空调系统招标年月末确定中央空调系统施工单位年月末机组设备订货及安装工作完成具体时间表于设计图纸出全后再行补充。

强电工程时间工作内容座及座年月日工程招标年月日完成施工商业部分年月中旬工程招标年月日完成施工酒店部分年月中旬工程招标年月末完成施工装修装饰工程时间工作内容座年月日完成精装修设计年月日月末施工座年月日完成精装修设计年月日月末施工酒店部分年月中旬选定装修施工单位，开始客户样板间试装修年月末确定整体装修施工单位年月年月末施工销售进度计划确定销售队伍在年月日月日间完成。

年月日开始做销售前期准备住宅写字间商业网点在月底开始正式推出销售任务要求年底前销售额应完成整体销售任务的年底完成整体销售任务的年底完成整体销售任务。

酒店进度计划皇冠假日酒店筹备计划预计竣工时间年月底年月中旬开始进行酒店客房样板间的试装修工作年月底开始对酒店装饰装修主材进行招投标年月底完成对酒店装饰主材的认购工作年月酒店开始进行装修实质性工作年月底酒店装饰装修工作完毕年月初酒店开始进行各部门系统的调试性工作年月底开始对酒店装饰装修公司进行招投标年底前完成对酒店装修工程的预算工作装修公司招标工作及合同签订。

年月中旬完成酒店初步设计方案年月中旬省设计研究院拟定设计配合工作进程表及开始配合调整设计年月中旬完成酒店设计扩初方案年月中旬完成酒店装饰装修工程的报批图纸设计年月中旬完成酒店设计装饰装修施工图纸年月底开始进行酒店装饰装修工程的报批手续工作土建及设备年月初开始进行日神广场外围护结构装饰工程的招投标工作年月初开始进行大型基础设施配套设备的招投标及采购工作年月底所有大型基础设施配套设备基本安装完毕年月初完成日神广场外围护结构装饰工程的施工作年月与装饰装修公司配合安装大型基础配套设备的末端安装手续办理进度计划截至年月，已陆续取得下列手续国有土地使用证沈阳国用第号建设项目选址意见书沈规选字年号建设项目选址意见书内容变更通知书更沈规选附更字年建设用地规划许可证沈规土证字年号建设用地规划许可证内容变更通知书更沈规土证附更字年号建筑扩初设计审定通知单沈规建审字年号建设工程规划许可证沈规建证字年号建筑工程施工许可证编号建筑工程施工许可证编号在办理建设工程规划许可证前，经与市区政府及沈阳市规划和国土资源局沟通，沈阳市规划和国土资源局鉴于日神广场项目为停缓建项目，为活跃沈阳市房地产市场，同意缓缴部分配套费，并分期下达规划许可证。

现建设工程规划许可证为期平方米，待全额缴纳配套费用后，剩余平方米即可完善建设工程规划许可证及后续相关手续。

计划在年月底，取得项目商品房销预售许可证手续。

投资估算开发建设总投资估算表单位万元序号项目总投资已支付未付土地费用建筑安装工程，住宅装饰工程，写字间装饰工程，商业装饰工程，酒店装饰工程，开发配套费，小区配套费前期工程费项目管理费，销售费用，财务费用不可预见费其他费用建筑工程总投资土地费用估算表单位万元序号项目金额估算说明土地出让金契税其它合计建筑工程费用估算表序号项目建筑面积平方米土建工程装饰工程单价元金额万元单价元金额万元合计万元高层建筑住宅写字间裙楼及地下商业，地下建筑酒店合计城市开发配套费单位万元序号项目金额估算说明电配套费住宅元平方米，公建元平方米给水外网工程费元平方米城市配套费及税